9月和10月在往年歷來是房地產(chǎn)行業(yè)的銷售旺季，但昆明樓市在經(jīng)歷了近三個月的慘淡之后，許多人都認(rèn)為今年的“金九銀十”很難再現(xiàn)往年的火爆。
不過，如果我們換一個角度來思考，在8月房價跌破1.4萬已經(jīng)幾乎觸底的時候，今年的“金九銀十”或許就是許多人一直在等待的抄底時機(jī)。
昆明房價已沒有繼續(xù)下行的理由
我們從政策、市場這兩個方面分別來看：
先看政策層面：
從2020年4月20日到2021年8月20日，14個月時間里L(fēng)PR維持不變。貸款基準(zhǔn)利率的穩(wěn)定，代表了房地產(chǎn)發(fā)展“穩(wěn)”字當(dāng)頭的方向沒有變化，意味著國家既不會允許房價暴漲，也不能接受房價暴跌，所以昆明房價動蕩之后趨于穩(wěn)定是必然。
近17個月LPR一直是4.65%
其次，針對房價暴跌，8月11昆明房協(xié)召開了“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”工作要求座談會，重點強(qiáng)調(diào)如有惡意降價等情節(jié)嚴(yán)重的，將停止項目網(wǎng)簽。網(wǎng)上將這一要求解讀為昆明房價“限跌令”。
雖然房協(xié)是沒有行政職能的社會組織，但該協(xié)會是在市住建局的“領(lǐng)導(dǎo)”之下工作，因此房協(xié)的“限跌令”一定程度上也代表了政府的穩(wěn)定昆明樓市價格的態(tài)度。
再看市場層面：
昆明近兩個月房價暴跌的市場原因有三個，一是打折促銷項目幾乎占到一半，拉低了市場均價；二是原本打算在近期入市的幾個高價樓盤，對此時樓市的低迷行情有所顧慮，都選擇推遲了入市時間。
而進(jìn)入9月以后，昆明房價其實已經(jīng)沒有大幅下跌的理由。
一方面房企“內(nèi)卷式”價格戰(zhàn)已經(jīng)結(jié)束，已有十多個樓盤宣布回調(diào)價格或漲價，市場回暖趨勢明顯；另一方面“金九銀十”旺季歷來是許多樓盤集中開盤的時期，不少高價項目已在近期取得了預(yù)售證，一旦入市肯定會拉高整體價格。
近期昆明樓市中部分宣布漲價樓盤
因此，昆明目前1.3萬的均價幾乎已是觸底價格，未來沒有太大的空間和理由繼續(xù)下行，趨勢將還是以穩(wěn)為主。
昆明房價快速回彈的可能性也不大
既然我們說1.3萬已經(jīng)基本上是“觸底”價格，那么昆明房價是否會迎來“觸底反彈”呢？目前來看短期內(nèi)房價上行的可能性也不大。
昆明此次房價暴跌，我們可以視作是“內(nèi)憂”與“外患”交織下的結(jié)果。
其中“內(nèi)憂”指的是昆明房價連漲三年，土地大量供應(yīng)導(dǎo)致住宅庫存激增，市場存在房價虛高、供過于求的事實。
昆明住宅庫存已達(dá)近幾年新高（圖源昆明銳理）
而“外患”則是包括了“三道紅線”、“銀行五檔限貸”、“集中供地”、“嚴(yán)控產(chǎn)銷比”等宏觀政策。
在國家這一輪樓市調(diào)控中，昆明并不是重點打擊對象，既不是集中供地城市，也沒有因樓市過熱而被中央約談，而昆明房價降幅之所以是全國前列，主要還是自身“內(nèi)憂”比較嚴(yán)重。
當(dāng)然，昆明并不是孤立于全國市場之外的存在，銀行收緊貸款額度，上調(diào)房貸利率，房企資金緊張等客觀現(xiàn)實，對于昆明樓市也存在影響。
現(xiàn)在的昆明樓市需要一定時間來消化住宅庫存，房企和銀行也需要時間來適應(yīng)全新的游戲規(guī)則。因此，今年內(nèi)如果沒有太大政策變動，昆明樓市也不會有太多上行的動力。
那么問題來了，對于購房者來說，在這個房價已經(jīng)探底，上行動力又不足的尷尬時期，是應(yīng)該繼續(xù)觀望還是果斷出手？
其實昆明近期的房價下跌有一個明顯特征，那就是市場分化明顯。雖然降價的樓盤很多，但不降價甚至在漲價的樓盤也很多。
據(jù)云南房網(wǎng)統(tǒng)計，近期優(yōu)惠幅度比較大的樓盤大多集中在原本房價就不高的地段，比如經(jīng)開區(qū)黃土坡、斗南、空港等區(qū)域，而比較熱門的一環(huán)、巫家壩、會展等板塊，則價格非常堅挺。
因此，持續(xù)觀望固然是一種選擇，但繼續(xù)觀望下去不但很可能等不到優(yōu)質(zhì)樓盤降價，也有可能會錯過目前的低點。
并且，昆明近期疲軟的土地供應(yīng)已經(jīng)反映出另一個事實，那就是主城區(qū)可流動的土地越來越少。
所以如果大家心中有心儀的樓盤，那么內(nèi)心必須要有一桿“秤”來衡量觀望的成本。
如果因猶豫觀望而錯過了上車機(jī)會，未來昆明是否還能有相同的資源和土地來提供想要的產(chǎn)品，假如答案是否定的，那就應(yīng)該果斷出手。
怎么樣買房才沒有后顧之憂？保利發(fā)展亮出了大招
針對目前猶豫不決的購房者，保利發(fā)展在金九銀十之際推出了“保利定心丸·交房才交款”活動，活動內(nèi)容非常豐富，其中有三個尤為誘人，分別是：“保價協(xié)議”、“首期低至一成”、“交房才交款”。
保利發(fā)展“保利定心丸·交房才交款”活動宣傳圖
所謂的“保價協(xié)議”，即購房時可與業(yè)主簽訂保價協(xié)議，若該項目在年底前出現(xiàn)協(xié)議內(nèi)的降價行為，業(yè)主可直接申請退房。
這一招無疑精準(zhǔn)切中了此時購房者的心理，雖然看似簡單，但卻不是所有開發(fā)商都做得到。如果開發(fā)商自身資金緊張，或者開發(fā)的樓盤品質(zhì)不過硬，價格虛高，那么推出這種“保價協(xié)議”就變成搬起石頭砸自己的腳。
而保利作為央企顯然不存在資金問題，且云南保利此次推出的“簽署保價協(xié)議”政策可覆蓋保利多個在售項目。
目前保利春湖已出臺該政策，而保利天際、和光嶼湖、西雙曼湖等項目需具體咨詢售樓部。
巫家壩品質(zhì)樓盤保利天際或也在活動中
目前為止，這份“保價協(xié)議”是昆明樓市中最實在、最靠譜的購房優(yōu)惠政策，足以讓購房者徹底打消疑慮，放心買房。
而另一個政策“首付低至一成”，則是在吃下“定心丸”的同時，為客戶大幅降低購房門檻。在年底銀行額度緊張的時候，許多購房者連20%的首付都很難申請到，普遍都是25%甚至30%，因此保利發(fā)展這一政策極具誘惑力，且該政策所有房源皆可以使用。
第三個政策“交房才交款”具體操作方式就是可以將首付款超長分期，最長可到2023年8月，據(jù)小編得知，該項目已覆蓋保利春湖、天際部分產(chǎn)品，其余項目需具體咨詢售樓部。
保利春湖國際生態(tài)城是五華北拓的標(biāo)桿項目
對于購房者來說，“首付分期”大大降低了購房的門檻和壓力，而“交房才交款”相當(dāng)于給了業(yè)主多一份安心，也給了眾多青年購房者多一個選擇。
除了以上三個主要優(yōu)惠政策之外，保利此次活動還有以下內(nèi)容：
1、針對特定房源出臺了一口價優(yōu)惠，最多可減20萬；
2、推薦新客戶成交，可在全民營銷外獲得額外獎勵，最多可得8萬元；
3、凡9.19-9.21以及101-10.7成交業(yè)主，可參與全屋智能家電大抽獎；
4、購房可享99折優(yōu)惠；
5、成交即送888/1888物業(yè)費。
總而言之，在目前這個房價基本觸底，上行動力又不足的尷尬時期，保利發(fā)展能夠站在購房者的角度推出這樣的貼心政策，稱得上“想客戶之所想，慮客戶之所慮”，這種重視客戶體驗的思維，在房地產(chǎn)行業(yè)是難能可貴的。
自“三道紅線”以來，房地產(chǎn)行業(yè)“國進(jìn)民退”的趨勢明顯，原先負(fù)債情況比較健康的各大央企，憑借健康的企業(yè)運行狀況和資源優(yōu)勢開始和民營企業(yè)拉開差距。
三道紅線TOP50榜央企幾乎都沒有踩線
當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)的底層邏輯從賭場時代變?yōu)橘悎鰰r代的時候，站隊資金實力和資源優(yōu)勢更為突出的央企，無疑是購房者在動蕩時期最能夠?qū)癸L(fēng)險的選擇。
免責(zé)聲明：以上內(nèi)容僅為小編個人理解，具體以云南保利各項目實際政策為準(zhǔn)。
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