昆明主城區(qū)的住宅用地供應(yīng)告急，尤其是西市區(qū)。

今年上半年，昆明主城土地供應(yīng)量明顯減少，供應(yīng)的住宅用地僅有一千畝左右，其中西市區(qū)的住宅用地更是開了“天窗”。這并不是特例，總體而言昆明主城住宅用地供應(yīng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢，每次土拍幾乎都會遭到“哄搶”，而西市區(qū)的情況則更加嚴(yán)峻，最近一次出讓的住宅地塊，還要追溯到去年底溢價成交的高新區(qū)可口可樂地塊。

五華區(qū)今年計劃供應(yīng)住宅地塊不足600畝

西市區(qū)土地供應(yīng)主要集中在五華區(qū)范圍內(nèi)，具體看五華區(qū)熱點區(qū)域的住宅土地供應(yīng)情況，在五華區(qū)今年計劃供應(yīng)的土地中，西北新城占了500畝，地塊集中在京昆高速東西兩側(cè)。可是，因為西北新城的東片區(qū)舊城改造滯后，這批土地今年完成供應(yīng)后，馬上也要面臨土地供應(yīng)不足的難題。

由于西北新城東擴(kuò)開發(fā)受阻，開發(fā)熱點逐步向傳統(tǒng)西市區(qū)靠攏，這意味著昆明傳統(tǒng)西市區(qū)（主要是黑林鋪片區(qū)和高新區(qū)）將與開發(fā)火熱的西北新城相互融合，形成更大范圍的新西市開發(fā)版塊，這不僅會使西市區(qū)的開發(fā)跨上新臺階，其核心區(qū)域的價值也會在此過程中得到凸顯。

西市區(qū)土地供應(yīng)銳減，黑林鋪成突圍主攻方向

黑林鋪和高新區(qū)是傳統(tǒng)西市區(qū)的核心板塊，北接西北新城，南側(cè)人民西路是昆明東西向城市中軸，區(qū)位價值一目了然。西市核心板塊的稀缺價值首先從土地價格高漲體現(xiàn)出來，去年11月，高新區(qū)西區(qū)原可口可樂老廠46畝的住宅用地出讓，13家房企經(jīng)過激烈競拍，最終溢價43.06%斬獲，每畝單價達(dá)1717萬元，樓面價高達(dá)8307.8元/平米。

其次，從五華區(qū)土地供應(yīng)計劃來看，短期內(nèi)西市核心板塊不會有新的住宅用地入市，長期來看，成熟區(qū)域的開發(fā)空間主要來自于舊城改造，推動舊改和產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型成為西市區(qū)突圍的關(guān)鍵。但舊改也面臨著改造難度大、周期長、土地容量小的問題，土地資源稀缺將是西市核心板塊未來的常態(tài)。

五華區(qū)黑林鋪和高新區(qū)西區(qū)新盤分布情況

供應(yīng)越來越稀缺的大背景下，核心的價值也就越發(fā)凸顯。

以西市區(qū)人口、商圈和優(yōu)質(zhì)教育資源的分布狀況看，圍繞滇緬大道上的西城時代商業(yè)中心和假日城市沃爾瑪商圈，有假日城市、萬科云子、西城時代、融城園城、中天花園、朝花曦拾等10多個成熟小區(qū)環(huán)繞分布，成為西市區(qū)居住小區(qū)最密集、人氣最旺的核心商圈，再加上區(qū)域內(nèi)云集昆十四中、高新小學(xué)、春城小學(xué)、市第三幼兒園等近10所重點學(xué)校，多所醫(yī)療資源配套，構(gòu)成了西市核心板塊。

招商雍和府是西市核心板塊唯一的新盤

西市區(qū)核心板塊的產(chǎn)生，從本質(zhì)上看是區(qū)域優(yōu)質(zhì)資源和密集人口的疊加效應(yīng)所推動形成，而隨著西市核心區(qū)域成型，緊缺的土地資源與市場需求的矛盾逐漸顯現(xiàn)，二手房價格一路飆升，如園城、啟鴻假日、西城時代等二手交易價格已達(dá)16500元/平米。

最近亮相的西市核心板塊首作——招商雍和府的出現(xiàn)無疑可以緩解新房供應(yīng)的缺口，很可能將成為錨定區(qū)域居住品質(zhì)的新標(biāo)桿，并注入全新的區(qū)域升級能量。

一方面的原因，是項目的區(qū)位和資源配置非常優(yōu)越，如前所述，和繁華商圈為鄰、重點學(xué)校在旁，這些正是核心區(qū)位所賦予的先天優(yōu)勢。

另一方面從產(chǎn)品層面來說也是如此，由于西市核心區(qū)開發(fā)時間較早，成熟小區(qū)眾多但新樓盤很少，居住品質(zhì)和體驗一般的老小區(qū)，讓心儀西市繁華生活的購房者難以選擇。所以片區(qū)內(nèi)一旦出現(xiàn)新樓盤都會受到熱捧，如此前售罄的萬科云子、芳華等。

招商雍和府一期規(guī)劃效果圖

因此，招商雍和府特別受關(guān)注也是情理之中，而從項目披露的詳細(xì)信息看，招商雍和府的規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計完全不負(fù)人們的期待。

招商雍和府整個小區(qū)占地140畝，今年5月，規(guī)劃公示一期地塊占地約73.26畝，圍合設(shè)計的10棟純板式住宅錯落有致，3.2的容積率、17.08%的建筑密度、40.01%的綠地率，這些規(guī)劃指標(biāo)意味著小區(qū)有大氣精致的的園林景觀和寬敞的樓間距，保證了足夠的居住舒適度。

招商雍和府一期住宅效果圖

除了小區(qū)總體布局和居住環(huán)境方面，項目在產(chǎn)品設(shè)計上也下足了功夫，首先是在高層住宅中少見的近6米高入戶大堂設(shè)計，并且在大堂中還配備了會客廳（高層入戶客廳花園），大大提升產(chǎn)品檔次和居住尊貴感，讓歸家更有儀式感，呈現(xiàn)人性化的居住體驗。

其次是在戶型上，項目純板式結(jié)構(gòu)保證了產(chǎn)品的采光通透都毫無障礙，2T4戶和2T5戶的設(shè)計，設(shè)計有90-140平米的5個戶型，屬于昆明市場主流產(chǎn)品。

總體來看，招商雍和府的問世對于成熟繁華的西市核心區(qū)意義很重要，項目不僅緩解了區(qū)域新盤供應(yīng)緊張局面，而且在綜合品質(zhì)上體現(xiàn)出來的領(lǐng)先屬性，對于老小區(qū)扎堆的西市核心區(qū)，將帶來人居水平方面較大的變革和提升。

目前，招商雍和府位于西城COHO購物中心的城市展廳已開放，對外已釋放7月4日營銷中心開放。目前正在進(jìn)行客戶意向登記，開盤時間待定。

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