2020年上半年，中央政策層面繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的定位，實(shí)現(xiàn)整個(gè)行業(yè)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，行業(yè)在結(jié)束2018年下半年年以來(lái)近2年的調(diào)整周期結(jié)束，進(jìn)入相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展周期。截至五月底，云南省房屋新開(kāi)工面積2518.69萬(wàn)方，與去年同比增長(zhǎng)6.4%，房屋竣工面積297.57萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)-57.9%；商品房銷(xiāo)售面積1404.83萬(wàn)方，累計(jì)同比增長(zhǎng)-9.7%，與1-3月698.8萬(wàn)方相比，4-5月銷(xiāo)售面積迅速上升，整體跌幅有所回收。隨著疫情的消散，市場(chǎng)持續(xù)復(fù)蘇，成交規(guī)模進(jìn)入正常水平。但云南整體市場(chǎng)受區(qū)域發(fā)展的不均衡、市場(chǎng)表現(xiàn)分化。企業(yè)業(yè)績(jī)也受布局、貨儲(chǔ)等影響，市場(chǎng)份額差異化。
短期看，云南市場(chǎng)受疫情影響較小，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在加速?gòu)?fù)蘇，客戶(hù)需求得到逐步釋放，房企可抓住窗口期配合多種營(yíng)銷(xiāo)策略，大力供貨去化，加快資金回籠。對(duì)于城市深耕型房企看好云南市場(chǎng)，可積極參拍拿地增儲(chǔ)；中長(zhǎng)期看，樓市發(fā)展依然有“穩(wěn)”的基礎(chǔ)，加之多地放寬落戶(hù)限制等相關(guān)政策，將積極促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)將健康穩(wěn)定的向上發(fā)展。
云南省TOP20 房企中，本土房企俊發(fā)、華夏陽(yáng)光僅占據(jù)兩席，隨著市場(chǎng)透明度提高、以及云南文旅大健康產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，企業(yè)在云南的布局持續(xù)深耕、擴(kuò)大。上榜房企除中海、中南、中鐵布局相對(duì)謹(jǐn)慎、緩慢以外。其余企業(yè)均實(shí)現(xiàn)昆明郊縣、到地州城市的下沉。
上榜房企各梯隊(duì)業(yè)績(jī)分化明顯，前五房企業(yè)績(jī)遙遙領(lǐng)先，但前五之間競(jìng)爭(zhēng)激烈，融創(chuàng)后來(lái)居上，業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)，持續(xù)保持第二的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，恒大、碧桂圓、萬(wàn)科在3-5名之間業(yè)績(jī)差距逐漸縮小。金科深耕大云南，首次上榜前十。
榜單解讀
云南市場(chǎng)情況
云南地州城市：2020年受上半年影響，大部分城市量萎縮，但大多城市依然價(jià)格堅(jiān)挺
從圖表看，量?jī)r(jià)齊升機(jī)會(huì)型城市為麗江和文山，文山成交量增幅明顯，主要是本土房企貢獻(xiàn)為主。麗江成交量較去年同期小幅增長(zhǎng)，品牌房企對(duì)市場(chǎng)貢獻(xiàn)度較大；
量跌價(jià)升突圍型城市包括騰沖、瑞麗、楚雄、曲靖、芒市等，騰沖、瑞麗文旅項(xiàng)目主導(dǎo)，價(jià)格堅(jiān)挺；
量升價(jià)跌順勢(shì)型城市有昭通、普洱，逆勢(shì)下以?xún)r(jià)換量保持市場(chǎng)高成交量，昭通具備人口吸引支撐，內(nèi)生需求較大，吸引融創(chuàng)、中梁、金科等千億級(jí)企業(yè)布局；
量?jī)r(jià)齊跌謹(jǐn)慎型城市為大理、景洪、保山，市場(chǎng)形勢(shì)相對(duì)搖擺，大理、景洪主要以外地客群為主，受疫情影響，成交量下跌明顯，但隨著疫情消退，城市成交量逐漸回升中。
業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率
仍然以主城為主，但郊縣+地州業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)度提升，房企布局下沉
TOP20房企主城貢獻(xiàn)率為68%，郊縣、地州貢獻(xiàn)相當(dāng)
頭部房企深耕主城，且都在做大云南布局，下沉郊縣或地州。萬(wàn)科、俊發(fā)、融創(chuàng)昆明主城貢獻(xiàn)最高，從郊縣地州貢獻(xiàn)看，恒大業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)為T(mén)OP5房企最高值，上半年業(yè)績(jī)以郊縣+地州遠(yuǎn)超主城業(yè)績(jī)，主要是郊縣文旅項(xiàng)目業(yè)績(jī)表現(xiàn)突出。但恒大其4月份以高溢價(jià)率拍下馬金鋪?zhàn)≌玫�，昆明主城的核心的市�?chǎng)份額仍是房企主力競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域。與2019年相比TOP5業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)郊縣+地州占比有所上升，企業(yè)布局重心下沉。
新城、中梁業(yè)績(jī)昆明主城外區(qū)域貢獻(xiàn)最大，TOP10整體企業(yè)布局主要集中于昆明主城區(qū)域，占比為66.90%，郊縣+地州市場(chǎng)份額中，以郊縣業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)度突出，新城控股安寧、晉寧吾悅項(xiàng)目，大商業(yè)配套，市場(chǎng)接受度高，為企業(yè)業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)度較大。
房企集中度
房企集中度有所提升，頭部房企劃分明顯
規(guī)模房企多種方式擴(kuò)充貨源，拓寬企業(yè)貨儲(chǔ)，憑借自身品牌、產(chǎn)品等優(yōu)勢(shì)瓜分市場(chǎng)份額，未來(lái)房企集中度將進(jìn)一步提升，中小型房企面臨被市場(chǎng)份額持續(xù)萎縮的壓力。
從2018年-2020年上半年房企集中度看，房企集中度逐年上升，且各梯隊(duì)間集中度劃分明顯，2020年上半年TOP5房企集中度劃分最明顯為29.56%，同比去年增幅7.21%，TOP5房企全屬大云南布局，且在昆明或郊縣項(xiàng)目都有高產(chǎn)出，恒大加大文旅板塊布局，發(fā)力郊縣市場(chǎng)，例如銷(xiāo)售金額超過(guò)20億的項(xiàng)目有昆明恒大文化旅游城；融創(chuàng)文旅項(xiàng)目2019年破百億后，2020年持續(xù)發(fā)力，上半年昆明融創(chuàng)文旅城銷(xiāo)售金額超30億，萬(wàn)科、俊發(fā)均有上半年銷(xiāo)售金額超過(guò)10億，如萬(wàn)科城、俊發(fā)俊云峰等項(xiàng)目，因品牌房企在昆明的布局時(shí)間長(zhǎng)，市場(chǎng)認(rèn)可度高 ，貨儲(chǔ)充足；
TOP10房企集中度為38.52%，增幅為6.1%，；TOP20房企集中度為49.54%，與2019年同比增幅為8.26%。第二、三梯度同比2019年均有進(jìn)一步提升，主要得益于企業(yè)的前瞻性布局戰(zhàn)略，多盤(pán)齊發(fā)以及自身優(yōu)勢(shì)，疫情影響市場(chǎng)處調(diào)整期，增速放緩。
房企梯隊(duì)
各梯隊(duì)業(yè)績(jī)提升分化明顯，前五房企跑贏大市下跌趨勢(shì)，門(mén)檻持續(xù)提升
2020年上半年市場(chǎng)雖受疫情影響，但頭部房企抗疫能力較強(qiáng)，TOP5房企入榜門(mén)檻與2018年和2019年門(mén)檻同比大幅上升，上漲約11億元，龍頭房企市場(chǎng)下行中持續(xù)發(fā)力；
TOP10入榜門(mén)檻降低至19.86億元，同比下降22.02%，與TOP5房企差距再次拉大，相差45.27億元，這更加說(shuō)明行業(yè)呈現(xiàn)出強(qiáng)者恒強(qiáng)的分化格局，寡頭房企優(yōu)勢(shì)繼續(xù)放大；
TOP20入榜門(mén)檻下降至12.94億元，與TOP10差距相對(duì)較小，相差6.92億元，預(yù)計(jì)未來(lái)市場(chǎng)分化將更加明顯。
2020年與2019年相比，俊發(fā)、融創(chuàng)較為穩(wěn)定，一直位列第一梯隊(duì)且穩(wěn)居TOP榜前二
第一梯隊(duì)：房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)強(qiáng)勁，五家企業(yè)連續(xù)兩年半蟬聯(lián)TOP5榜
第一梯隊(duì)前五企業(yè)保持穩(wěn)定，但內(nèi)部排名競(jìng)爭(zhēng)激烈，融創(chuàng)持續(xù)保持在第二的優(yōu)勢(shì)。碧桂園、萬(wàn)科受貨儲(chǔ)影響，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不如去年同期。恒大文旅項(xiàng)目發(fā)力，排名提升。
俊發(fā)：2020年上半年以121.03億元排名第一，與第二名之間仍有較大差距，本土品牌深耕，及充足的貨儲(chǔ)，使得企業(yè)業(yè)績(jī)持續(xù)多年領(lǐng)先云南。
融創(chuàng)：自2019年強(qiáng)勢(shì)突起，以銷(xiāo)售金額225.15億元沖入榜單第二名，2020年上半年以84.55億元名列第二，與去年同比增長(zhǎng)率為16.33%，其以大力布局大云南的地產(chǎn)+文旅雙驅(qū)動(dòng)模式，搶占市場(chǎng)份額，目前布局文山、大理、版納、普洱、晉寧、昭通等城市，一直保持良好勢(shì)頭，疫情下逆勢(shì)而上。融創(chuàng)前瞻性的多點(diǎn)多項(xiàng)目戰(zhàn)略布局、審時(shí)度勢(shì)順市的營(yíng)銷(xiāo)策略為其帶來(lái)了良好的收益，贏得了市場(chǎng)先機(jī)，企業(yè)整體貨儲(chǔ)充沛，后續(xù)爆發(fā)力強(qiáng)。
第二梯隊(duì)：上榜門(mén)檻有所下滑，新城、海倫堡排位保持，金科逆勢(shì)下異軍突起
新城：企業(yè)目前在昆明已經(jīng)布局了四座新城吾悅廣場(chǎng)，市場(chǎng)認(rèn)可度高，2019年以85.70億元的業(yè)績(jī)占據(jù)第二梯隊(duì)龍頭位置，2020年上半年以自身優(yōu)質(zhì)配套及前瞻的布局戰(zhàn)略，穩(wěn)坐第二梯隊(duì)龍頭位置。
海倫堡：以27.90億元位居第二梯隊(duì)第二，憑借自身貨值充足優(yōu)勢(shì)連續(xù)兩年蟬聯(lián)此位，企業(yè)深耕昆明主城，目前布局下沉?xí)x寧、安寧，均是處于昆明主城外溢發(fā)展的主戰(zhàn)軸上，未來(lái)業(yè)績(jī)可期。
金科：跨越式發(fā)展排頭兵，全面開(kāi)花，2020年上半年榜單新秀，異軍突起，以20.71億元業(yè)績(jī)沖進(jìn)TOP第二梯隊(duì)，企業(yè)借疫情之機(jī)逆襲上榜，重進(jìn)云南前十，其重點(diǎn)布局玉溪滇中城市群，目前在玉溪布局三個(gè)項(xiàng)目，貨量供應(yīng)充足，同時(shí)在昭通、普洱等城市，實(shí)現(xiàn)多點(diǎn)布局戰(zhàn)略，全面開(kāi)花，企業(yè)發(fā)展迅速，市場(chǎng)去化速度見(jiàn)證了金科品牌力量及戰(zhàn)略的正確性。
第三梯隊(duì)：受疫情影響，上榜門(mén)檻較低，企業(yè)之間差距小，競(jìng)爭(zhēng)激烈
陽(yáng)光城：2020年上半年，企業(yè)業(yè)績(jī)主要依靠昆明主城項(xiàng)目做貢獻(xiàn)，占比52.89%，2020年新推項(xiàng)目，滇池半山項(xiàng)目，迎合市場(chǎng)改善需求，首開(kāi)告捷。
后市預(yù)判
從城市基本面、未來(lái)規(guī)劃面及企業(yè)布局戰(zhàn)略看，滇中城市群發(fā)展?jié)摿⒊掷m(xù)加大，而大理、景洪、昭通、保山、騰沖等城市后續(xù)可期；隨著磨憨-磨丁國(guó)家級(jí)自由貿(mào)易經(jīng)濟(jì)特區(qū)的發(fā)展，景洪、瑞麗等沿線(xiàn)城市借助快車(chē)之力，將會(huì)加速城市發(fā)展，提高城市經(jīng)濟(jì)效益，企業(yè)可借機(jī)進(jìn)駐布局。
大云南哪些城市基本面表現(xiàn)較好？
從大云南各地州城市GDP及常住人口交叉圖看，滇中城市群整體表現(xiàn)較好，而曲靖城市面表現(xiàn)最為搶眼，人口基數(shù)大，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)異，排名位列第一。玉溪以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、生物醫(yī)藥與大健康產(chǎn)業(yè)、煙草等產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)，城市基本面表現(xiàn)良好，與曲靖同排第一梯隊(duì)。
昭通作為滇東北對(duì)外門(mén)戶(hù)位置、云南省重要產(chǎn)業(yè)基地，集商貿(mào)集散的現(xiàn)代城市，城市基本面表現(xiàn)突出。
滇中城市群主要以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)及旅游業(yè)為主，作為國(guó)家重點(diǎn)培育的19個(gè)城市群之一，是西部大開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)地帶，是我國(guó)依托長(zhǎng)江建設(shè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)新支撐帶的重要增長(zhǎng)極，核心優(yōu)先發(fā)展區(qū)域，經(jīng)濟(jì)活力最強(qiáng)；
而滇西城市群主要為文化旅游、現(xiàn)代服務(wù)、邊貿(mào)、康養(yǎng)等城市占位高，交通好，但產(chǎn)業(yè)相對(duì)單一；
沿邊城市（文山、臨滄、普洱等），交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，通達(dá)性較好，未來(lái)規(guī)劃優(yōu)，但周期較長(zhǎng)，城市化進(jìn)程相對(duì)較慢。
一帶一路、泛亞高鐵給哪些城市帶來(lái)利好？
“一帶一路”中國(guó)-中南半島經(jīng)濟(jì)走廊縱貫中南半島國(guó)家，途經(jīng)滇中、滇西城市群，是中國(guó)連接中南半島的大陸橋，也是中國(guó)與東盟合作的跨國(guó)經(jīng)濟(jì)走廊；孟中印緬經(jīng)濟(jì)走廊輻射滇西城市，將帶動(dòng)南亞、東南亞、東亞三大經(jīng)濟(jì)板塊聯(lián)合發(fā)展。
“泛亞高鐵”作為一條“跨國(guó)高鐵”，連接了馬六甲海上絲綢之路，打通了中國(guó)與泰國(guó)、越南、緬甸等東盟國(guó)家的陸上通道，沿線(xiàn)的貨物運(yùn)輸再也不用走海路或歐洲轉(zhuǎn)運(yùn)，對(duì)我國(guó)經(jīng)貿(mào)往來(lái)和對(duì)外出口發(fā)揮出至關(guān)重要的作用。而昆明成了東盟國(guó)家?guī)讉�(gè)小時(shí)車(chē)程的‘最近鄰居’。屆時(shí)，中國(guó)云南省省會(huì)將會(huì)逐漸成為大湄公河地區(qū)的中心，并將最終成為東南亞大陸事實(shí)上的首都。
泛亞高鐵途經(jīng)昆明、大理、瑞麗、景洪、玉溪、蒙自等城市，隨著線(xiàn)路規(guī)劃落地，沿線(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)逐漸上升，未來(lái)發(fā)展?jié)摿Σ谎远�。同時(shí)，磨憨-磨丁國(guó)家級(jí)自由貿(mào)易經(jīng)濟(jì)特區(qū)的落定，為景洪、瑞麗等沿線(xiàn)城市帶來(lái)更大的發(fā)展空間及經(jīng)濟(jì)效益。
哪些城市備受房企青睞？
從TOP10房企布局看，主要熱點(diǎn)城市為昆明郊縣安寧和晉寧，地州布局熱點(diǎn)城市主要集中滇中城市和文旅類(lèi)版納、大理。普洱、保山布局企業(yè)逐漸增多。
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