從2019年下半年開始，呈貢房地產(chǎn)市場變得超乎想象的火熱：一級土地市場，從中交到綠地再到馬金鋪，全國大牌開發(fā)企業(yè)云集瘋搶，地價飆升；二級住宅市場呈貢吾悅廣場、綠地滇池國際健康城、中國鐵建山語桃源等樓盤量價齊升，區(qū)域價值被快速認(rèn)可，越來越多的昆明購房客群將目光投向呈貢，呈貢已經(jīng)成為當(dāng)下昆明置業(yè)必看的熱點區(qū)域。
一場拍賣傳遞的信號
一年前的4月3日，呈貢馬金鋪有118畝住宅用地拍賣，競拍起價151萬元一畝，折合樓面地價約770元每平米。這次競拍進(jìn)行得悄無聲息，因為實際上只有融創(chuàng)一家公司舉牌，最終，融創(chuàng)旗下的昆明益華漢融公司以底價獲得了土地，隨后推出融創(chuàng)微風(fēng)十里。
呈貢日新月異，房價也在快速接近傳統(tǒng)主城區(qū)
融創(chuàng)在馬金鋪拿地一年后，前天（4月9日），馬金鋪又有100畝住宅用地出讓。和一年前不同的是，這塊地的競拍起價就達(dá)到了350萬一畝，翻了一倍還多，樓面地價更是達(dá)到2100元每平方，幾乎是去年馬金鋪地塊的3倍。但盡管如此，此次土地拍賣仍舊吸引了12家房企參與。4月9日這場拍賣進(jìn)行了長達(dá)3小時的激烈角逐，最終拿地的價格達(dá)到690萬一畝，樓面地價也上漲到了4143元/平方米，分別比去年融創(chuàng)拿地的價格上漲了4.6倍和5.4倍！
融創(chuàng)微風(fēng)十里的地價成本不到昨天恒大所拿地塊的五分之一，目前微風(fēng)十里洋房住宅的售價在9千元左右，如果不出意外，今年就會開發(fā)銷售，應(yīng)該也是主打洋房，屆時房價會到多少其實不難想象。
馬金鋪地價狂飆其實并不是個獨立事件，實際上整個呈貢的地價從去年就開始猛漲，中交和綠地去年在呈貢所拿地塊的樓面價都已突破6千，此次馬金鋪拍地吸引10多家房企參與，樓面地價超過4千大關(guān)，也在情理之中。
馬金鋪與呈貢核心區(qū)的距離與位置關(guān)系
呈貢房價格局即將改寫
馬金鋪在行政區(qū)區(qū)劃上屬于呈貢，但在管理上歸昆明市高新區(qū)，是一個距離目前呈貢城區(qū)比較遠(yuǎn)的獨立發(fā)展板塊。從地圖上看，馬金鋪到昆明高鐵南站和昆明市政府所在地的直線距離都在12公里以上，行車距離更是多達(dá)16公里。因為遠(yuǎn)離呈貢核心區(qū)，交通、配套都還不成熟，所以馬金鋪的房價比呈貢核心區(qū)的房價要低30%以上。目前馬金鋪唯一在售的項目是微風(fēng)十里，洋房均價大約是9000元，而呈貢核心區(qū)標(biāo)桿項目的洋房價格在13000以上，價差正好在這個區(qū)間。
但4月9日馬金鋪地塊高價成交后，呈貢的房價格局恐怕又要重新改寫了。
此次出讓地塊的樓面價比微風(fēng)十里高出5倍，但地塊容積率更低，很可能以洋房類產(chǎn)品為主，或許還有有部分合院產(chǎn)品。現(xiàn)在微風(fēng)十里洋房價格不到1萬，雖然最終售價還不好判斷，但肯定會大幅高于微風(fēng)十里，這必然會打破馬金鋪房價和呈貢核心區(qū)房價之間現(xiàn)有的級差，導(dǎo)致呈貢同類產(chǎn)品的價格也水漲船高。
相對于馬金鋪這樣的遠(yuǎn)郊區(qū)域，呈貢核心區(qū)由于受規(guī)劃條件限制，低密低容的洋房、合院產(chǎn)品比較稀缺，本來就有價格進(jìn)一步走高的趨勢，呈貢以及高新東區(qū)地價的大幅攀升，更是讓這一趨勢變得無法遏制。據(jù)云南房網(wǎng)了解，目前熱銷的呈貢洋房標(biāo)桿項目中鐵建山語桃源，已經(jīng)確定將在二季度調(diào)高售價。山語桃源去年9月開盤至今已實現(xiàn)近10億的銷售額，呈貢區(qū)域外的客群占比超過50%，其中有大量來自昆明傳統(tǒng)主城的客戶，說明呈貢在昆明人買房的區(qū)域選擇排序上，已經(jīng)和傳統(tǒng)主城區(qū)處在同一優(yōu)先度，這也讓呈貢優(yōu)質(zhì)項目有了另一層漲價的理由。
全國大牌開發(fā)企業(yè)爭相入駐呈貢，一級土地市場連續(xù)飄紅，土地成交樓面價翻倍上漲，二級市場住宅成交量連續(xù)數(shù)年位居昆明前列，傳統(tǒng)城區(qū)居住、投資客群大量導(dǎo)入，這一系列的轉(zhuǎn)變印證了呈貢區(qū)域價值得到了廣泛認(rèn)可，一個可以預(yù)見的趨勢是，現(xiàn)在呈貢的房價就是下一步馬金鋪的房價，而呈貢和傳統(tǒng)昆明主城區(qū)之間的房價差距，也會逐漸抹平。
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