近期云南房網(wǎng)曾報道過，東市區(qū)二環(huán)旁的保利新盤——保利·明玥伴山，據(jù)傳首開單價可能會賣到1.8萬元左右，這意味著東市這一一向被視作昆明房價洼地的區(qū)域，新房價格正逐漸追近其他各區(qū)。

相關(guān)詳情可查看《東市區(qū)新盤也要賣1萬8 昆明房價洼地又被填上一個》一文。

作為昆明發(fā)展起步較晚的區(qū)域，東市區(qū)此前的建設(shè)發(fā)展步伐明顯要落后于其他各區(qū)，區(qū)域內(nèi)在售新房項目價格也相對較低。不過今年以來，前有保利城簽約云大附中星耀學(xué)校，項目均價站上1.65萬，后有保利·明玥伴山預(yù)計價格將達1.8萬，整個片區(qū)的房價都顯現(xiàn)出一股漲勢。

在這樣的背景下，作為片區(qū)內(nèi)目前唯一還有毛坯住宅在售的項目，藍光德商天域自首開以來基本維持在11000-13000元/平米左右的均價，就顯得格外突出了。據(jù)云南房網(wǎng)近期的走訪了解，這一項目當(dāng)前的住宅產(chǎn)品銷售已進入末期。

藍光德商天域售樓部實景

最后兩棟高層剩余約100套住宅，均價約11500-14000元/平米

藍光德商天域于2019年11月23日首開，目前在售最后兩棟住宅產(chǎn)品，其產(chǎn)品面積段約84-125平米，均價約11500-14000元/平米，毛坯交付，交房時間預(yù)計2022年7月份。

整個項目總占地面積約68畝，總建筑面積約24.7萬方，分為兩個地塊開發(fā)建設(shè)，總戶數(shù)為1611戶，車位配比為1:0.91，整個小區(qū)設(shè)置有5個出入口。

其中8號地塊凈用地面積26694.09平米，總建筑面積136919.44平米，容積率為3.7，建筑密度為22.59%，綠地率為40%。地塊內(nèi)規(guī)劃有4棟高層住宅、2棟幼兒園及裙樓。

藍光德商天域樓棟分布鳥瞰圖

9號地塊凈用地面積18499.2平米，總建筑面積109649.2平米，容積率為4.3，建筑密度19.17%，綠地率為40%。地塊內(nèi)規(guī)劃有4棟高層住宅及裙樓。

在售的4棟一單元和6棟分別位于兩個地塊，其樓棟總高均為34層。其中4棟一單元為2梯5戶，6棟為2梯6戶，6棟在售產(chǎn)品位于25層以上，兩樓棟剩余房源合計100套左右。

藍光德商天域住宅實景

項目定位純剛需，戶型涵蓋三房和四房，整體室內(nèi)空間規(guī)劃較為方正，布局緊湊，空間利用率高；室內(nèi)動靜分區(qū)明顯，動線合理流暢。

以面積約117平米的C7戶型為例，其為三室兩廳兩衛(wèi)設(shè)計，沒有切分出更多的居室，保證了每個臥室應(yīng)有的空間感；餐客一體化，客廳連通約4米景觀陽臺，利于室內(nèi)采光通風(fēng)。不過，這一陽臺無論是寬度還是長度，相對市面上同類產(chǎn)品都略顯逼仄；而缺少一個生活陽臺，后期居住使用中的便利度可能也會受一定影響。

藍光德商天域C7戶型圖

途經(jīng)公交線路較多，距離地鐵有一定距離

藍光德商天域位于官渡區(qū)方旺片區(qū)，東臨十里鋪路，南臨金馬路，北側(cè)為東旭駿城小區(qū)，西側(cè)為盛惠園小區(qū)。

藍光德商天域項目區(qū)位

項目周邊路網(wǎng)較為完善，自駕出行便捷度較高。其北側(cè)的虹橋路向西可至人民東路，途經(jīng)東部客運站；南側(cè)的金馬路往西可連接?xùn)|風(fēng)東路，貴昆路則貫穿東三環(huán)、昌宏路等。

項目旁邊的道路

距離項目最近的地鐵站點為3號線、6號線東部汽車站，直線距離約1.4公里。在項目門口約20米處的公交站點可乘坐C137路實現(xiàn)與地鐵的接駁，但時間成本略高，單程花費時間在40分鐘左右。

距離項目20米左右的公交站

目前距離項目較近的公交站點有6號路站、天文臺(金馬路)等，途經(jīng)線路包括28路、Z133路、C137路、8路、257路、k6路等。

主要依賴周邊配套日常生活基本滿足

由于這一項目體量較小，因此其內(nèi)部除了基礎(chǔ)的幼兒園和商業(yè)裙樓外，并未規(guī)劃太多的配套設(shè)施，業(yè)主日常生活更多要依靠周邊的城市配套及已交房項目的相關(guān)設(shè)施。

教育方面，項目自身規(guī)劃有兩所總計約24班的幼兒園，其中一所為艾淇哆教育旗下的昆明市第十五幼兒園，雙方已于去年7月中旬舉行了簽約儀式；另一所意向引入昆明艾爾西幼兒園，目前還未簽約。

而根據(jù)劃片原則，項目對口的小學(xué)和中學(xué)分別為方旺中心學(xué)校以及官渡二中，兩所學(xué)校緊鄰，均位于項目南側(cè)約1公里處。

項目對口中學(xué)官渡二中

商業(yè)方面，項目西側(cè)300米處為盛惠園小區(qū)底商，有小吃街、生鮮水果市場、超市便利店、藥店等基本設(shè)施；北側(cè)東旭駿城商業(yè)中心業(yè)態(tài)較為豐富，囊括了餐飲、便利店、母嬰店、衛(wèi)生服務(wù)站、教育機構(gòu)等。

此外距離項目較近的商業(yè)中心，是北側(cè)約3公里處的福緹商業(yè)中心以及沃爾瑪超市，有一定距離。

項目西側(cè)盛惠園小區(qū)生鮮超市

與項目臨近的保利城規(guī)劃有約32萬方的商業(yè)商務(wù)中心，預(yù)計明后年開業(yè)；其南側(cè)的奧園也規(guī)劃有一個約4萬平的商業(yè)中心及上萬方的運動廣場，內(nèi)設(shè)兒童主題樂園、青年健身中心等。待這兩處商業(yè)正式開業(yè)運營，能緩解這一項目周邊大型集中商業(yè)缺失的現(xiàn)狀。

整體來看，毛坯住宅、以剛需為主的產(chǎn)品定位，天然決定了藍光德商天域的項目產(chǎn)品力在區(qū)域內(nèi)并不算特別突出，其價格缺乏上行的空間和動力。

作為一個非地鐵盤，其出行更多依靠公交及自駕，這與片區(qū)內(nèi)其他鄰近地鐵的項目相比不具優(yōu)勢；而配套的欠缺，也使得其更多要靠“蹭”外部配套來解決各項生活所需，尤其教育資源的弱勢，使其在當(dāng)前的市場上競爭力不算很強。多重條件影響下，造成其開盤至今價格漲勢不顯的態(tài)勢。

不過考慮到項目的銷售高峰期已過，加之當(dāng)前區(qū)域配套補齊速度漸快，如果有耐心等待，其價格對剛需群體還是較為友好的，是否值得入手就看購房者結(jié)合自身需求判斷了。

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