如果要用一個詞來概括10月的昆明新房市場的話，降價可能是最為貼切的描述了。

根據(jù)昆明銳理相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月以來，本地的新建商品住宅成交均價已連跌三月。10月15047元/㎡的成交價格，更是環(huán)比下降了1.5個百分點，創(chuàng)下年內第二高的降幅。

隨著年末這一時間節(jié)點的到來，眾多項目的優(yōu)惠政策可謂層出不窮，降價風潮正越刮越烈。

以價換量如火如荼，本地市場進入博弈期

對比今年與去年的昆明商品房供銷數(shù)據(jù)能發(fā)現(xiàn)，雖然2月疫情最吃緊時，本地的銷售量遭到了沉重打擊，但其后市場迅速恢復到了應有水準，復蘇速度很快，各月的銷量走勢與去年相類似。

真正導致全年市場銷量下滑的關鍵，在于整體需求的收縮：2019年時，從5月到年末，除11月外，本地市場有7個月的商品房銷量維持在110萬㎡以上；而今年截至10月，只有5月、6月、10月三個月的商品房銷量突破了100萬㎡大關。

整體需求的收縮，加之黃金銷售期的表現(xiàn)不佳，使得今年的商品房銷量大幅落后于去年

在此基礎上，去年銷量最高的7-9月三個月，單月商品房銷量曾兩度破120萬㎡；而今年的7-9月里，僅有9月的銷量堪堪邁過了100萬㎡線。

正是在這樣的背景下，有項目早于8月便推出了購房優(yōu)惠。從結果來看，這波以價換量也確實起到了一定效果：8月以來，昆明連續(xù)三個月的新建商品住宅成交套數(shù)均穩(wěn)定在7000套以上；但與5、6兩月銷量相比，提升幅度并不大——這效果也僅僅是聊勝于無而已。

本地市場的以價換量取得了一定成果，但也效果有限（數(shù)據(jù)來源昆明銳理）

不過，與之前的市場形勢不同，8月以來銷量的上漲乏力，最主要的原因可能已不再是需求低迷，而是一部分購房者選擇了觀望。

畢竟，長達近一個季度的斷斷續(xù)續(xù)降價，波及范圍越來越廣，時間愈加迫近年底，在購房者的視角中，自然認為價格還有進一步下挫的可能。本地市場進入了微妙的博弈狀態(tài)中。

從這樣的角度來看，年底這一時間段，確實可能是年內有購房需求者最好的入市窗口了。一方面很多項目的優(yōu)惠幅度確實很到位，另一方面則在于可供購房者選擇的空間足夠大。

決定好房子的兩大關鍵要素從未改變

不過，今天要聊的主題并非這個具體的時間點會落在何處——這本身也難以去精準預測——而是想說說這個時間段選房應該要注意的幾個點。

首先自然是不能只盯著優(yōu)惠幅度，僅依據(jù)優(yōu)惠的多少來做選擇。項目產(chǎn)品的價格雖然不能直接與價值畫等號，但整體是正相關的。這也就意味著，那些降得特別狠的，可能反而不是理想選項。

在這一大前提下，無論市場形勢如何變化，有兩個衡量好房子的標準其實一直都沒變過，那便是位置和產(chǎn)品。

一個項目的位置決定了很多

位置的重要性其實不用過多贅述：對自住而言，好的位置往往對應著優(yōu)質的配套，能使得實際的居住體驗感更優(yōu)；而從未來換房的角度來看，位置條件的突出，則往往意味著房子更容易出手。

針對五花八門的購房需求，很難去真正圈定當前本地哪些地段算是好地點，但有一個大準則是不變的——盡量買得離主城區(qū)近一點。要知道，之前的本地房價，已經(jīng)將很多人攔在了主城之外；而當前的促銷潮，恰好開出了一道口子。對于那些工作以及主要活動區(qū)域都集中于主城的人而言，這樣的機會應該把握住。

產(chǎn)品層面的建議，則是在選擇房子時，盡量選擇那些當前以及未來一段時間處于市場主力區(qū)間段的產(chǎn)品。一方面，這往往是項目產(chǎn)品力最為集中的部分，有著更多的可選項和更好的居住體驗；另一方面，同樣是當有換房需求時，這樣的產(chǎn)品能夠更快地實現(xiàn)資金轉換。

一個處于主力面積段的產(chǎn)品，往往各方面產(chǎn)品力都有所保障

根據(jù)來自昆明銳理的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自2018年以來，本地市場上100-140㎡兩個面積段產(chǎn)品的成交占比，已雙雙超過了80-100㎡。無論是否考慮優(yōu)惠條件，100-140㎡都是當前買房所應優(yōu)先考慮的產(chǎn)品所在區(qū)間。

價值打底+優(yōu)惠給力，中南項目走紅不意外

帶著這樣的標準再來審視當前本地市場上有優(yōu)惠推出的樓盤，有一家脫穎而出，那便是中南旗下各在售項目。

早于今年國慶黃金周期間，成立3年的中南置地云貴公司便借著雙節(jié)同慶的勢頭，推出了一波涉及雙城5項目聯(lián)動，以“‘南朋友’寵粉升級行動”為主題的置業(yè)節(jié)活動。昆明本地三個中南在售項目均參與到了其中。

而今年雙十一期間，中南置地云貴公司又聯(lián)手天貓好房，繼續(xù)以雙城5項目的陣容帶來了升級優(yōu)惠：低至4萬的首付，追平了之前的“南朋友”寵粉活動優(yōu)惠幅度，為部分項目最低；整個雙十一期間，兩地5項目共有111套特惠房推出；推薦房源成交后，推薦者最高可獲18萬的獎勵；而順利成交后，業(yè)主還能收獲家電大禮包。

雙十一期間中南旗下項目的優(yōu)惠幅度依舊很到位

仔細分析中南旗下參與優(yōu)惠活動的本地幾大項目，可以發(fā)現(xiàn)其正好契合了前面所提到的兩大好房子標準：

位置上，上悅天地位于西北新城，陳家營路與沙河路交匯處，隅山公園對面；中南·云境占位巫家壩，處于片區(qū)北部飛虎大道與春城路交匯處；而中南十二集地處白沙街中段——三個項目均處在主城范圍內，使得其在地鐵、學校、商業(yè)等各層面條件都較為完善，契合了好房的位置要求。

產(chǎn)品層面，上悅天地在售住宅產(chǎn)品集中在89-126㎡區(qū)間內；中南·云境主推公寓47-111㎡百變LOFT，兼有少量233-315㎡的空中疊墅；而中南十二集主打墅質洋房，板式精裝洋房面積在107-143㎡之間——三個項目產(chǎn)品基本都處在市場主力面積段之中，更提供了多樣選擇，產(chǎn)品力相對突出。

中南·云境樣板間實景

值得特別一提的是，上悅天地還有40-52㎡的LOFT產(chǎn)品在售，因為項目引入了公辦的紅旗小學，使得LOFT業(yè)主能和住宅業(yè)主一樣享有學位。這一政策在本地市場上還是較為少見的，其無疑將使項目產(chǎn)品在當前及未來的市場上，都能保有相應的競爭力和價值。

上悅天地LOFT戶型樣板間

根據(jù)中南透露的信息，與之前的“南朋友”主題活動類似，雙十一期間的四重優(yōu)惠好禮不NG，同樣帶動參與的兩地5項目客戶量和銷量顯著上漲。有項目自身條件及產(chǎn)品層面的價值優(yōu)勢打底，加之到位的價格優(yōu)惠幅度，高性價比產(chǎn)品獲得市場青睞可謂水到渠成。看來，即使是在優(yōu)惠大潮下，依然還是得靠產(chǎn)品品質來說話。

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