去年12月30日，春城路（枧槽河至飛虎大道段）通車，巫家壩片區(qū)東西向和南北向最重要的兩條主干道實現(xiàn)了連接，困擾巫家壩多年的大問題終于解決了。
春城路和巫家壩路連通后，其實不只是巫家壩片區(qū)的出行更便捷，對巫家壩以南的會展板塊甚至整個南市區(qū)都是極大利好。
這么說的原因在于，南市區(qū)太缺與傳統(tǒng)中心城區(qū)連接的南北向道路了。
在巫家壩路連通春城路之前，南市區(qū)的南北向主干道僅有滇池路、前興路、官南大道三條，在東西橫跨近10公里范圍內(nèi)，居住小區(qū)密集，人口眾多，通勤高峰期的道路擁堵情況嚴(yán)重。
昆明前些年曾提出北京路南延的南北大道計劃，不過由于征遷難度太大，短期內(nèi)不具備實施條件，一度被熱議的南北大道很長時間內(nèi)只能停留在圖紙上。
因此自2024年官渡區(qū)主導(dǎo)巫家壩開發(fā)建設(shè)后，打通巫家壩路與春城路的連接成為了頭等大事，即便受春城路下穿節(jié)點工程影響，也要想辦法克服困難，最后以“永臨結(jié)合”的方式打通了道路。
官渡區(qū)這么拼，當(dāng)然不光是為了巫家壩，而是著眼于整個南市區(qū)，至少是官渡轄區(qū)內(nèi)盤龍江以東范圍的南市區(qū)。
而在改善路網(wǎng)出行同時，更深一層的價值和意義在于：為吸納人口創(chuàng)造條件。
中心城區(qū)空心化，人口外遷趨勢確立
城市中心區(qū)人口流出（又稱“中心城區(qū)空心化”）是全球大城市在進(jìn)入高城鎮(zhèn)化階段后普遍出現(xiàn)的現(xiàn)象。在中國，這一趨勢自2010年代中后期加速顯現(xiàn)，尤其在大城市中表現(xiàn)明顯。
昆明就是個典型城市，根據(jù)2010年六普和2020年七普數(shù)據(jù)，十年間，昆明常住人口從643.92萬增加到846.3萬，增幅達(dá)31.4%，但各區(qū)和各個街道的人口增長極不均衡，老城區(qū)部分街道甚至出現(xiàn)人口負(fù)增長現(xiàn)象。
主城五區(qū)中，呈貢區(qū)因為行政中心和大學(xué)城搬遷，人口翻倍，增幅達(dá)到了約109%，官渡區(qū)吃到南延發(fā)展的紅利，增長約87.8%，排在第二位。官渡區(qū)的下轄街道中，對人口增長貢獻(xiàn)最大的，是官渡、矣六、六甲三個臨滇池的街道辦，人口從17.6萬猛增至52萬，增幅接近兩倍。
而這三個街道辦正好就是人們熟知的會展板塊所在地。
而與此同時，傳統(tǒng)主城中心區(qū)的多個街道出現(xiàn)了人口負(fù)增長，比如官渡區(qū)的吳井街道、盤龍區(qū)的拓東、鼓樓、東華等街道。
2020年以后，昆明常住人口增速減緩，5年僅增長了22.4萬，但中心城區(qū)人口向二環(huán)外新興區(qū)域紓解遷移的趨勢仍很明顯。
人口向外遷移的方向其實也是城市外拓發(fā)展的方向，包括了西北新城、北部山水新城、草海等片區(qū)，但綜合空間容納度、資源豐富度、以及發(fā)展水平等因素，滇池會展板塊成為了人口外溢的最大目的地。
據(jù)估算，最近5年滇池會展中心周邊1公里內(nèi)，人口新增至少4.5萬人，這里面包括萬科500里1.1萬業(yè)主，萬科翡翠濱江0.9萬人、上師大官渡實驗0.6萬師生、山海灣及半島新增1.1萬人、以及各類行政、企事業(yè)單位人員數(shù)千人。
昆明“進(jìn)化最快的板塊”
隨著片區(qū)開發(fā)深入，滇池會展人口遷入增長的勢頭還在延續(xù)和強(qiáng)化。
這么說的原因有幾方面。
首先是滇池生態(tài)資源與改善居住的契合度極高，從被成為昆明最早“富人區(qū)”的度假區(qū)，到前些年爆火的草海片區(qū)，“住在滇池邊”成了改善居住的終極向往，也是中心城區(qū)外遷的重要動因。
為了更好的居住環(huán)境而離開市中心，其前提條件是生活便利度不能下降，在這方面，會展和度假區(qū)、草海同為主城三大臨滇板塊，具有不可替代的優(yōu)勢，而且會展板塊的空間和發(fā)展?jié)摿Ω�，在度假區(qū)和草海開發(fā)成熟飽和后，成為昆明主城僅剩的臨滇居住選擇。
其次，會展板塊自啟動開發(fā)以來，發(fā)展進(jìn)化速度驚人，“城市+生態(tài)+產(chǎn)業(yè)”的復(fù)合型資源優(yōu)勢日益凸顯。
2015年至今，會展板塊累計投入超200億元用于交通、教育、醫(yī)療等配套建設(shè)，地鐵5號線（已開通）、2號線二期（即將建成）直通會展中心，片區(qū)路網(wǎng)密集出行便利；上師大官渡實驗學(xué)校、云大附會展學(xué)校、星耀龍馬小學(xué)、官一中等優(yōu)質(zhì)教育資源落地；王府井奧萊滇池小鎮(zhèn)、福�！と輩R天地等商業(yè)綜合體開業(yè)，并與萬科小篆街組成滇池半島新商圈；福保海洪半島打造滇池文旅產(chǎn)業(yè)名片；官渡區(qū)康復(fù)醫(yī)院、婦幼保健院即將竣工投用。
西南第一、全國第三的滇池國際會展中心發(fā)揮產(chǎn)業(yè)驅(qū)動效應(yīng)，賦能拉動餐飲娛樂、酒店住宿、旅游度假、城市休閑等相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)蓬勃生長，催生全產(chǎn)業(yè)鏈匯聚的會展經(jīng)濟(jì)圈，推動會展板塊加速蛻變。
有人說，會展板塊一年一個樣，變化實在太快了，2026新年伊始，又有重磅消息來襲：山姆會員店要來了。
最近，官渡國投獲發(fā)一張《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，地塊位于巫家壩路與古滇大道交叉口西南側(cè)，將用于新建5萬平米的會員制倉儲超市。在該地塊出讓時，云南房網(wǎng)曾指出其為山姆會員店預(yù)留地塊。
緊接著1月5日，沃爾瑪集團(tuán)旗下原“昆明好芳鄰商貿(mào)有限公司”已完成多項工商信息變更，正式改為“山姆（昆明）商業(yè)零售有限公司”，此次規(guī)劃獲批，基本坐實了山姆將進(jìn)駐會展板塊。
中產(chǎn)改善首選片區(qū)，萬科又搶先出擊了
城市建設(shè)推進(jìn)下，各項配套快速完善，因此會展板塊既是昆明“進(jìn)化最快的板塊”，也是少數(shù)配套齊全自成體系的新興板塊，人口吸附效應(yīng)不斷放大，使會展成為繼度假區(qū)、草海之后的中產(chǎn)改善首選片區(qū)。
趨勢確立也意味著市場機(jī)會來臨，看清趨勢的越來越多，因此板塊熱度不斷上升，
會展板塊的特色很鮮明：主打中產(chǎn)改善，并且過去10年來萬科充當(dāng)了絕對主力，前灣都會區(qū)多個項目的開發(fā)，以及深度參與學(xué)校、商業(yè)、道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，從硬件層面和軟性居住氛圍層面大幅推動片區(qū)的成熟。
多方合力之下，會展板塊到了大發(fā)展的臨界點，今年一大批中高端新盤將扎堆面世，包括了萬科棠月東方、萬科映月灣、官渡國投會展新項目、山海灣4號、半島1903、海榮時樾、海榮河序集等多個項目。
而最先亮相的還是萬科，據(jù)悉，萬科棠月東方將于本月底正式開放，棠月東方的名字讓人很容易聯(lián)想到桂語東方，不錯，這正是桂語東方的后續(xù)地塊，位于桂語東方北側(cè)，為萬科500大盤的全新項目。
棠月東方之所以動作這么快，一方面是因為萬科深耕片區(qū)多年，比誰都清楚人口外遷浪潮涌向會展的大趨勢，另一方面從操盤角度說，桂語東方去年已全面清盤，不僅躋身昆明年度銷售TOP10，也是會展板塊的銷冠項目，棠月東方趁勝追擊是勢在必行。
棠月東方無縫接棒搶先出擊，不僅借了桂語東方的銷冠勢能，更值得一說的是項目全面升級的產(chǎn)品優(yōu)勢。
一、總圖規(guī)劃提升：根據(jù)會展土地南偏西30°的土地特征，研發(fā)了全南向端戶棟型，所有戶型都擁有2—3個采光面，這在昆明眾多新規(guī)樓盤中屬于首創(chuàng)。
項目樓棟布局結(jié)合了圍合式與行列式的優(yōu)點，三境花園分布樓棟間，幾乎每戶都能近享獨立的中庭景觀資源，最大程度放大了全端戶設(shè)計的優(yōu)勢；同時樓棟錯落分布實現(xiàn)了大尺度的樓間距（最小41m，最大78m，平均樓間距55m），相比一些新規(guī)項目僅20多米的樓間距，日照采光平均每天可提升2小時，隱私性也大幅提升。
細(xì)看下來，不難得到一個結(jié)論：棠月東方的最大特點是戶戶C位。
萬科是怎么做到的？其實這源于設(shè)計視角的差異，因為規(guī)劃指標(biāo)固然是剛性的，但開發(fā)商對土地的態(tài)度也就是對待業(yè)主的態(tài)度，是首先考慮榨取每一寸土地的價值，還是將給予業(yè)主一個舒適的生活空間放在首位，萬科選擇了后者，反饋到日常居住中，就是充分尊重每一戶的日照采光、樓間距、通風(fēng)、隱私、視距等需求。
二、得房率提升：由接近零公攤提升到了負(fù)公攤，平均得房率達(dá)到110%，不計算獨立入戶電梯廳，套內(nèi)得房率也達(dá)到約100%。
三、戶型提升：大幅改善梯戶比，主要為1梯1戶、1梯2戶設(shè)計，且實現(xiàn)了全部電梯獨立入戶，南向的面寬得到充足的釋放。以主力的128平米戶型為例，南向面寬達(dá)到15.1米，客餐一體270度的LDKG空間約47平米，主臥面積不僅做到約23平米，而且主衛(wèi)還是南向，體驗感超群，再加上獨立電梯廳的實用性與儀式感，整體空間感遠(yuǎn)超同面積戶型，和市面上主流143平米新規(guī)產(chǎn)品比較，也完全可以媲美。
四、公區(qū)、立面、會所維度的綜合提升：從萬科500里開始到桂語東方，萬科新中式審美的園林景觀效果極佳，這次棠月東方帶來的是以宋式美學(xué)韻味為靈感的“棠月十二觀”山水大觀園，溪山行旅間風(fēng)雅和品味盡顯。
公區(qū)方面，獨立分割的海棠驛和各棟分布的14大功能會所，覆蓋親子、餐飲、學(xué)習(xí)、網(wǎng)球、早教托管、社交、舞蹈。禮儀等多種功能，并和相鄰的桂語東方兩個鄰里中心形成互補，社區(qū)服務(wù)、商業(yè)功能得到完善。
項目立面主要由玻璃加鋁板構(gòu)成，一體公建化設(shè)計的質(zhì)感、顏值與品質(zhì)都較前期項目大幅提升。
此外，棠月東方還做了不少硬件和軟件的細(xì)節(jié)升級，比如雙首層定制化大堂、東方安縵酒店度假風(fēng)穹頂、酒店式電梯廳、玄關(guān)高定藝術(shù)拼花、全景玻璃幕墻封窗、全屋中央空調(diào)、大規(guī)格墻地磚等，突出入戶歸家禮序與居住品質(zhì)感，以及物業(yè)形象與服務(wù)清單提升等。
結(jié)語：
多個定位中高端的新盤入市，會展板塊的改善風(fēng)潮很可能在今年達(dá)到歷史頂點，但隨著巫家壩路連通春城路、地鐵2號線開通在即，內(nèi)外部交通持續(xù)改善，會展板塊的人口吸附效應(yīng)甚至不僅限于本地，外擴(kuò)到省內(nèi)州市以及省外都已顯露端倪，所以板塊向上走勢并不會停滯，未來的空間還很大。
而從市場角度觀察，會展以后不會是萬科獨撐大梁，而是百花齊放的局面，不過萬科的市場研判能力與產(chǎn)品力仍領(lǐng)先一籌，從桂語東方到棠月東方的升級之路來看，這正是萬科不斷加強(qiáng)戰(zhàn)力保持競爭優(yōu)勢的關(guān)鍵，因此在這場即將到來的焦點之戰(zhàn)中，棠月東方延續(xù)成功的勝算不小。
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