昆明東大門(mén)經(jīng)開(kāi)區(qū)東片房?jī)r(jià)遇到了坎 漲也不是不漲也不是

今年以來(lái)，經(jīng)開(kāi)區(qū)東片區(qū)清水、黃土坡一帶的土地交易延續(xù)前兩年的火熱趨勢(shì)，三場(chǎng)住宅用地掛牌拍賣(mài)，其中兩場(chǎng)都高溢價(jià)成交，樓面地價(jià)接近5000元/平方米。本來(lái)，按照這個(gè)樓面地價(jià)住宅單價(jià)得過(guò)萬(wàn)，但近期昆明其他片區(qū)的房?jī)r(jià)有松動(dòng)跡象，多個(gè)項(xiàng)目給出較為優(yōu)惠的促銷(xiāo)價(jià)，相對(duì)比較偏遠(yuǎn)的經(jīng)開(kāi)區(qū)東部片區(qū)，位置上算是昆明東大門(mén)，可是配套、交通都不太成熟，如果房?jī)r(jià)優(yōu)勢(shì)喪失，銷(xiāo)售會(huì)比較吃力，所以這個(gè)片區(qū)的開(kāi)發(fā)商目前有些左右為難，價(jià)格漲也不是不漲也不是。

經(jīng)開(kāi)區(qū)部分主要樓盤(pán)

經(jīng)開(kāi)區(qū)今年以來(lái)共有三場(chǎng)住宅用地競(jìng)拍，第一場(chǎng)在3月20日舉行，該地塊位于果林湖東側(cè)，面積107畝，本場(chǎng)拍賣(mài)共6家房企報(bào)名競(jìng)拍，最終經(jīng)過(guò)23輪競(jìng)價(jià)后，由新城控股旗下的新城億晟地產(chǎn)以5.69億元競(jìng)得，溢價(jià)率23.97%，樓面地價(jià)4997.6元/平方米。該項(xiàng)目即為新城和樾。

8月份有兩場(chǎng)土地拍賣(mài)，其中一場(chǎng)于8月14日舉行，交易土地面積68.8畝，同樣也是經(jīng)過(guò)多輪競(jìng)價(jià)后，由新城億晟地產(chǎn)競(jìng)得，最終成交價(jià)6.25億元，溢價(jià)2.19億元，溢價(jià)率54%，樓面地價(jià)約4543元/平方米。

第三場(chǎng)于8月20日舉行，土地面積109.1畝，該批土地以底價(jià)成交，土地競(jìng)得者為陽(yáng)光城旗下子公司，兩宗土地的樓面地價(jià)分別為1729元/平方米、2046元/平方米，但要求配建609套回遷安置房，算上外掛成本后樓面價(jià)其實(shí)也不低。

陽(yáng)光城經(jīng)開(kāi)區(qū)項(xiàng)目位置圖

除了要求配建回遷房的陽(yáng)光城項(xiàng)目以外，新城控股的兩個(gè)新項(xiàng)目都是高溢價(jià)成交，樓面地價(jià)接近5000元/平方米。

按照5000元/平方米的拿地成本計(jì)算，新城控股經(jīng)開(kāi)區(qū)兩個(gè)項(xiàng)目單價(jià)至少要過(guò)萬(wàn)。目前新城和樾尚未開(kāi)盤(pán)，但據(jù)售樓部消息，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)價(jià)格預(yù)計(jì)會(huì)在12000元/平方米左右，前期參與團(tuán)購(gòu)可享優(yōu)惠，不過(guò)價(jià)格預(yù)計(jì)還是會(huì)在萬(wàn)元以上。

這個(gè)價(jià)格比目前經(jīng)開(kāi)區(qū)東部在售的項(xiàng)目要略高一些， 目前經(jīng)開(kāi)區(qū)已有碧桂園東園、保利陽(yáng)光城翡麗公園、旭輝金科春夏里、富康城紫悅臺(tái)、新城瑯樾、春漫時(shí)光、攬湖半山、俊發(fā)藍(lán)湖俊園等項(xiàng)目在售，普通高層住宅賣(mài)到8000-10000元上下，洋房類(lèi)產(chǎn)品略高。

除了在售項(xiàng)目外，未來(lái)還有觀心小鎮(zhèn)、新城和樾、陽(yáng)光城項(xiàng)目、新城控股項(xiàng)目、興港上錦灣等多個(gè)項(xiàng)目擬入市，待新盤(pán)入市以后，經(jīng)開(kāi)區(qū)的在售樓盤(pán)將多達(dá)近20個(gè)，可售房源將越來(lái)越多。

雖然區(qū)域開(kāi)發(fā)熱度不斷升溫，房企越來(lái)越多，可是片區(qū)交通與配套狀況改善不大，而供應(yīng)量又增加較快，所以房?jī)r(jià)始終是昆明最低的區(qū)域之一。但隨著拿地價(jià)格攀升，經(jīng)開(kāi)區(qū)東片房?jī)r(jià)繼續(xù)維持在萬(wàn)元以下也有難度，區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)商其實(shí)也都希望隨著“面粉”價(jià)格上漲，“面包”價(jià)格也能水漲船高，本來(lái)也都看高到12000一線(xiàn)，但近期昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)行情動(dòng)蕩，連三環(huán)內(nèi)個(gè)別項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)價(jià)都低到每平方12500元，如果經(jīng)開(kāi)區(qū)房?jī)r(jià)上漲，就會(huì)喪失競(jìng)爭(zhēng)力，所以片區(qū)內(nèi)近期高價(jià)拿地的項(xiàng)目左右為難。

經(jīng)開(kāi)區(qū)東部、昆明東大門(mén)區(qū)域遠(yuǎn)在昆明繞城高速以外，距離主城中心的直線(xiàn)距離有20公里，雖然長(zhǎng)遠(yuǎn)看有地鐵9號(hào)線(xiàn)的利好因素，但目前卻受制于交通和配套短板，同樣距離上又有太平新城、空港片區(qū)的挑戰(zhàn)，下一步像五華西翥片區(qū)（有保利春湖國(guó)際）、盤(pán)龍區(qū)雙龍片區(qū)（有野鴨湖、財(cái)富小鎮(zhèn)等項(xiàng)目）也是對(duì)手，所以經(jīng)開(kāi)區(qū)東部房?jī)r(jià)可能會(huì)長(zhǎng)期徘徊不前。

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