融創(chuàng)后悔了嗎？

去年11月，昆明許多中介渠道對(duì)外推銷孔雀鎮(zhèn)的公寓，給出的價(jià)格是平層公寓每平方2500元，LOFT公寓3300元，要求整層購(gòu)買。據(jù)了解，執(zhí)行這一價(jià)格的孔雀鎮(zhèn)公寓樓一層有1100多平米，就算整層買下來(lái)，也就300來(lái)萬(wàn)，還不如有些住宅樓盤一套房的價(jià)格。

比如買山海灣8號(hào)一套大平層住宅的錢，最多可以在孔雀鎮(zhèn)買差不多6層公寓。

孔雀鎮(zhèn)公寓的這個(gè)渠道價(jià)，創(chuàng)下了昆明公寓新低，因?yàn)檫B恒大在債務(wù)暴雷之前甩賣的嵩明公寓，最低也要接近3000元。

孔雀鎮(zhèn)也因?yàn)榇蛘鄯�度太大，一度成為昆明房�(jī)r(jià)“跳水”冠軍。要知道，孔雀鎮(zhèn)在2018年3月開盤時(shí)，打出鮮花公寓概念，最高售價(jià)曾高達(dá)每平米1.5萬(wàn)元；兩個(gè)月前整層推銷的價(jià)格，只有3年前的零頭。雖然孔雀鎮(zhèn)開盤銷售的是精裝公寓，號(hào)稱是拎包入住，一個(gè)多月前2500元的公寓是毛坯房，而且只有個(gè)別樓層，大部分售價(jià)還是要3100元/平起，可是即便剔除這幾方面因素，孔雀鎮(zhèn)的價(jià)格也比最高峰下跌了一半以上。

孔雀鎮(zhèn)也曾有過(guò)開盤熱銷的盛況

如果純粹比較毛坯房，孔雀鎮(zhèn)的售價(jià)與3年前比也下降巨大，2018年底，孔雀鎮(zhèn)LOFT公寓的銷售均價(jià)為8000元，兩個(gè)月前整層的均價(jià)只有三四千，差不多是3年前的一半。

孔雀鎮(zhèn)這個(gè)售價(jià)，肯定是一筆虧本買賣，只不過(guò)融創(chuàng)已經(jīng)顧不得那么多了，能回款就行。

如果時(shí)間能倒流到3年前，融創(chuàng)還會(huì)不會(huì)收購(gòu)孔雀鎮(zhèn)？

收購(gòu)收購(gòu)再收購(gòu)

孔雀鎮(zhèn)的開發(fā)商是云南廣視傳媒地產(chǎn)，原來(lái)的實(shí)控人是中昆投資，2018年6月，中昆退出融創(chuàng)接手。

孔雀鎮(zhèn)占地353畝，是一個(gè)純商業(yè)項(xiàng)目，主要對(duì)外銷售的產(chǎn)品就是各種公寓，或者更準(zhǔn)確的說(shuō)法是商辦物業(yè)。因?yàn)闆](méi)有住宅，昆明的公寓又嚴(yán)重過(guò)剩，所以融創(chuàng)收購(gòu)孔雀鎮(zhèn)后已經(jīng)3年半過(guò)去了，不僅房子沒(méi)有賣完，價(jià)格也越來(lái)越低。

融創(chuàng)從中昆投資手上收購(gòu)孔雀鎮(zhèn)的代價(jià)不得而知，但按照前不久整層銷售的價(jià)格計(jì)算，融創(chuàng)不僅無(wú)法賺錢，連建設(shè)成本都無(wú)法覆蓋。

在融創(chuàng)收購(gòu)孔雀鎮(zhèn)的2018年，昆明房?jī)r(jià)正在一路上揚(yáng)，公寓尚未出現(xiàn)過(guò)剩苗頭，價(jià)格也比較堅(jiān)挺，但到2019年下半年，隨著昆明公寓項(xiàng)目大量上市，庫(kù)存迅速增加，價(jià)格也扭頭向下，去年更是出現(xiàn)價(jià)格雪崩現(xiàn)象，虧本甩賣公寓的開發(fā)商比比皆是。

在商言商，融創(chuàng)收購(gòu)孔雀鎮(zhèn)算不上成功。

融創(chuàng)原是一家善于并購(gòu)的房企，在昆明乃至云南的擴(kuò)張主要依賴于一次次大手筆收購(gòu)。

融創(chuàng)進(jìn)入云南就是通過(guò)一次收購(gòu)?fù)瓿傻摹?016年，融創(chuàng)收購(gòu)聯(lián)想控股旗下的融科智地，將后者在昆明的項(xiàng)目聯(lián)想科技城收入囊中，正式入滇，第一個(gè)項(xiàng)目就是原來(lái)聯(lián)想科技城未開發(fā)地塊上的春風(fēng)十里。

曾經(jīng)為云南融創(chuàng)立下汗馬功勞的文旅城，第二期開發(fā)已易手他人

融創(chuàng)開發(fā)規(guī)模在云南幾次大幅度擴(kuò)增，也是通過(guò)收購(gòu)實(shí)現(xiàn)的。2018年，融創(chuàng)收購(gòu)了萬(wàn)達(dá)旗下的13個(gè)文旅項(xiàng)目，其中就包括昆明萬(wàn)達(dá)文旅城，西雙版納國(guó)際旅游度假區(qū)。昆明文旅城后來(lái)成為融創(chuàng)在云南連續(xù)多年的銷售主力，幾次登上昆明樓盤銷售冠軍寶座，也是昆明首個(gè)年銷售額過(guò)百億的項(xiàng)目，2019年甚至因此進(jìn)入全國(guó)十強(qiáng)。

2019年，融創(chuàng)收購(gòu)成都會(huì)展，拿下滇池南灣未來(lái)城，進(jìn)一步擴(kuò)大在云南的文旅版圖；2020年，融創(chuàng)收購(gòu)云南本地房企實(shí)力集團(tuán)的9個(gè)項(xiàng)目，其中也包括多個(gè)商業(yè)和文旅樓盤。

買了機(jī)會(huì)和規(guī)模，也買了難題與隱患

融創(chuàng)在云南一路買買買的過(guò)程中，雖然確實(shí)壯大了開發(fā)規(guī)模，銷售業(yè)績(jī)也在2019年取代萬(wàn)科成為云南第二，并大幅度逼近老大俊發(fā)，但也埋下了許多發(fā)展隱患，這些隱患在2021年集中暴露。

先是環(huán)球融創(chuàng)寄予厚望的滇池南灣未來(lái)城被卷入環(huán)滇環(huán)保風(fēng)暴，不僅開發(fā)停頓，連原來(lái)賣出的物業(yè)也被集中退房。2018年收購(gòu)的西雙版納國(guó)際旅游度假區(qū)，在2020年前也還順風(fēng)順?biāo)�，但�?020年開始，受疫情以及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，西雙版納房?jī)r(jià)大幅下跌，銷售回落。

融創(chuàng)收購(gòu)西雙版納國(guó)際旅游度假區(qū)項(xiàng)目后，2019年還曾簽約擴(kuò)容

同樣是2018年收購(gòu)的孔雀鎮(zhèn)項(xiàng)目，如今看也不是一筆好生意，因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目規(guī)模雖大，可是全部是商業(yè)物業(yè)，公寓多達(dá)幾千套，以如今昆明的公寓價(jià)格行情，融創(chuàng)孔雀鎮(zhèn)陷入不賣不行但越賣越虧的兩難境地。

2020年融創(chuàng)對(duì)實(shí)力地產(chǎn)多個(gè)項(xiàng)目的收購(gòu)，現(xiàn)在看也難言成功，因?yàn)楸皇召?gòu)的項(xiàng)目中不僅有蝶錦臺(tái)這樣的公寓樓盤，還有大理的文旅項(xiàng)目。蝶錦臺(tái)去年就已價(jià)格跳水；整個(gè)大理的房地產(chǎn)市場(chǎng)這兩年也不太景氣，好幾個(gè)月的房?jī)r(jià)跌幅位居全國(guó)前列。

回顧歷史可以發(fā)現(xiàn)，從2016年通過(guò)收購(gòu)進(jìn)入云南，到2020年的5年間，融創(chuàng)在昆明和云南幾乎一直在買買買，2021年是唯一沒(méi)有進(jìn)行重大收購(gòu)的一年，相反，到了去年年底，融創(chuàng)反而退出文旅城二期。

文旅城昔日為融創(chuàng)在云南的壯大立下了汗馬功勞，如今后續(xù)開發(fā)卻要易手他人了。如果可以選擇，融創(chuàng)肯定情愿留下文旅城，賣掉孔雀鎮(zhèn)。

對(duì)于當(dāng)年這起收購(gòu)，融創(chuàng)后悔了嗎？

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