觀點(diǎn)網(wǎng) 港股年報季接近尾聲，3月27日，中國金茂發(fā)布2023年業(yè)績公告。

（中國金茂2023年業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場）

2023年，全國商品房銷售面積同比下降8.5%，商品房銷售額同比下降6.5%，百強(qiáng)房企全年累計銷售操盤規(guī)模同比降低16.5%，行業(yè)壓力仍在。

在這樣的深度調(diào)整期，剛結(jié)束的2023年，中國金茂完成了對經(jīng)營業(yè)務(wù)及組織結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化。同時，圍繞建筑科技，中國金茂推動完善科技系統(tǒng)，完成金茂府3.0升級，進(jìn)一步鞏固科技IP核心競爭力。

就在一周前，中國金茂才剛發(fā)布了全新產(chǎn)品系列“金玉滿堂”，作為開年來第一家發(fā)布產(chǎn)品戰(zhàn)略的企業(yè)，此舉也為行業(yè)注入信心。

而這些都是金茂“迎變”市場系列舉措中的一角。

中國金茂董事長張增根在業(yè)績會上表示：“房地產(chǎn)企業(yè)將由高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式向低杠桿、低周轉(zhuǎn)的精細(xì)化運(yùn)作模式轉(zhuǎn)變，率先完成輕資產(chǎn)多元化轉(zhuǎn)型，具備綜合開發(fā)能力的房企將迎來盈利水平的提升。為此，中國金茂提出了‘一核三聚焦’的戰(zhàn)略方向，并積極擁抱變革、精進(jìn)專業(yè)能力、做到提質(zhì)增效，為推動公司長期穩(wěn)定高質(zhì)量發(fā)展奠定基礎(chǔ)�！�

2024年，行業(yè)市場仍處修復(fù)階段，而“好房子”是地產(chǎn)下半場破局之道，中國金茂憑借產(chǎn)品升級和多元業(yè)務(wù)韌性，也對公司的未來發(fā)展充滿信心。

住開基本盤

剛結(jié)束的2023年，房地產(chǎn)聚焦“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”，在市場變革機(jī)遇下，中國金茂實現(xiàn)銷售金額1412億元，銷售規(guī)模位居行業(yè)前列。全年回款金額1473億元，回款率104%，較去年同比持平。

全年的銷售金額中，一二線城市簽約占比超88%，北京、上海、青島均創(chuàng)下單城破百億的簽約業(yè)績，中國金茂住宅公寓平均簽約單價約2.1萬/平方米。

土拍市場仍呈下行態(tài)勢，中國金茂把握市場機(jī)會，在上海、天津、蘇州、青島、寧波、太原等一二線及省會城市繼續(xù)增加土地儲備，新獲取優(yōu)質(zhì)項目貨值近680億元，為該公司的未來發(fā)展提供有力保障。

新增土儲質(zhì)量也均獲得行業(yè)認(rèn)可。例如，去年12月28日出讓的寧波東部新城明湖宅地，在134輪鏖戰(zhàn)后，中國金茂以40.74億元的價格拿下，溢價率19.51%，樓面價28008元/平方米。

該地塊吸引保利、綠城等多家知名房企報名，地塊所在片區(qū)也為寧波市高端住宅第一梯隊，項目利潤空間可觀，去化風(fēng)險可控。

根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計，2023年中國金茂新增權(quán)益土儲123.3萬平方米，行業(yè)排名第15位，較去年同期提升4個名次。

數(shù)據(jù)顯示，2023年1-12月，中國金茂累計實現(xiàn)簽約銷售建筑面積約828.34萬平方米；截至期末，錄得已認(rèn)購（未簽約）物業(yè)銷售金額共計35.92億元。

商務(wù)租賃與零售商業(yè)運(yùn)營業(yè)務(wù)方面，中國金茂全年實現(xiàn)租金收入18.02億元，同比提升16.18%。

在消費(fèi)及旅游板塊復(fù)蘇的帶動下，中國金茂的酒店經(jīng)營收入取得大幅增長，已恢復(fù)至2019年水平。實現(xiàn)全年收入20.8億元，同比提升80.4%。截至期末，金茂擁有11所豪華酒店，共計3843間客房。

上市平臺金茂服務(wù)也保持穩(wěn)定的收入增長。于2023年，收入同比增長11%。截至期末，金茂服務(wù)總合約建筑面積約1.064億平方米，管理501個物業(yè)項目，總在管建筑面積約8420萬平方米，包括321個住宅社區(qū)和180個非住物業(yè)。

整體來看，中國金茂全年收入達(dá)724.04億元，城市運(yùn)營與物業(yè)服務(wù)、商務(wù)租賃與零售商業(yè)運(yùn)營、酒店經(jīng)營、金茂服務(wù)以及其他分別貢獻(xiàn)85%、2%、3%、4%、6%的收入。

就在近日，上海、深圳對“7090政策”松綁，日益增長的多元化改善性住房需求，已成為行業(yè)共識。

2024年，中國金茂也將落地城市運(yùn)營商管理新模式，著力推進(jìn)“產(chǎn)品升級”主題年工作。在中國金茂看來，房地產(chǎn)行業(yè)正向高質(zhì)量、新科技、好服務(wù)轉(zhuǎn)變，構(gòu)建行業(yè)發(fā)展新模式潛力巨大。

中國金茂提出“一核三聚焦”的發(fā)展戰(zhàn)略，即以高品質(zhì)開發(fā)為核心，聚焦精品持有、高端服務(wù)、建筑科技業(yè)務(wù)。通過開發(fā)業(yè)務(wù)整合提效、非開發(fā)業(yè)務(wù)優(yōu)化聚焦，實現(xiàn)多業(yè)務(wù)板塊的協(xié)同穩(wěn)健發(fā)展。

截至報告期末，中國金茂持有的城市運(yùn)營、物業(yè)開發(fā)、商務(wù)租賃及零售商業(yè)、酒店經(jīng)營項目數(shù)量為382個，較上期末增加19個；未結(jié)算面積約8360萬平方米。

協(xié)同發(fā)展提質(zhì)

基于優(yōu)質(zhì)物業(yè)積累和企業(yè)信用背書，中國金茂繼續(xù)發(fā)揮融資端的優(yōu)勢，自2023年以來，積極拓展多種資金籌集管道。

2023年2月發(fā)行境內(nèi)交易所公司債券人民幣17億元、票面利率3.8%；2023年3月發(fā)行銀行間市場中期票據(jù)人民幣5億元，票面利率3.7%；2023年4月發(fā)行銀行間市場中期票據(jù)人民幣25億元，票面利率3.6%；2023年7月發(fā)行銀行間市場中期票據(jù)人民幣25億元，票面利率3.53%。

同時以金茂大廈為基礎(chǔ)資產(chǎn)，注冊總儲架規(guī)模為人民幣100億的碳中和CMBS產(chǎn)品，并于2023年3月在境內(nèi)成功首發(fā)人民幣30億元，票面利率4.68%；于2023年4月再次發(fā)行人民幣35.01億元，票面利率3.60%。

2023年，正值消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs獲準(zhǔn)發(fā)行，中國金茂也參與到首批項目申報。11月26日，華夏金茂購物中心REIT正式獲得證監(jiān)會準(zhǔn)予注冊的批復(fù)，并在上交所審核通過。

該項目底層資產(chǎn)為長沙金茂覽秀城，是中國金茂首個城市級商業(yè)力作。其位于中部地區(qū)首個國家級新區(qū)湘江新區(qū)梅溪湖板塊核心商圈，建筑面積約10萬平方米，可租賃面積超6萬平方米。

長沙覽秀城于2016年底開業(yè)，至今已成為具有穩(wěn)定收益的成熟購物中心項目。2020-2022年度，長沙覽秀城銷售額和運(yùn)營收入復(fù)合增長率分別達(dá)到21.53%和31.27%，客流密度已達(dá)0.42人/平方米，處于行業(yè)優(yōu)秀水平。

而值得注意的是，伴隨消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目的上市，商業(yè)資產(chǎn)“投融管退”閉環(huán)打通，后續(xù)還有機(jī)會注入更多優(yōu)質(zhì)項目資產(chǎn)，而資金置出也將助力商業(yè)開發(fā)戰(zhàn)略落地，提高企業(yè)資金利用效率，進(jìn)一步改善財務(wù)健康水平。

事實上，作為行業(yè)領(lǐng)先的城市運(yùn)營商，中國金茂繼續(xù)保持了“三道紅線”全綠檔。該集團(tuán)一年內(nèi)到期債務(wù)占比降低至19%，平均債務(wù)期限為5.62年，債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。

與此同時，中國金茂外幣債務(wù)占比降至29%，匯率變動影響降低。截至報告期末，中國金茂現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物309.2億元，年內(nèi)平均融資成本為4.3%。

近期，滬深北交易所同時就可持續(xù)發(fā)展報告披露指引公開征求意見，鼓勵A(yù)股上市公司發(fā)布可持續(xù)發(fā)展報告或ESG報告。此舉也被廣泛解讀為ESG強(qiáng)制披露“倒計時”。

作為香港交易所上市企業(yè)，中國金茂在ESG相關(guān)工作和成效方面均要領(lǐng)先一步，或許也可為行業(yè)提供借鑒。

數(shù)據(jù)顯示，截至2023年末，中國金茂累計獲得綠色建筑類認(rèn)證或標(biāo)識共計308個，涉及國內(nèi)外9達(dá)綠色認(rèn)證與標(biāo)識類別，包括WELL健康建筑認(rèn)證、Fitwel健康建筑認(rèn)證、LEED綠色建筑認(rèn)證等。

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