雖然巫家壩機場早在2012年就停止了使用，但巫家壩片區(qū)啟動規(guī)�；_發(fā)，卻始于2017年9月公布的《昆明巫家壩片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃優(yōu)化》。
城市新中心的定位，5070畝的中央公園，連同規(guī)劃中一系列商務(wù)、商業(yè)、娛樂、休閑等城市配套，助力巫家壩一同開啟昆明最“高大上”的價值高地，也正是在這一年，各大開發(fā)商開始進入巫家壩跑馬圈地，而且?guī)缀趺恳患叶际菍嵙π酆�、�?jīng)驗豐富的大牌房企。
2017-2018：傳統(tǒng)的三房四房是主流
盡管巫家壩片區(qū)較高的入場門檻，決定了片區(qū)整體開發(fā)水準(zhǔn)不會低，但畢竟昆明市中心幾百年來幾乎都沒有太大變化，對于巫家壩這個“城市新中心”該怎么開發(fā)，開發(fā)什么產(chǎn)品最合適，幾乎沒有什么可以借鑒的經(jīng)驗和參照。
因此，第一批進去巫家壩“吃螃蟹”的開放商們，絕大多數(shù)表現(xiàn)得都比較謹(jǐn)慎，這種謹(jǐn)慎最明顯的體現(xiàn)就是產(chǎn)品的戶型設(shè)計。
就拿開盤最早的萬科翡翠來說，他們當(dāng)時主打的是115平米和128平米的三房，除此之外最大的戶型也就是141平米四房；到了2018年，中交金地中央公園、中南云境、保利堂悅和綠地巫家壩壹號等項目主打的戶型都在110-140平米之間，最小的甚至有100平米左右的產(chǎn)品。
從巫家壩2017-2018年出現(xiàn)的住宅項目可以發(fā)現(xiàn)，盡管絕大部分開發(fā)商拿出的都是質(zhì)量過硬、品質(zhì)上乘的產(chǎn)品，而且賣的都還不錯，但戶型基本上都集中在110-140平米左右的傳統(tǒng)三房四房戶型，產(chǎn)品的檔次明顯沒有拉開，競爭角逐的戰(zhàn)場并沒有全面打開。
2019-2020：迅速大型化、高端化
不過從2019年開始，部分開發(fā)商開始不滿足于中小戶型的開發(fā)，另辟蹊徑推出了一些180平米乃至200多平米以上的大平層戶型：從年初的西派國樾大平層銷售火爆，到下半年的保利天際、綠地東南亞中心428公館、招商公園大道等項目的大戶型接連大賣，價格也從前幾年的1.4萬、1.7萬，賣到2萬以上。
嘗到甜頭之后，開發(fā)商們迅速調(diào)整思路和策略，用定位更高端的產(chǎn)品迎合客群的需求。隨之而來的就是巫家壩住宅供應(yīng)逐漸大型化、高端化，100-140平米的中小戶型雖然基本上都有，但要么是前期沒賣完的剩余房源，要么就只是作為產(chǎn)品線的一部分補充。而在此環(huán)境下，戶型面積偏小的產(chǎn)品相對而言就成了巫家壩的“低端”產(chǎn)品。
面對遠遠沒達到飽和的大戶型高端置業(yè)需求，我們可以預(yù)見到的是，未來巫家壩片區(qū)110-140平米等“低端”產(chǎn)品供應(yīng)會越來越少，甚至到基本消失。
巫家壩的開發(fā)歷程也能從側(cè)面反映出，入場越早的開發(fā)商們需要花費時間去探索市場的方向和客戶的喜好，不過來得早也更容易占到好位置，搶到好頭彩；入場晚的開發(fā)商們則可以“摸著友商的石頭過河”，做出的產(chǎn)品更迎合市場，也更懂客戶，但要想占據(jù)優(yōu)勢區(qū)位卻很難了。
來得晚也能吃上螃蟹
如果有一個項目，能夠同時兼顧巫家壩各方面的優(yōu)勢，既能占據(jù)優(yōu)越的地段和豐富的配套，又能更懂客戶的心理，提供他們想要的高端大戶型產(chǎn)品，那這個項目的成功也就是注定的。這樣的項目當(dāng)然也是有的，例如位于巫家壩南部的招商公園大道，它的區(qū)位、品質(zhì)和戶型設(shè)計等都很符合主流客群的想象。
招商公園大道鳥瞰效果圖：地塊面積剛好，社區(qū)內(nèi)部活動空間充足
招商公園大道位于飛虎大道與緯七路交匯處，周邊吃喝玩樂以及學(xué)校、醫(yī)院、地鐵等配套密度程度讓人羨慕。而且值得一提的是，招商公園大道是整個巫家壩片區(qū)在售項目中，單個地塊占地面積最大的一個，在眾多20-30畝小地塊中間，66畝的招商公園大道顯得大小剛好，既不會小到缺乏社區(qū)活動空間，也沒有大型社區(qū)擁擠的弊端。
招商公園大道共規(guī)劃有7棟住宅，2棟公寓，容積率3.8，總共只有814戶住宅。去年12月初首次開盤推出了118-172平米精裝高層，其中不僅有主打高端大戶型市場的172平米大平層，也有120-140平米傳統(tǒng)三房四房戶型，從銷售情況也可以看出，越大的戶型賣的總是越快。
既有產(chǎn)品力，也有“黑科技”
就拿最受歡迎的172平米大平層來舉例，該戶型位于小區(qū)中央樓王位置，視野前后無遮擋，生活陽臺正對約6.3米觀景陽臺，南北通透帶來的是充分的陽光照射和空氣流動；進入玄關(guān)后，緊接的是一字大橫廳，僅客廳總面積就超過32平米，活動空間足夠?qū)挸�；四個臥室均自帶大面積飄窗，其中主臥不僅面積夠大，而且其配備的豪華衛(wèi)浴也極大地提高了業(yè)主的日常生活品質(zhì)。
招商公園大道主推的172平米精裝大平層戶型圖
在具體的戶型設(shè)計之外，高檔次的裝修也很重要。招商公園大道在廚衛(wèi)家居方面采用的都是漢斯格雅、伊萊克斯和勞芬等國際一線精裝品牌，常關(guān)注巫家壩的朋友們應(yīng)該對這些一線品牌的名字已經(jīng)很熟了，在整體開發(fā)水準(zhǔn)一路走高的巫家壩，這些一線精裝品牌盡管很常見，但的確也是高端住宅必備。
從招商公園大道樣板間內(nèi)還可以看到，智能化家居也是一大亮點。在進門玄關(guān)處有一塊至少24寸的大屏幕——智能魔鏡，可以通過這里管控整個房間的燈光系統(tǒng)、智能窗簾、物業(yè)安防和呼叫電梯等控制，就像是家里有個24小時待命的管家一樣，非常方便。近幾年來，不少開發(fā)商開始重視智能化家居等“黑科技”，但在昆明的確還沒有完全普及，像招商公園大道這樣高度智能化的更是少之又少。
招商公園大道效果圖：中間即為172平米戶型所在樓棟
從以上幾點梳理下來，可以看到招商公園大道的產(chǎn)品的確像他們廣告詞里說的那樣，占據(jù)了巫家壩優(yōu)質(zhì)地段，主打的是符合片區(qū)主流方向的高端住宅，過去幾個月的銷售成績也證明了購房者的認(rèn)可。在競爭激烈的巫家壩房地產(chǎn)市場中，像招商公園大道這樣既懂客戶同時還亮點頗多的項目，自然也應(yīng)該獲得更多的關(guān)注，感興趣的朋友可以前往項目營銷中心詳細(xì)了解。
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