觀點(diǎn)指數(shù) 隨著公募REITs試點(diǎn)工作不斷推進(jìn)，相關(guān)政策逐漸完善細(xì)化，地方政府和交易所也在緊急完善配套規(guī)則，爭取在年內(nèi)發(fā)行首批公募REITs試點(diǎn)產(chǎn)品。

9月，滬深交易所分別就基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的相關(guān)配套業(yè)務(wù)規(guī)則公開向社會征求意見，第一批基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目申報工作正式啟動。

9月29日，北京率先發(fā)布《支持北京市基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)信托基金（REITs）產(chǎn)業(yè)發(fā)展若干措施》，目前北京地區(qū)已有近10個項(xiàng)目啟動REITs申報工作。

大宗交易方面，9月共錄得2宗廣州寫字樓，市場較為冷淡，交易總額共21.49億元。

光大安石、基匯資本分列資管創(chuàng)新力榜首

9月，光大安石、基匯資本分列商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理創(chuàng)新力內(nèi)地和非內(nèi)榜單首位。

月內(nèi)，光大安石設(shè)立的全國首單地產(chǎn)基金儲架式商業(yè)REITs迎來收官，“光證資管-光控安石商業(yè)地產(chǎn)第3期西安大融城資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”發(fā)行。

該儲架式商業(yè)REITs于2018年末在深交所獲批，儲架規(guī)模為100億元，共分三次分期發(fā)行。第一期發(fā)行總規(guī)模43億，優(yōu)先A級利率4.58%，底層資產(chǎn)為靜安大融城。第二期發(fā)行總規(guī)模29億元，優(yōu)先A級利率5.35%，底層資產(chǎn)為觀音橋大融城。本次發(fā)行為第三期，發(fā)行總規(guī)模17.2億，優(yōu)先A級利率4.95%，底層資產(chǎn)為西安大融城。

儲架式REITs可以一次核準(zhǔn)多次發(fā)行，將不同資產(chǎn)納入同一REITs中。上述儲架式商業(yè)REITs體現(xiàn)了光大安石旗下資產(chǎn)受到了監(jiān)管機(jī)構(gòu)以及資本市場的統(tǒng)一認(rèn)可，也代表著REITs越來越被大眾所接受。

光大安石之后，越來越多儲架式REITs開始走入市場，投資人對管理方的信心也越來越強(qiáng)。

西安大融城資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃另一特點(diǎn)是該項(xiàng)目發(fā)行所涉及的服務(wù)機(jī)構(gòu)均是光大系旗下企業(yè)，項(xiàng)目由光大證券擔(dān)任牽頭承銷機(jī)構(gòu)，光證資管作為計(jì)劃管理人，光控安石作為基金管理人，光大銀行擔(dān)任多單產(chǎn)品的托管銀行，全方面為發(fā)行人及投資人提供服務(wù)，體現(xiàn)了光大金融全牌照的深厚實(shí)力。

內(nèi)地榜單排名第二的遠(yuǎn)洋資本，于月初成功發(fā)行雙創(chuàng)債“遠(yuǎn)洋資本有限公司2020年公開發(fā)行創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)公司債券（第一期）”，總規(guī)模為18億元，首期發(fā)行10億元，票面利率4.7%，創(chuàng)同類債券發(fā)行利率最低。

本次雙創(chuàng)債是遠(yuǎn)洋資本首次作為發(fā)行人在境內(nèi)公開發(fā)行的債券產(chǎn)品，體現(xiàn)了投資者和市場對遠(yuǎn)洋資本的認(rèn)可。

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

大宗交易方面，本月共錄得2宗，市場較為冷淡。2棟物業(yè)均是位于廣州的寫字樓，交易總額共21.49億元。

信托探索權(quán)益類REITs管理人，首單產(chǎn)品發(fā)行

資產(chǎn)證券化方面，9月份申萬行業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品共發(fā)行了9單，發(fā)行規(guī)模156億元，其中以商業(yè)地產(chǎn)為底層資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品共發(fā)行6單，發(fā)行金額共127.63億元。

本月有兩單產(chǎn)品發(fā)行人均為世茂集團(tuán)，其中，由華能貴誠信托有限公司擔(dān)任管理人的“華能信托-世茂酒店物業(yè)權(quán)益型資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，為全國首單由信托公司擔(dān)任管理人的權(quán)益型類REITs，在多個方面實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)新。

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

該產(chǎn)品規(guī)模6.5億元，底層資產(chǎn)為世茂集團(tuán)旗下五星級酒店，以酒店運(yùn)營產(chǎn)生的現(xiàn)金流為收益來源，并委托國際知名酒店管理集團(tuán)進(jìn)行專業(yè)管理。

該產(chǎn)品目標(biāo)公司股權(quán)由華能信托代表投資人利益持有，兩層SPV均由華能信托統(tǒng)一管理，既能實(shí)現(xiàn)真正的脫離主體，又能提高管理效率，降低管理風(fēng)險。

長期以來，境內(nèi)發(fā)行的類REITs產(chǎn)品多是由證券或基金公司主導(dǎo)，信托機(jī)構(gòu)僅作為通道方參與資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，并不承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險；有自主發(fā)行的產(chǎn)品，也大多借鑒券商或基金的模式，自身創(chuàng)新能力較為缺陷。

信托公司想要成長為名副其實(shí)的管理人，需要承擔(dān)從基礎(chǔ)資產(chǎn)盡職調(diào)查到產(chǎn)品發(fā)行上市之間的主要責(zé)任：全程參與盡職調(diào)查、資產(chǎn)篩選、交易，能深入了解、控制核心資產(chǎn)；參與類REITs產(chǎn)品設(shè)立、管理、銷售，能了解產(chǎn)品對資金的需求、把握資金流向。這些都需要信托公司主動積極的提高自己的專業(yè)能力，實(shí)現(xiàn)主動管理轉(zhuǎn)型。

另外，值得注意的是，公募REITs試點(diǎn)工作不斷推進(jìn)的現(xiàn)在，東湖高新、首創(chuàng)股份等已經(jīng)開始公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs的項(xiàng)目申報工作。信托公司作為金融機(jī)構(gòu)中的一環(huán)，REITs也是一個幫助其實(shí)現(xiàn)去通道轉(zhuǎn)型的好機(jī)會。

盡管經(jīng)驗(yàn)不足，且在試點(diǎn)階段信托公司尚無法擔(dān)任基礎(chǔ)設(shè)施REITs的基金管理人，但前期可以與實(shí)力強(qiáng)勁的券商或公募基金進(jìn)行資金端或資產(chǎn)端的合作，提升團(tuán)隊(duì)管理水平，擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍。

參考國外市場來看，境外REITs法律主體采用的是公司制（SPV）或信托制（SPT），新加坡和香港正是采用了信托形式。信托擁有天然的風(fēng)險隔離功能，這是信托特有的制度優(yōu)勢。目前國內(nèi)信托的法律框架相對完善，但公司制SPV的相關(guān)法律還有欠缺，在法律實(shí)際操作方面，信托制REITs更適合我國國情。

此次華能信托積極探索權(quán)益類REITs成為全國首單，利用自己的制度優(yōu)勢和管理能力主動向服務(wù)型信托轉(zhuǎn)型，對信托行業(yè)來說具有重大的意義，也對信托參與公募REITs具有借鑒的意義。REITs能促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，如果有信托的積極參與，對建立起一個成熟的REITs市場來說具有重要的支持作用。

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