順城雙塔效果圖

昆明特色的招租策略

賽倫給自己找的另一個“麻煩”——僅限優(yōu)質(zhì)企業(yè)進駐。賽倫明白，既然要打造最好的寫字樓，就要遵循頂級寫字樓的運營規(guī)則，對入駐企業(yè)的層次進行篩選。如果說租金策略是想多收三五斗，那招租策略就是不為五斗米折腰。

“我們和其他寫字樓的定位不一樣，競爭也不在一個層面上。”賽倫企劃部相關負責人表示，“如果說昆明現(xiàn)有的寫字樓分為高、中、低三檔的話，那雙塔比高檔還要高出一截，所以不可能沿用舊有的招租思維，必須有所創(chuàng)新。雙塔的主要目標客戶是世界500強企業(yè)、中國500強企業(yè)以及海外企業(yè)、跨國集團在昆明的辦事處，沒有一定的實力與背景，或者工作性質(zhì)對創(chuàng)造良好商務氛圍沒有幫助，是無法進入順城雙塔的�！�

賽倫的這一招租策略，無疑說明賽倫成為昆明第一家進入“雙向選擇”范疇的寫字樓開發(fā)商，這也是衡量開發(fā)商是否在“運營”寫字樓的重要標準。

賽倫在最初的雙塔寫字樓定位上下了不少功夫，公司派人到全國各大城市進行考察，以便制定雙塔的招租策略。經(jīng)過考察發(fā)現(xiàn)，很多世界500強企業(yè)在選址時十分講究，一定要選擇城市中最頂級最有品質(zhì)感的辦公樓，這樣才能顯示出自身的實力。從這一點上來看，“地標”寫字樓往往最受青睞，而雙塔又恰恰具備這些條件。

但是，昆明目前的經(jīng)濟發(fā)展水平并不高，因此，賽倫并沒有將目標客戶鎖定在500強這一概念上。如果按雙塔目前的招租狀況，可以用三把尺子來衡量賽倫的招租策略和效果：

一是企業(yè)實力、品牌知名度，比如分眾、蒂森這類跨國企業(yè)、上市公司。很多跨國企業(yè)對中國并不十分了解，他們普遍認為“跟著競爭對手和同行走肯定沒錯”，因此在選擇辦公物業(yè)方面也喜歡扎堆，也存在著明顯著跟風效應。對新建成的在國內(nèi)并沒有名氣的雙塔，引進品牌企業(yè)利用跟風效應更顯重要。

二是企業(yè)工作人員的素質(zhì)，寫字樓的靈氣在于人，價值的創(chuàng)造主體也是人，就頂級寫字樓來說，集納了多少白領甚至是金領在里面辦公出入是衡量物業(yè)檔次的軟性標準之一。對此，項目負責人解釋道：“在上海、北京的頂級寫字樓考察時，我們發(fā)現(xiàn)進出電梯的都是知名公司的員工或高層，衣著職業(yè)化，具有高素質(zhì)人群的特質(zhì)。這對提高員工企業(yè)榮譽感、提高員工士氣會非常有幫助，換言之，就是提高了企業(yè)的利潤。所以順城雙塔也要打造一個適合白領和金領工作的環(huán)境。”

三是高端服務類行業(yè)，比如咨詢事務所、頂級私人會所、私人牙科診所等，對頂級寫字樓中的從業(yè)人員來說，這些場所能使自己得到一流服務，又能節(jié)省時間。而國內(nèi)外很多頂級寫字樓，都會有一些面向高端人群的服務類的場所做為“配套”，如事務所、會所、診所等等，因此，雙塔也將適當?shù)囊M該類企業(yè)。

無心插柳柳成蔭

對于賽倫來說，制定招租和租金策略，是為了將優(yōu)勢企業(yè)集中起來，以便達到頂級寫字樓的運營成果，卻他們卻沒想到自己的做法與政府發(fā)展樓宇經(jīng)濟的想法不謀而合。

五華區(qū)國家稅務局樓宇經(jīng)濟稅收數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，樓宇稅收收入1.83億元（不含卷煙兩稅），占總收入的28.07%，樓宇經(jīng)濟已成為昆明市稅收新的經(jīng)濟增長點，且還有較大的增長潛力。而根據(jù)國內(nèi)樓宇經(jīng)濟先進發(fā)展城市的經(jīng)驗，位于城市中央商務區(qū)的寫字樓，特別是頂級寫字樓，對于引進高端企業(yè)、帶動城市核心區(qū)乃至整個城市的樓宇經(jīng)濟發(fā)展有著最為直接和重要的作用。

而此時，順城雙塔離投入使用還有待時日，分眾傳媒已確定入駐、而以蒂森為代表的實力品牌等企業(yè)也表示出強烈的進駐意向，這不得不說是開了昆明寫字樓招租成績的先河，這種只針對高端企業(yè)的做法，吸引了政府部門的注意。為此，今年8月10日，昆明市委書記仇和一行到順城項目調(diào)研；8月8日和8月15日，五華區(qū)委工作人員兩次到順城項目參觀考察，最終將順城雙塔寫字樓確定為樓宇經(jīng)濟重點發(fā)展項目，將給予入駐企業(yè)非常優(yōu)惠的扶持政策和財政獎勵政策。

雙塔從成為首批進行政策引導的樓宇經(jīng)濟發(fā)展項目，原因說起來很復雜，曾有媒體進行過長篇大論，其實道理很簡單，目前昆明適合省外高端企業(yè)入駐的寫字樓不多，甚至有的企業(yè)只會考慮雙塔類型的頂級寫字樓，考慮到核心企業(yè)集群的優(yōu)勢和帶來的羊群效應，政府部門自然將順城列入樓宇經(jīng)濟發(fā)展對象。

雙塔的入選，對賽倫來說無疑是大利好。因為頂級寫字樓的招租難度大于普通寫字樓，而雙塔成為樓宇經(jīng)濟發(fā)展項目，將吸引更多企業(yè)入駐，更有利于一個核心企業(yè)集群的誕生。

可以預見的是，政府引導，推進了雙塔的招租行動；雙塔的核心企業(yè)集群，吸引更多中下游企業(yè)向五華區(qū)靠攏；大量企業(yè)會推動五華區(qū)樓宇經(jīng)濟，從而帶動都市經(jīng)濟的升級�？梢哉f，順城雙塔在昆明樓宇經(jīng)濟發(fā)展中，將立起新的里程碑，承上啟下。

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