觀點(diǎn)指數(shù) 進(jìn)入第三季度，市場(chǎng)信心得到進(jìn)一步恢復(fù)，大部分公寓企業(yè)發(fā)展趨穩(wěn)，其中集中式公寓企業(yè)較為活躍，泊寓、樂乎等月內(nèi)均有項(xiàng)目入市。

同時(shí)，月內(nèi)有兩個(gè)房企推出公寓新品牌：大華集團(tuán)正式發(fā)布租賃住宅品牌大華享寓，首項(xiàng)目落地上海；星河控股旗下長(zhǎng)租品牌星河郡寓發(fā)布，首項(xiàng)目落地深圳。

運(yùn)營(yíng)及財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面，青客公寓于9月30日披露2020年第一季度財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)，數(shù)據(jù)顯示，截至3月30日實(shí)現(xiàn)總營(yíng)收6.271億元，同比增長(zhǎng)6.5%；歸母凈虧損為4.168億元，而去年同期為3.015億元，虧損進(jìn)一步擴(kuò)大。

另一方面，由于年內(nèi)頻繁出現(xiàn)長(zhǎng)租公寓暴雷事件，市場(chǎng)監(jiān)管趨嚴(yán)。9月7日，住建部發(fā)布《住房租賃條例(征求意見稿)》，對(duì)出租與承租、租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)、扶持措施等六個(gè)方面作出詳細(xì)規(guī)定。

這被認(rèn)為是長(zhǎng)租公寓行業(yè)至今為止最強(qiáng)的監(jiān)管信號(hào)，有望進(jìn)一步改善行業(yè)中的種種亂象。

頭部企業(yè)穩(wěn)步拓展，新生租賃社區(qū)崛起

“9月中國長(zhǎng)租公寓發(fā)展指數(shù)TOP20”前三甲，分別為自如、泊寓、相寓。

值得關(guān)注的是，萬科泊寓繼續(xù)深耕深圳市場(chǎng)，深圳市場(chǎng)新增1個(gè)門店“泊寓HOME-平湖荔枝嶺公社（二期）”。據(jù)了解，萬科泊寓布局涵蓋一二三線城市，但仍主要以廣深為戰(zhàn)略布局地。

另外，上述泊寓項(xiàng)目此前被納入2020年深圳龍崗區(qū)人才房（社會(huì)存量住房）配租申請(qǐng)指引房源，對(duì)符合規(guī)定的轄區(qū)就業(yè)的人才扣減人才優(yōu)惠租金，扣減優(yōu)惠為16.4元/平方米/月。同時(shí)該批次的房源企業(yè)還包括冠寓、碧家等規(guī)模長(zhǎng)租公寓企業(yè)，對(duì)解決深圳租賃需求問題作出一定貢獻(xiàn)。

冠寓迎來了發(fā)展的第四個(gè)年頭，步入了全新階段。9月8日，龍湖冠寓在重慶舉辦品牌發(fā)布會(huì)，推出租賃住房政企合作模型與全國首個(gè)“IPD”項(xiàng)目，對(duì)住房租賃市場(chǎng)供給側(cè)的優(yōu)化將產(chǎn)生積極影響。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2020年9月30日，冠寓進(jìn)駐城市32個(gè)，官網(wǎng)掛牌門店數(shù)量達(dá)到了248家。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)官網(wǎng)、觀點(diǎn)指數(shù)整理

龍湖集團(tuán)最新財(cái)報(bào)顯示，至2020年6月，冠寓累計(jì)開業(yè)房間數(shù)量達(dá)7.9萬間，開業(yè)超過六個(gè)月的房源出租率為88.6%；上半年實(shí)現(xiàn)物業(yè)投資業(yè)務(wù)不含稅租金收入33.6億元人民幣，其中租賃住房占比達(dá)到21.8%。按此計(jì)算，目前龍湖冠寓營(yíng)收規(guī)模約7.3億元。

9月，旭輝領(lǐng)寓柚米社區(qū)上海浦江華僑城店正式入市。該項(xiàng)目是集多種業(yè)態(tài)于一體的綜合型租賃社區(qū)，占地面積超6.3萬平方米，擁有居住、商業(yè)、辦公以及娛樂等在內(nèi)的八棟建筑物，其中公寓部分體量超1800套房源。

值得注意的是，該項(xiàng)目為旭輝領(lǐng)寓首個(gè)綜合租賃社區(qū)，此前萬科泊寓位于北京的成壽寺項(xiàng)目亦是同類型租賃項(xiàng)目。

來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

目前國內(nèi)綜合租賃社區(qū)主要是從租客實(shí)際需求及后期運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本層面考慮，均配備一定比例的商業(yè)、餐飲以及教育等配套服務(wù)，將整個(gè)社區(qū)商業(yè)與外部打通，輻射周邊，形成一個(gè)區(qū)域性商業(yè)中心。

隨著集體建設(shè)用地入市和國有租賃型用地開發(fā)建設(shè)，未來租賃式社區(qū)數(shù)量或?qū)⒊杀对龆唷７科笕魠⑴c其中，難免要轉(zhuǎn)變建設(shè)運(yùn)營(yíng)理念，從“為售而建”到“為租而建”。

此外，“城市更新”、“城市舊改”亦有望成為住房租賃新的發(fā)展方向，如2019年朗詩寓就曾將杭州瓜山三個(gè)城中村進(jìn)行資源整合，對(duì)社區(qū)重新進(jìn)行規(guī)劃。

可以預(yù)見的是，未來會(huì)有越來越多的公寓企業(yè)對(duì)新賽道進(jìn)行探索，這也將進(jìn)一步豐富租賃市場(chǎng)的格局。

政策整治租賃亂象，規(guī)范運(yùn)營(yíng)已成趨勢(shì)

9月，上海、杭州、蘇州、成都、廣州等多地出現(xiàn)公寓企業(yè)接連暴雷，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2020年第三季度，傳出暴雷消息的企業(yè)已超20家。

為了整治長(zhǎng)租公寓行業(yè)的亂象，9月以來多個(gè)城市監(jiān)管部門進(jìn)入強(qiáng)監(jiān)管狀態(tài)，發(fā)布提示風(fēng)險(xiǎn)，開展住房租賃企業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)排查，并發(fā)布資金監(jiān)管新規(guī)等。

9月11日，成都住建局聯(lián)合銀保監(jiān)會(huì)四川監(jiān)管局等部門，加強(qiáng)對(duì)租賃企業(yè)的資金監(jiān)管。

來源：公開資料、觀點(diǎn)指數(shù)整理

9月7日，住建部發(fā)布《住房租賃條例（征求意見稿）》。值得注意的是，該例文件是住房租賃領(lǐng)域首部條例性文件，出臺(tái)在長(zhǎng)租公寓行業(yè)亂象頻現(xiàn)，急需補(bǔ)充監(jiān)管綱領(lǐng)性政策的關(guān)鍵時(shí)刻，對(duì)規(guī)范行業(yè)經(jīng)營(yíng)行為具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。

來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

當(dāng)中值得公寓企業(yè)關(guān)注的是，第二十二條提出“住房租賃企業(yè)及從業(yè)人員不得違規(guī)提供金融產(chǎn)品和服務(wù)、不得利用承租人或者房屋權(quán)利人名義套取信貸資金，住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求承租人使用住房租金貸款等”。

此外，9月24日，全國政協(xié)在北京召開“建立‘租購并舉’制度，加快住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展”網(wǎng)絡(luò)議政遠(yuǎn)程協(xié)商會(huì)，對(duì)長(zhǎng)租公寓行業(yè)提出了四項(xiàng)建議，包含增加市場(chǎng)有效供給、培育多元化供給主體、加大財(cái)稅金融扶持力度、加快出臺(tái)住房租賃條例等，實(shí)行監(jiān)管與利好并行，推動(dòng)租賃行業(yè)發(fā)展。

觀察目前市場(chǎng)狀況可發(fā)現(xiàn)，造成長(zhǎng)租公寓頻頻爆雷的一個(gè)重要原因是部分公寓企業(yè)采用“高進(jìn)低出”、“長(zhǎng)收短付”的“滾雪球”經(jīng)營(yíng)模式。

今年以來，疫情導(dǎo)致國內(nèi)租賃市場(chǎng)持續(xù)低位，傳統(tǒng)租賃旺季并未如期而至。在遭遇市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和變動(dòng)的情況下，仍然要按約定繳納租金，部分運(yùn)營(yíng)不佳的公寓，現(xiàn)金流難以抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)不善或資金鏈斷裂而倒閉。

總的來看，雖然未來租賃市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮�，但隨著資本退潮、疫情影響，部分行業(yè)亂象逐漸浮現(xiàn)，加速了行業(yè)洗牌，經(jīng)營(yíng)能力不足的企業(yè)會(huì)逐漸被淘汰，行業(yè)集中度加速提升。

這也意味著，長(zhǎng)租公寓企業(yè)的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)與資金運(yùn)作能力將變得更為關(guān)鍵。

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