時(shí)間來(lái)到2020年年末，巫家壩這一昆明熱點(diǎn)區(qū)域在近期重回本地?zé)崴选闹醒牍珗@到道路再到學(xué)校配套，區(qū)域建設(shè)各方面都有新動(dòng)態(tài)傳出，開(kāi)始步入全面建設(shè)階段。

在這樣的背景下，一個(gè)容易被忽視的現(xiàn)象是，區(qū)域內(nèi)高端居住產(chǎn)品的供應(yīng)正逐漸走弱。也許還未等到巫家壩整體的雛形初現(xiàn)，區(qū)域相關(guān)居住產(chǎn)品就已提前進(jìn)入了最終章。

各類建設(shè)工程全面開(kāi)花

從10月份起，在近一個(gè)月內(nèi)，巫家壩已先后有多個(gè)層面的建設(shè)新消息傳出。先來(lái)看看都有哪些動(dòng)態(tài)：

中央公園——整個(gè)10月以來(lái)，巫家壩最振奮人心的消息當(dāng)屬中央公園的動(dòng)工開(kāi)建鄰近了。

10月16日，《昆明巫家壩中央公園（一、五標(biāo)段）施工總承包項(xiàng)目公開(kāi)招標(biāo)公告》發(fā)布。據(jù)其內(nèi)容顯示，先期建設(shè)的兩個(gè)標(biāo)段分別是中央公園最北端的官渡森林公園，以及最南端的漁灣印象公園；計(jì)劃開(kāi)工時(shí)間為今年11月30日，計(jì)劃竣工時(shí)間為2023年11月30日。

巫家壩中央公園將率先開(kāi)工的兩個(gè)標(biāo)段

11月9日，相關(guān)評(píng)標(biāo)結(jié)果公示，如無(wú)意外，將由中建五局與上海宏信聯(lián)合體操刀這一亞洲亞洲第一、世界第四大的中央公園并如期開(kāi)工。

道路——10月30日，《春城路下穿節(jié)點(diǎn)工程批前公示》發(fā)布。這一全長(zhǎng)2320米的道路定級(jí)為城市快速路，其將下穿規(guī)劃中的巫家壩中央公園，接入建設(shè)中的福宜高速公路，為片區(qū)快速出入提供重要通道。

巫家壩中央公園將率先開(kāi)工的兩個(gè)標(biāo)段

學(xué)�！M(jìn)入11月，巫家壩第一所落地的學(xué)校項(xiàng)目終于確定了。昆明市城建投資開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司與北京琨山教育科技有限公司正式簽訂合作協(xié)議，將共同合作建設(shè)一所雙語(yǔ)國(guó)際學(xué)校。這一巫家壩琨山學(xué)校選址核心區(qū)，占地面積42.48畝，建筑面積28317平方米，擬設(shè)立36個(gè)教學(xué)班，招生人數(shù)約1000人，計(jì)劃2022年9月開(kāi)學(xué)。

巫家壩琨山學(xué)校坐落位置

不難發(fā)現(xiàn)，不僅許久未有新消息的中央公園終于即將動(dòng)工開(kāi)建，巫家壩近期的多項(xiàng)建設(shè)動(dòng)態(tài)，涵蓋了住、行、教等眾多層面，可說(shuō)其全面建設(shè)的大幕已徐徐拉開(kāi)。各類配套設(shè)施不再只是停留于規(guī)劃層面，而是有了實(shí)際的落地呈現(xiàn)時(shí)間表。

高端居住產(chǎn)品存量有限，未來(lái)新增供應(yīng)恐也不多

與區(qū)域全面建設(shè)方興未艾狀態(tài)形成鮮明對(duì)比的，是整個(gè)區(qū)域的高端居住產(chǎn)品供應(yīng)似乎已顯現(xiàn)走弱的態(tài)勢(shì)。我們嘗試統(tǒng)計(jì)了當(dāng)前巫家壩有住宅在售的部分項(xiàng)目所主推或主打的產(chǎn)品戶型，得到了下面這一住宅面積區(qū)間分布圖：

巫家壩在售項(xiàng)目主推或主打的住宅面積分布區(qū)間

從圖中不難發(fā)現(xiàn)，100-144㎡的面積段，是當(dāng)前區(qū)域項(xiàng)目在售或主打住宅產(chǎn)品最為集中的區(qū)間。如果細(xì)分需求，這部分瞄準(zhǔn)初次改善的產(chǎn)品，是當(dāng)前區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的部分，甚至有部分項(xiàng)目的產(chǎn)品表現(xiàn)出了顯著的剛需性質(zhì)。

在此基礎(chǔ)上，需求越向上走，有相應(yīng)供應(yīng)的項(xiàng)目和產(chǎn)品數(shù)量越少。在170㎡以上的這一中高改善需求區(qū)間，僅有三四個(gè)項(xiàng)目有產(chǎn)品供應(yīng)；而200㎡以上的豪宅產(chǎn)品區(qū)間，更是僅有少數(shù)的一兩個(gè)項(xiàng)目。

不僅僅是現(xiàn)有在售的中高端改善層級(jí)的住宅產(chǎn)品有限，梳理巫家壩整體規(guī)劃后，我們發(fā)現(xiàn)區(qū)域未來(lái)相關(guān)產(chǎn)品恐怕也不會(huì)有大批量供應(yīng)。

熟悉巫家壩區(qū)域發(fā)展歷程的人都知道，在2016年到2017年期間，昆明曾公示過(guò)《昆明巫家壩片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃優(yōu)化》。這一方案縮減了原先的居住用地面積，擴(kuò)容了中央公園用地，是當(dāng)前整個(gè)區(qū)域規(guī)劃建設(shè)的方向參考。

巫家壩各類規(guī)劃用地占比

按照這份規(guī)劃內(nèi)容顯示，總用地面積1091.11公頃的巫家壩片區(qū)中，居住用地占比約為24.2%，粗略計(jì)算居住用地的面積總計(jì)僅有264萬(wàn)㎡左右，遠(yuǎn)算不上多。

更為關(guān)鍵的一點(diǎn)是，圍繞飛虎大道以及春城路下穿，核心CBD區(qū)域部分的相關(guān)居住用地，基本都已被房企瓜分殆盡，在整個(gè)區(qū)域核心區(qū)內(nèi)，未來(lái)新項(xiàng)目的數(shù)量將極為有限。

調(diào)規(guī)后的巫家壩居住用地減少，而核心區(qū)的相關(guān)用地基本已被瓜分

而從項(xiàng)目的角度出發(fā)，無(wú)論是其當(dāng)前的主推戶型還是未來(lái)的新推產(chǎn)品，面積段可能都仍會(huì)集中于初次改善區(qū)間，這與當(dāng)前昆明新房市場(chǎng)整體的成交趨勢(shì)有密不可分的關(guān)聯(lián)。

來(lái)自昆明銳理的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自2018年起，100-120㎡一直牢牢占據(jù)著本地市場(chǎng)成交的主力面積段，緊隨其后的分別是120-140㎡和80-100㎡兩個(gè)區(qū)間。

當(dāng)前市場(chǎng)的主流風(fēng)向影響了項(xiàng)目的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)

而巫家壩整體的規(guī)劃，決定了區(qū)域內(nèi)難有大體量的樓盤(pán)出現(xiàn)，單個(gè)項(xiàng)目的用地面積相對(duì)其他城市區(qū)域偏小。在這樣的背景下，項(xiàng)目選擇推出市面上最為主流的面積段產(chǎn)品，可謂基于銷售層面的正常邏輯，并不難以理解。而其帶來(lái)的直接結(jié)果，自然是中高端居住產(chǎn)品數(shù)量偏少。

在巫家壩上車高端住宅的機(jī)會(huì)已不多

立足于這樣的現(xiàn)狀及未來(lái)的規(guī)劃條件，可以說(shuō)，想要在巫家壩區(qū)域上車中高端住宅，尋求中高段改善或再改需求的落地，其實(shí)機(jī)會(huì)窗口一直在收緊。

而從項(xiàng)目的角度而言，敢于在這樣的背景條件下走高端路線，尤其是將主推產(chǎn)品的起步線直接劃到了較高的一檔，是需要一定勇氣的，其對(duì)自己的產(chǎn)品肯定有很足的信心。

就以區(qū)域內(nèi)目前唯二有200㎡以上居住產(chǎn)品供應(yīng)的綠地東南亞中心為例，其當(dāng)前在售的主力戶型為170㎡，仔細(xì)觀察不難發(fā)現(xiàn)這一產(chǎn)品有著不錯(cuò)的品質(zhì)和實(shí)力：

綠地東南亞目前主推的170㎡產(chǎn)品戶型圖

首先是整體的三房設(shè)計(jì)。其并未因戶型面積足夠大而盲目區(qū)隔出更多的居室，這無(wú)疑保證了室內(nèi)每個(gè)部分都有充裕的空間，尤其使得客廳達(dá)到了7.1*4.9的超大尺度，展現(xiàn)出高端產(chǎn)品應(yīng)有的舒適感與品質(zhì)感。

在此基礎(chǔ)上，南北陽(yáng)臺(tái)+飄窗的設(shè)計(jì)，不僅帶來(lái)了良好的采光與通風(fēng)條件，更使得基本每個(gè)居室都能享受到巫家壩中央公園等帶來(lái)的極致景觀體驗(yàn)感受。這將項(xiàng)目身處巫家壩核心區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，在產(chǎn)品上進(jìn)行了最大化。

綠地東南亞170㎡產(chǎn)品樣板間實(shí)景

而這一產(chǎn)品在各空間的設(shè)計(jì)上也顯得主次分明：主臥套房所擁有的獨(dú)衛(wèi)不止具備常規(guī)的衛(wèi)生間功能，也可布置浴缸等設(shè)施，使得主人的起居空間具有了更多的功能性與生活感。

綠地東南亞170㎡產(chǎn)品的室內(nèi)空間呈現(xiàn)，符合人們印象中的豪宅場(chǎng)景

不難發(fā)現(xiàn)，在類似綠地東南亞的項(xiàng)目這里，其產(chǎn)品的設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，更為契合人們一般印象中對(duì)巫家壩區(qū)域的整體定位。作為昆明新興的城市核心與重要引擎，巫家壩所代表的應(yīng)該是整個(gè)城市最為高、大、上的極致體驗(yàn)，如果沒(méi)有類似的高端甚至豪宅產(chǎn)品來(lái)對(duì)此進(jìn)行呈現(xiàn)，會(huì)使整個(gè)區(qū)域都失色不少。

而也正如之前所分析的結(jié)果所示，相似的高端產(chǎn)品存量少，受市場(chǎng)需求和銷售風(fēng)向影響，相關(guān)產(chǎn)品在未來(lái)恐怕也難有大規(guī)模的供應(yīng)。如果將上車巫家壩核心區(qū)的高端住宅產(chǎn)品比作一曲樂(lè)章的話，其可能早早便已開(kāi)始步入最終章，所剩的機(jī)會(huì)確實(shí)已不多。

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