新螺螄灣風波調(diào)查：一條畸形利益鏈帶來的挑戰(zhàn)

在11月上半月，新螺螄灣國際商貿(mào)城先后召開了兩次情況通報會，發(fā)布了兩份聲明公告。前者，主要回應了租金上漲的傳言并公開了前期的租金收取情況；后者，則重點公布了免租一月的具體政策。

之前新螺螄灣國際商貿(mào)城已召開兩次通報會，向社會公開相關情況

在這前后的通報會與聲明公告中，有一個群體顯得格外突出，那便是非自營商戶，也就是轉租戶。可以說，整個新螺螄灣近期的租金風波，處于爭議核心的正是這一群體。如果仔細梳理其產(chǎn)生的歷史背景與細節(jié)，能夠發(fā)現(xiàn)一條有關新螺螄灣的畸形利益鏈條。

私下轉租成亂局癥結

此前的相關通報會上，作為新螺螄灣國際商貿(mào)城的運營方，昆明俊奧商業(yè)有限公司（以下簡稱昆明俊奧）曾公布了這樣一組數(shù)據(jù)：

根據(jù)摸排，新螺螄灣里的轉租戶數(shù)量非常龐大。簽訂商鋪承租合同商戶有10193戶，自營商戶5484戶，9780間，占比54%；非自營商戶（將商鋪轉讓或轉租給他人經(jīng)營者）有4479戶，6279間，占比44%，超過4成的商戶都是通過私下轉租取得的經(jīng)營權。

可以說，在新螺螄灣商貿(mào)城這里，不僅僅存在著大量的轉租戶，有的轉手次數(shù)還不止一次。作為運營方的昆明俊奧，也針對這一情況做了一些統(tǒng)計調(diào)查。

此前昆明俊奧公布的摸底結果顯示，商鋪轉租存在著巨大的利益尋租空間

據(jù)其公開的信息顯示，一個10.95㎡的鋪面，最初的定價為16819元/年，轉租價格可直接翻番達到38500元/年；而一個面積17.85㎡的鋪面，206000元/年的轉租價，相比最初的定價53550元/㎡上漲了近三倍。

更為關鍵的一點是，新螺螄灣商貿(mào)城從2010年到2021年兩個五年周期的房租，均已在2013年之前由原先的中豪集團全部收清，大量租金差價與轉讓費等并未進入管理方的口袋。

隱患已早早埋下

為什么新螺螄灣商貿(mào)城會孕育出如此龐大的轉租戶群體？答案恐怕得從源頭找起。

整個新螺螄灣商貿(mào)城的主體市場建筑面積超過300萬平，分為三期進行開發(fā)運營。如此龐大的規(guī)模，相關費用自然不菲。據(jù)媒體的公開報道顯示，中豪針對整個螺螄灣項目的投資總規(guī)模達到了320億元——不論這一數(shù)字是否精準，一個顯而易見的事實是其中間必然伴隨著巨量的債務壓力。

龐大的規(guī)模給整個商貿(mào)城以及建設運營方都帶來了不小的壓力

對中豪而言，資金鏈承壓的狀況可能早于2010年前后便已出現(xiàn)，依據(jù)是商貿(mào)城一二三期的建設周期差異：

2008年9月，云南中豪置業(yè)有限責任公司取得商貿(mào)城一期用地，2009年12月一期開業(yè)；二期于2009年10月動工，2010年12月正式開業(yè)；三期則動工于2010年8月，其中的中藥材專業(yè)市場于2013年11月開業(yè)，建材家居市場則到了2018年5月才最終開業(yè)。

不難發(fā)現(xiàn)，與一二期僅1年多的工期相比，三期的工期拉長到了3年以上。而2013年這一節(jié)點，正是媒體上開始有中豪資金鏈斷裂消息出現(xiàn)的時間。

昆明俊奧此前公開的信息也從另一方面提供了佐證：商貿(mào)城一期2010年至2015年五年租金的收取時間為2009年，而2016年至2021年五年租金的收取時間則被提前到了2012年，且兩次均為一次性收取——換言之，彼時的中豪與商戶簽訂了長達五年的合同，有很大可能是希望藉此回籠盡量多的資金，以填補相應的資金漏洞。

之前的協(xié)議內(nèi)容顯示商鋪的使用權為一期5年

對真正的經(jīng)營戶而言，五年期合同在當時無疑意味著不小的資金以及經(jīng)營壓力，畢竟商貿(mào)城才剛起步。如果沒有轉租戶居中進行拆解，提供相對短期的租賃年限，部分商戶恐怕難有入駐商貿(mào)城的機會。轉租戶的產(chǎn)生，其實有著一定的歷史合理性。

好事難為，但不得不為

回過頭去看，當初的五年期租賃合同很大可能存有一定的漏洞，比如是否明令禁止轉租，并約定了違約后的權益回收規(guī)則。如果有類似條款，事態(tài)想也不至于發(fā)展到如今的局面。

從這個角度而言，作為2017年之后才接手的運營方，昆明俊奧顯得很無辜。因為當前這一局面，可能早在8年前便已注定。前期埋下的“雷”和其無關，但它卻要為了新螺螄灣商貿(mào)城這個龐然巨物的繼續(xù)前行，不斷填坑。

要維持如此龐大的商貿(mào)城繼續(xù)運營，并不斷解決前期遺留問題，并不是件輕松的事

錯全在轉租戶嗎？也不盡然。正如之前所說，這一群體的產(chǎn)生有一定的歷史合理性，在其大量出現(xiàn)的時代，社會經(jīng)濟運行形勢高昂，有空間允許其以類似的“躺賺”姿態(tài)牟利。

但隨著經(jīng)濟形勢的變化以及商貿(mào)城自身的發(fā)展，支撐中間“食利階層”的基礎已不復存在，單純想靠炒鋪來盈利，無疑會給真正的經(jīng)營戶帶來巨大的壓力。反映在市場面上，整個市場的繁榮度將被侵蝕，商貿(mào)城活力可能就此一蹶不振，這無疑是各方都不希望看到的。 

要規(guī)避類似的惡果，需要更多商戶回歸腳踏實地的實業(yè)，與運營方共同謀求轉型升級的新出路。于企業(yè)而言要去規(guī)范引導，經(jīng)營戶則需自我避雷，有力的市場監(jiān)管也是不可或缺的一環(huán)——唯有各方合力，才能實現(xiàn)破局，將過往問題一次性掃清。

新螺螄灣國際商貿(mào)城整體向好的勢頭如被阻斷，會是一大憾事

超300萬平的規(guī)模，破萬戶商戶，如此大規(guī)模體量的商貿(mào)城，放到誰手里去經(jīng)營都不會是一件輕松的事，更遑論還有不少歷史遺留問題有待解決。

目前來看，無論是免租一月的政策，還是對招租續(xù)租方案的慎之又慎，至少在昆明俊奧這一側，已拿出了足夠的誠意。誠然，當初接下了這一擔子，必然就要承擔相應的責任；但想要繼續(xù)推動事件向積極的方向發(fā)展，恐怕也不能純靠昆明俊奧一己之力。

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