轉(zhuǎn)眼，8月就要結(jié)束了。在過(guò)去的200多天里，如果你朋友圈里有個(gè)地產(chǎn)圈朋友，就會(huì)發(fā)現(xiàn)他更新朋友圈的頻率要比往年更密集。原因無(wú)他，當(dāng)下昆明樓市變量太大了，最近更是隔段時(shí)間就有新的項(xiàng)目加入降價(jià)行列，“9”字頭住宅、“2”字頭公寓，一波一波低價(jià)撩撥著購(gòu)房者的神經(jīng)。

昆明房?jī)r(jià)回到“解放前”了？別想多了，想撿漏的最后可能真會(huì)“撿了個(gè)寂寞”。

昆明推出的特價(jià)房一覽表（圖自：大象房鑒所）

全面降價(jià)？樓市中的“漏”并沒(méi)有想象中大

據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，從5月至8月短短3個(gè)月的時(shí)間，昆明有近30個(gè)樓盤(pán)推出過(guò)特價(jià)房。房源遍及主城五區(qū)和太平、晉寧、嵩明、富民等地，產(chǎn)品類(lèi)型涵蓋公寓、住宅、洋房等三類(lèi)，降價(jià)幅度從最低的64折到最高的95折，優(yōu)惠后價(jià)格未破萬(wàn)的項(xiàng)目足有18個(gè)，看上去選擇空間很大。

特價(jià)樓盤(pán)項(xiàng)目看著多，但其實(shí)只占到昆明在售228個(gè)樓盤(pán)的1成多，遠(yuǎn)沒(méi)有到全面普降的程度，實(shí)際細(xì)分下來(lái)也就四類(lèi)。

首先是公寓和遠(yuǎn)郊（嵩明、晉寧、富民等）項(xiàng)目�？紤]到產(chǎn)權(quán)年限、水電物業(yè)、通勤距離以及未來(lái)變現(xiàn)難易程度等多重因素，這些項(xiàng)目一直是庫(kù)存老大難，即使沒(méi)有這波降價(jià)潮，也常年在促銷(xiāo)隊(duì)伍中。剔除這部分以后，特價(jià)項(xiàng)目砍掉了四分之一。

昆明20個(gè)特價(jià)樓盤(pán)分布情況

其次是“先天不良”項(xiàng)目。從降價(jià)盤(pán)的分布圖可以看到，特價(jià)房源中幾乎沒(méi)有二環(huán)內(nèi)項(xiàng)目，大部分位于三環(huán)開(kāi)外的非核心區(qū)，對(duì)地鐵和周邊配套的依賴(lài)度非常高。能夠滿(mǎn)足周邊有開(kāi)通地鐵線(xiàn)路、距離站點(diǎn)適中（距離1公里）條件的也不多，擁有成熟配套的更少。剔除這部分以后，特價(jià)房源再減少一大部分。

第三類(lèi)為“蹭熱度”項(xiàng)目。云南房網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，剩余降價(jià)項(xiàng)目中，有不少項(xiàng)目?jī)?yōu)惠后的折扣計(jì)算下來(lái)僅9折左右，與平時(shí)正常銷(xiāo)售時(shí)給出的優(yōu)惠無(wú)異；其中一些力度稍大的，是臨近清盤(pán)的尾房，也是常規(guī)促銷(xiāo)操作，蹭熱度嫌疑大于實(shí)際優(yōu)惠力度。

排除到此刻，特價(jià)樓盤(pán)僅剩個(gè)位數(shù)，也是真降價(jià)的項(xiàng)目。往上翻翻開(kāi)發(fā)商，不難發(fā)現(xiàn)其中還有大部分是三條紅線(xiàn)政策壓力下，開(kāi)發(fā)商為了快速回籠資金，不得已做出的換量選擇。但這些項(xiàng)目大多又有著全款結(jié)清的要求，動(dòng)輒拿出上百萬(wàn)資金，恐怕不是人人都能做到。

因此，乍看之下樓盤(pán)降價(jià)聲勢(shì)很大，似乎波及全城，其實(shí)真實(shí)情況遠(yuǎn)沒(méi)有那么夸張。

昆明新房?jī)r(jià)格指數(shù)出現(xiàn)兩連跌（數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局）

昆明主城7月住宅庫(kù)存962萬(wàn)方去化時(shí)間1.16年（數(shù)據(jù)來(lái)源：昆明銳理）

還在等崩盤(pán)？供銷(xiāo)逆轉(zhuǎn)有苗頭

不過(guò)昆明整體房?jī)r(jià)確實(shí)有小幅下降，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70城房?jī)r(jià)指數(shù)，昆明新房?jī)r(jià)格指數(shù)在14連漲之后止步，從6月開(kāi)始連續(xù)出現(xiàn)了2次下降。與此同時(shí)，住宅庫(kù)存去化時(shí)間延長(zhǎng)到了達(dá)1.16年（約13.94個(gè)月），再刷新高，成交均價(jià)也跌破1.5萬(wàn)關(guān)口。

當(dāng)前市場(chǎng)局勢(shì)確實(shí)并不算樂(lè)觀，但數(shù)據(jù)層面反映出來(lái)的市場(chǎng)現(xiàn)狀和未來(lái)趨勢(shì)如何？還得結(jié)合供應(yīng)端和需求端兩方面關(guān)鍵數(shù)據(jù)來(lái)研判。

昆明今年上半年土地供應(yīng)創(chuàng)新低

先看土地供應(yīng)端，和前幾年的巨量供應(yīng)不同，昆明今年來(lái)已明顯收緊，這是第一個(gè)重要信號(hào)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，昆明今年上半年總共賣(mài)地708畝土地，是近6年來(lái)最少的。如果單算住宅部分，僅能釋放約160萬(wàn)方建面的體量，這是個(gè)什么量級(jí)？也就是通常情況下一個(gè)多月的銷(xiāo)量。而前段時(shí)間的土地推介會(huì)上推介的土地更是只有1000多畝，住宅用地占比也不高。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，主動(dòng)控制土地供應(yīng)，從而抑制未來(lái)新房的增長(zhǎng)規(guī)模，穩(wěn)住房?jī)r(jià)，既不大漲也不大跌，政府的調(diào)控工具箱里，土地供應(yīng)無(wú)疑是一把利器。

昆明今年1-7月新增預(yù)售面積大幅下降

再看新增預(yù)售端，昆明今年1-7月新增預(yù)售面積約696.21萬(wàn)平方米，也是近三年最少。預(yù)售面積的大幅度下降，說(shuō)明現(xiàn)有市場(chǎng)供應(yīng)量在快速減少，給市場(chǎng)去化爭(zhēng)取充足時(shí)間。

昆明主城2021年7月各板塊商品房供銷(xiāo)存對(duì)比走勢(shì)（數(shù)據(jù)來(lái)源：昆明銳理）

最后看需求端，根據(jù)銳理7月月報(bào)，主城中各版塊中已經(jīng)有空港、滇池、東南、北市版塊出現(xiàn)月度供銷(xiāo)逆轉(zhuǎn)，官南、東市和次中心版塊供銷(xiāo)需求也在逐漸趨平中，市場(chǎng)有一定緩解。雖然由于去年新增供應(yīng)過(guò)大，去化效果不會(huì)立竿見(jiàn)影，但預(yù)測(cè)盤(pán)整期不會(huì)持續(xù)太久。

昆明已有不少優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)宣布漲價(jià)

昆明下半年房?jī)r(jià)走勢(shì)如何？逐漸趨穩(wěn)、逐步優(yōu)化

梳理到這里就可以看到，市場(chǎng)是多變復(fù)雜的，絕不能以簡(jiǎn)單的結(jié)論代替具體的數(shù)據(jù)和事實(shí)分析，歸納一下，昆明近期房?jī)r(jià)整體下跌原因的脈絡(luò)基本已經(jīng)清晰。

主因在于部分房企遭遇宏觀調(diào)控政策帶來(lái)的資金和信貸壓力，不得不通過(guò)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行甩賣(mài)的方式加快回籠資金，造成市場(chǎng)全面降價(jià)的“幻覺(jué)”；

其次，如上文分析的，打折樓盤(pán)多數(shù)為郊區(qū)項(xiàng)目，拉低了整體成交均價(jià)，造成了市場(chǎng)怕被割了韭菜的心態(tài)；

此消彼長(zhǎng)之下，主城核心區(qū)真正抗跌的項(xiàng)目反而被淹沒(méi)，新增的供應(yīng)和成交對(duì)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)影響減弱，權(quán)重降低。

但這樣的狀況會(huì)持續(xù)下去嗎？答案是否定的。逐漸趨穩(wěn)、逐步優(yōu)化才是未來(lái)的常態(tài)。

俊發(fā)彩云城檀灣未來(lái)將釋放優(yōu)質(zhì)房源

何是“趨穩(wěn)”？住房是一項(xiàng)重要的民生需求，樓市未來(lái)走向趨勢(shì)離不開(kāi)分析“房住不炒”和“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”政策下的底層邏輯。

很多分析指出，中國(guó)調(diào)控基調(diào)的“房住不炒”和“三穩(wěn)”政策中，已經(jīng)明確釋放出不允許房?jī)r(jià)大漲，也不允許大跌的訊息。昆明近期的“限跌令”也正是出于這樣的政策導(dǎo)向。由此，我們看到近期多個(gè)項(xiàng)目紛紛取消折扣，保持“穩(wěn)”字作風(fēng)。

何為“優(yōu)化”？如前文分析，主城核心區(qū)抗跌產(chǎn)品的供應(yīng)增加將是穩(wěn)住昆明房?jī)r(jià)的“壓艙石”，而今年下半年乃至明年，核心區(qū)的供應(yīng)量與成交量都將穩(wěn)健增長(zhǎng)，優(yōu)化樓市供給結(jié)構(gòu)。

一方面是隨著主城區(qū)的多個(gè)大盤(pán)項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)進(jìn)程，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的供應(yīng)量持續(xù)增加，比如北市區(qū)的俊發(fā)城、龍泉俊園，南市區(qū)的彩云城、萬(wàn)科公園城市，東市區(qū)的華潤(rùn)中心、保利城，西市區(qū)的大華錦繡山海、招商雍和府等都將保持輸出。

另一方面，核心區(qū)會(huì)有多個(gè)新盤(pán)入市，比如小板橋片區(qū)的俊發(fā)未來(lái)城、巫家壩中鐵建和招商新項(xiàng)目、老螺螄灣片區(qū)的金茂府、世博片區(qū)的金地世博一號(hào)、中海匯德里等，還會(huì)注入新血。

看清趨勢(shì)后該如何選房？

對(duì)于普通購(gòu)房者，在看清趨勢(shì)后如何選房，主要還是抓住以下關(guān)鍵點(diǎn)：

首先是區(qū)位和配套，地段因素在任何時(shí)候都很重要，成熟配套的片區(qū)或者擁有資源稀缺性的區(qū)域，所有配套已經(jīng)兌現(xiàn)，看得見(jiàn)、摸得著。這類(lèi)項(xiàng)目在此次降價(jià)潮中表現(xiàn)出了很好的抗跌性，未來(lái)發(fā)生貶值的概率極低。

其次是房企品牌也很重要，選擇在昆明市場(chǎng)中項(xiàng)目品牌比較受認(rèn)可的俊發(fā)、萬(wàn)科、龍湖、碧桂園、金地或者國(guó)字號(hào)中海、招商、華潤(rùn)等，這些房企作品的都經(jīng)過(guò)市場(chǎng)考驗(yàn)，作風(fēng)穩(wěn)健，未來(lái)品質(zhì)有保障。

還有就是占大多數(shù)的剛需和剛改群體特別看重的性?xún)r(jià)比因素，雖然不是那么直觀，很多時(shí)候難以評(píng)估，比較簡(jiǎn)單而有效的選擇辦法，那就是在區(qū)位、配套和開(kāi)發(fā)商品牌都有保障的情況下，盡量選擇大盤(pán)項(xiàng)目。

俊發(fā)城項(xiàng)目效果圖

舉例來(lái)說(shuō)，在昆明置業(yè)主流區(qū)域的北市區(qū)，俊發(fā)城為什么多年占據(jù)銷(xiāo)售排行榜前列，受到購(gòu)房者青睞？答案無(wú)非就是地段、配套、品質(zhì)、綜合性?xún)r(jià)比高，商業(yè)、醫(yī)療、教育甚至公園都能安排的明明白白，與此相同邏輯的還有南市常年熱銷(xiāo)項(xiàng)目彩云城，也同樣以配套齊全著稱(chēng)。

其實(shí)這種隨大流的選房方式，也可稱(chēng)為“偷懶”的做法，最大的優(yōu)點(diǎn)就是安全且有足夠的保障，同時(shí)房子作為重要家庭資產(chǎn)，不僅足夠抗跌，而且升值性能不錯(cuò)，這一點(diǎn)從俊發(fā)城這些年穩(wěn)定的升值幅度就可以證明。

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