“公司今年將維持2000億目標(biāo)不變，2021年、2022年會保持強勁的增長動力，2021年實現(xiàn)2500億，2022年實現(xiàn)3000億的簽約目標(biāo)�！�

早在2020年8月的業(yè)績會上，中國金茂管理層就曾提出未來三年發(fā)展規(guī)劃。

2020年，中國金茂累計取得簽約銷售金額共計2311億元，順利完成全年目標(biāo)；而2021年開年，金茂同樣開足馬力，首月實現(xiàn)201億元銷售額，同比增長91.19%。

從數(shù)據(jù)看，中國金茂2021年交出的第一份成績單還算亮眼，但銷售數(shù)據(jù)的背后，有關(guān)金茂的股價與利潤問題同樣引發(fā)關(guān)注。

首月成績單

近幾年，中國金茂的銷售一直處于快速增長狀態(tài)。

2015年銷售額僅為278.07億元，2018年首破千億，2020年突破兩千億元，五年復(fù)合增長率52.73%。

2021年開年，中國金茂延續(xù)了過往的發(fā)展步伐。

2月5日早間，中國金茂公布內(nèi)年首張成績單，取得簽約銷售金額201億元（其中包含（如有）長沙梅溪湖國際新城項目、南京青龍山國際生態(tài)新城項目、寧波生命科學(xué)城項目、嘉善·上海之窗智慧科學(xué)城項目、鄭州二七區(qū)馬寨新城項目及溫州鰲江國際新城項目的成交銷售金額），同比簽約銷售建筑面積約141.47萬平方米。

于2021年1月31日，中國金茂已錄得已認購（未簽約）物業(yè)銷售金額共計80.98億元。

對比往年來看，第一個月的發(fā)揮還算出色。

數(shù)據(jù)顯示，2018年1月，中國金茂錄得簽約銷售額166.52億元，而去年同期銷售額僅為105.13億元。由此計算，中國金茂2021年首月簽約銷售金額較2018年增長20.71%，較去年增長91.19%；銷售面積則同比增加了144%。

在觀點指數(shù)發(fā)布的《2021年1月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP100》中，中國金茂排在第十位，較去年同期前進一位。

事實上，隨著疫情陰霾逐步退散，2021年全國房地產(chǎn)市場迎來新一輪上漲，根據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，1月TOP100房企實現(xiàn)全口徑總銷售金額9598.1億元，同比增長64.2%，較2019年同期增加44.4%。

除去樓市向好等因素，促銷跑量亦是中國金茂實現(xiàn)“開年紅”的重要原因。

按照此次公布的業(yè)績數(shù)據(jù)計算，中國金茂1月份銷售均價1.42萬元/平方米，與去年同期1.82萬元/平方米相比下滑兩成。

實際上，過去兩年，中國金茂銷售均價在持續(xù)下降。數(shù)據(jù)顯示，2018年，中國金茂全年平均銷售價格2.55萬元/平方米，2019年這一數(shù)值為2.15萬元/平方米，2020年進一步下降到2.05萬元/平方米。

有分析認為，受到“疫情反復(fù)擔(dān)憂”及債券到期等多重因素影響，多家房企在年初繼續(xù)進行打折促銷以迅速回流資金，中國金茂同樣如此。

但地產(chǎn)調(diào)控及拿地策略的變更，才是中國金茂銷售均價走低的根本原因。

2021年，在落實房地產(chǎn)長效機制主基調(diào)不變的環(huán)境下，多個熱點城市持續(xù)加碼樓市調(diào)控，房企自然會受到影響。

與此同時，近兩年，中國金茂土儲結(jié)構(gòu)不斷發(fā)生變化。一方面，城市運營為金茂貢獻了大量土儲；另一方面，不斷從一線城市走入二三線城市，由此導(dǎo)致投拓成本不斷下降，傳導(dǎo)到銷售端，則是銷售均價下降。

2021年開年，中國金茂延續(xù)過往拿地策略，在嘉興低溢價拿下一宗地塊。

1月7日，中國金茂經(jīng)過47輪競價投得浙江嘉興嘉善縣宅地，地塊面積8.34萬平方米，建筑面積17.65萬平方米，成交總價為11.7億元，樓面價6628元/平方米，溢價率3.93%。

此外，過去一個月，中國金茂在融資方面亦有新的嘗試。

1月21日，“金茂華福-申萬-金茂商業(yè)卓越1號資產(chǎn)支持專項計劃”成功發(fā)行，該專項計劃發(fā)行規(guī)模為11.18億元，標(biāo)的為位于長沙、青島的購物中心。

盈利預(yù)警之后

除了銷售、拿地與發(fā)債，過去一個月，中國金茂股價變動以及回購動作受到資本市場關(guān)注。

1月25日晚間，中國金茂發(fā)布盈利預(yù)警公告，預(yù)計2020年全年歸母凈利同比下降約40%至50%。

下降的原因，除了銷售結(jié)轉(zhuǎn)、行業(yè)周期變化、市場經(jīng)營環(huán)境等因素，大額、一次性計提減值才是其中最根本原因。

公告表示，截至2020年12月31日止年度，因房地產(chǎn)市場調(diào)控等原因，導(dǎo)致中國金茂及集團的部分聯(lián)營及合營企業(yè)項目售價不及預(yù)期，需計提發(fā)展中物業(yè)、持作出售物業(yè)減值所致。

不計減值因素，中國金茂于截至2020年12月31日止年度物業(yè)交付結(jié)算收入較截至2019年12月31日止年度錄得約40%至50%的大幅增長。

國泰君安在研報中提到，中國金茂近兩年銷售增速和均價優(yōu)于同梯隊房企，但依然計提減值，說明并非銷售端問題，而是公開市場拿地價格過高碰上嚴(yán)格限價。

事實上，過去那些年，“地王”二字是中國金茂的標(biāo)簽之一。據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體查詢，2009年，中國金茂力退萬科、保利、SOHO中國等企業(yè)，奪下北京廣渠門15號地王，成為開端。

2012年，中國金茂以總價56.8億元摘得上海海門路商辦地塊；2014年初，以101億元總價拿下上海大寧地王；2015年，連續(xù)摘得北京豐臺區(qū)單價地王、寧波地王、杭州總價地王等，2016年再奪南寧、深圳地王，2017年拿下廈門翔安高價地。

盡管近兩年中國金茂不斷通過城市運營帶動拿地均價下降，但想要把歷史遺留問題解決，依舊是個艱難的任務(wù)。

有投資者在公開平臺猜測，中國金茂本次一次性計提的項目主要是位于廈門、福州、合肥、南京、天津等地的高價地塊。

對上市公司來說，大額、一次性計提多項資產(chǎn)減值短期，會對當(dāng)期報表利潤產(chǎn)生一定影響。傳導(dǎo)到資本市場，則是股價的波動。但從長期來看，一次性減值并不會影響企業(yè)的現(xiàn)金流量，而且在以后的年度還能逐步釋放利潤，為后續(xù)報表讓利。

發(fā)布盈利預(yù)警以后，中國金茂股價應(yīng)聲下跌，開盤報價3.31港元/股，盤中最低3.15港元/股，收盤下跌16.8%，報每股3.17港元。

隨后近兩周時間，中國金茂股價持續(xù)下跌，截至2月5日收盤，報3.20港元/股，與去年年初6.15港元/股最高值相比，直接腰斬，市值為407.60億港元，較1月25日減少近80億港元，較去年初減少近370億港元。

2020年，中國金茂首席執(zhí)行官李從瑞在內(nèi)部組織的CEO大講堂上曾表示：“2019年，中國金茂股價從年初每股3港元到年底6.1港元左右，一年間市值增長了300億港元�！�

一年時間，中國金茂的市值又回到了原點。

1月28日起，中國金茂連續(xù)六個交易日回購公司股份，累計購回證券數(shù)目為3910.2萬股，占于普通決議案通過時已發(fā)行股份數(shù)目0.332%，回購總代價為1.22億港元。

一般而言，回購股份能給市場、給企業(yè)帶來信心，對于整個股價的表現(xiàn)有一定支撐作用。

但靠回購當(dāng)然不是長遠辦法，企業(yè)股價是否上漲、市值是否提升，往往建立在市場對行業(yè)和企業(yè)的未來預(yù)期上。因此，中國金茂能否改善盈利能力才是影響估值、市值的最重要因素。

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