房?jī)r(jià)漲太快收入跟不上 昆明去年房?jī)r(jià)收入比躍居西南4城之首

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，昆明房?jī)r(jià)已經(jīng)11連漲，如果房?jī)r(jià)上漲幅度快過(guò)家庭收入，帶來(lái)的就是房?jī)r(jià)收入比數(shù)據(jù)的上升，昆明的情況就是如此，最近，易居研究院發(fā)布了2020年全國(guó)50個(gè)典型城市房?jī)r(jià)收入比數(shù)據(jù)，昆明的房?jī)r(jià)收入比上升到了10.2，在50城中排名36位，并位居西南4城之首。

2020年全國(guó)50個(gè)典型城市房?jī)r(jià)收入比排名（數(shù)據(jù)來(lái)源：易居研究院）

所謂房?jī)r(jià)收入比，是指住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比，通俗地說(shuō)，也就是舉全家之力，多少年的總收入才能買(mǎi)得起一套房。本文采用的是上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，故住房總價(jià)以新建商品住宅成交均價(jià)為統(tǒng)計(jì)口徑。

房?jī)r(jià)收入比是一個(gè)全球通用的指標(biāo)，但其合理范圍沒(méi)有嚴(yán)格界定，這是由不同國(guó)情的不同統(tǒng)計(jì)口徑?jīng)Q定的。我國(guó)目前只有一手住宅的全國(guó)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，按面積計(jì)價(jià)，房?jī)r(jià)和家庭收入都取平均數(shù)，但居民家庭收入中的隱性收入難以統(tǒng)計(jì)，與歐美國(guó)家的可比性并不強(qiáng)。根據(jù)我國(guó)的實(shí)際情況，易居房地產(chǎn)研究院認(rèn)為，我國(guó)房?jī)r(jià)收入比保持在7.0-7.5內(nèi)屬合理區(qū)間。

易居研究院所選50城，包括4個(gè)一線城市、13個(gè)強(qiáng)二線城市、20個(gè)弱二線城市、13個(gè)三四線城市。

2019年全國(guó)50個(gè)典型城市房?jī)r(jià)收入比排名（數(shù)據(jù)來(lái)源：易居研究院）

2020年昆明“房?jī)r(jià)收入比”躍居西南首位

其實(shí)，在西南四城，昆明的房?jī)r(jià)收入比在2019年就與重慶同為10.1，排名居重慶之下，但超過(guò)成都，在全國(guó)排名第37位，2020年，成都數(shù)據(jù)保持不變，重慶掉頭向下，房?jī)r(jià)收入比下降到9.6，昆明上升為10.2，毫不客氣地躍居西南首位，在全國(guó)的排名也前進(jìn)為36位。

成都的房?jī)r(jià)近年來(lái)一直引領(lǐng)西南地區(qū)，重慶貴為直轄市，房?jī)r(jià)收入比大幅下降，昆明房?jī)r(jià)收入比去年竟然反超兩地，但總的來(lái)說(shuō)，昆明、成都、重慶三地幾乎比肩，差距甚小。

近兩年昆明“房?jī)r(jià)收入比”增速排名全國(guó)靠前

2015年全國(guó)35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)收入比，昆明為7.9（圖源網(wǎng)絡(luò)）

2018年50城房?jī)r(jià)收入排行，昆明9.8，排名第39（圖源網(wǎng)絡(luò)）

2019年全國(guó)50個(gè)典型城市房?jī)r(jià)收入比增速排名（數(shù)據(jù)來(lái)源：易居研究院、 CRIC、網(wǎng)站數(shù)據(jù)整理）

同樣對(duì)比易居研究院數(shù)據(jù)：2015年全國(guó)35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)收入比，昆明為7.9；2018年50城房?jī)r(jià)收入比，昆明9.8，排名第39；2019年全國(guó)50個(gè)典型城市房?jī)r(jià)收入比，10.1，排名第37；2020年全國(guó)50個(gè)典型城市房?jī)r(jià)收入比，10.2，排名第36�？梢�(jiàn)昆明的數(shù)據(jù)呈現(xiàn)快速上升態(tài)勢(shì)，這也與昆明近年來(lái)房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭吻合。

在2019年全國(guó)50個(gè)典型城市房?jī)r(jià)收入比增速排名表中，昆明的增速全國(guó)排名靠前，為第11位，而同期的成都與重慶都為負(fù)值。全國(guó)排名增速前三甲則為南通、蘇州、寧波，均為近些年經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的城市。

此外，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，昆明房?jī)r(jià)已連漲11個(gè)月。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《2021年2月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況》，昆明新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲了0.7%，同比漲了6.5%，同環(huán)比漲幅較前一個(gè)月都有擴(kuò)大。昆明新房?jī)r(jià)格自去年4月開(kāi)始持續(xù)上漲，到今年2月已連漲11個(gè)月。銳理數(shù)據(jù)顯示，2月份昆明新房成交價(jià)達(dá)15623元/平米。

昆明“房?jī)r(jià)收入比”跑贏西南意味著什么？

那么，昆明房?jī)r(jià)收入比排名西南第一意味著什么呢？

人們給房?jī)r(jià)收入比排行，無(wú)非是想知道普通市民為了買(mǎi)房需要付出多大的努力，以及普通家庭買(mǎi)房的負(fù)擔(dān)到底有多重。

從以上表格我們可以看出，深圳、上海、北京一線城市領(lǐng)跑排行榜，三亞近些年以旅居地產(chǎn)躋身前三強(qiáng)。以冠軍深圳為例，2015年房?jī)r(jià)收入比為27.7、2018年為34.2、2019年為35.2、2020年為39.8，數(shù)倍于一般城市。而長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)收入比一向墊底，2020年為6.2。如果照通俗的解釋就是，2020年在深圳買(mǎi)房最難，舉全家之力要將近40年才買(mǎi)得起一套房，在長(zhǎng)沙最容易，全家6年多的收入就能買(mǎi)得起一套房了。

有分析指出，房?jī)r(jià)收入比有以下特點(diǎn)：東、中、西地區(qū)梯度遞減，且相差幅度較大；一線城市整體高于二線城市；經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市明顯高于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)城市。并將原因歸結(jié)于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一線城市、東部城市，產(chǎn)業(yè)發(fā)展好、收入高、人口吸引力強(qiáng)，外來(lái)常住人口比重大，因此購(gòu)房、投資投機(jī)需求大，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)勁，房?jī)r(jià)水平自然也較高。

房?jī)r(jià)收入比與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有很強(qiáng)的相關(guān)性，但不是絕對(duì)相關(guān)。故也不能輕易得出昆明經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平比肩成都、重慶的結(jié)論。

合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究認(rèn)為，大城市的房?jī)r(jià)是由中等偏上的人群決定的。大城市的發(fā)展空間、新供用地已經(jīng)很少了，但富裕人群還在不斷集中，所以房?jī)r(jià)就被推高了。換言之，房?jī)r(jià)與工資水平的關(guān)聯(lián)度不高，而與城市對(duì)周?chē)�的輻射能力及匯集財(cái)富的能力有關(guān)。

從這個(gè)角度看，由于昆明的環(huán)境生態(tài)因素吸引了大批外地客戶(hù)置業(yè)，數(shù)量眾多的外來(lái)購(gòu)房者一定程度上也是推高房?jī)r(jià)收入比的重要因素。

還有觀點(diǎn)認(rèn)為，昆明由于住宅套均面積偏大，導(dǎo)致排名明顯上升。2019年全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積約40平米，昆明為43.58平米，高出全國(guó)一大截，戶(hù)均總面積大，套均總價(jià)就高。多種因素作用，導(dǎo)致了昆明房?jī)r(jià)收入比一路走高。

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