草海為什么能搶了巫家壩的風頭？

去年底，有兩個昆明項目算得上是風頭無兩，一個是融創(chuàng)昆明文旅城，一個是金地云海一號，巧合的是，這兩個樓盤都在草海，只不過融創(chuàng)文旅城在北岸，金地云海一號在南岸，雙方隔海相望。

融創(chuàng)文旅城大出風頭，是因為在去年全國房地產(chǎn)項目銷售排行榜上，昆明融創(chuàng)文旅城以全年107億的銷售額，位居全國10大名盤的第7位。這是第一次有云南項目進入全國暢銷名盤的行列。

金地云海一號價格不低，可是依然搶手

昆明融創(chuàng)文旅城是全國十大名盤之一

金地云海一號則是因為開盤以來越賣越貴且越賣越好，目前金地云海一號的合院的單價已經(jīng)賣到了差不多6萬一平方，疊墅也在3萬以上，即使是業(yè)界認為性價比很高的洋房，單價也在2萬5左右。在昆明同類產(chǎn)品中，金地云海一號的合院和疊墅是最貴的，洋房也屬于最貴那一檔。

定價高當然不算稀奇，難得的是賣得好。金地云海一號一期很快就被搶購一空，年初推出的二期定價更高，但仍舊擋不住市場熱情。

其實草海北岸的融創(chuàng)文旅城售價也不低，否則銷售業(yè)績不可能排名全國前十。

實際上草海還有好幾個項目，雖不如融創(chuàng)文旅城和金地云海一號這么引人矚目，但也都在市場上受到追捧。總的來說，草海片區(qū)去年以來的發(fā)展勢頭，一點也不亞于集萬千寵愛于一身的巫家壩，甚至還有超過。

草海為什么能搶了巫家壩的風頭？要知道，巫家壩是昆明市和云南省定位的對外開放窗口，昆明新中心，建設上高標準、高規(guī)格，不僅有昆明第一高樓，世界級的中央公園，光地鐵線就有兩三條。相比起來，草海片區(qū)連條環(huán)湖路都還沒修，更不用說地鐵了。

草海能有今天的熱度，能搶了巫家壩的風頭，主要靠的是兩個字——稀缺。草海的位置稀缺、環(huán)境稀缺、產(chǎn)品也稀缺。

先來說草海的地理區(qū)位稀缺性

草海是滇池的一部分，但又相對獨立于滇池。從地圖上看，草海深入昆明市區(qū)，其最東端接近于二環(huán)，三環(huán)路則從草海湖底下穿，和滇池沿岸的其他區(qū)域相比，草海處于被城市包圍的狀態(tài)，尤其是南岸（東岸），幾乎可以看成是滇池路開發(fā)帶的自然延伸部分，而眾所周知，滇池路是昆明有名的富人區(qū)。

和滇池路沿線乃至以東片區(qū)密密麻麻的房地產(chǎn)項目相比，草海兩岸有不合情理的開發(fā)空白

這樣的地理狀態(tài)，決定了草海區(qū)域不僅非常接近市中心，也非常接近南市區(qū)的繁華地帶，很容易融入現(xiàn)有的城市核心區(qū)，而不必像滇池沿岸的其他區(qū)域一樣，需要慢慢等待城區(qū)擴張過來。云南房網(wǎng)曾在一篇文章中提到，草海正在內(nèi)湖化、翠湖化，指的就是這種被城市逐漸包圍的狀態(tài)。

如果你在地圖上搜一下昆明的住宅小區(qū)，就會發(fā)現(xiàn)草海右側的房地產(chǎn)項目密密麻麻，開發(fā)已經(jīng)非常成熟，只有草海兩岸是個空白，說明草海片區(qū)目前的熱度其實屬于填空式開發(fā)，是滇池路、度假區(qū)長期積累的地產(chǎn)勢能的自然覆蓋。在昆明，這樣的區(qū)位條件相當稀缺。

再說環(huán)境條件的稀缺

草海水面面積是翠湖的近40倍，經(jīng)過多年治理，水質(zhì)有明顯改善，兩岸濕地、公園連綿，昆明市在草海環(huán)境提升方面還有許多規(guī)劃，包括環(huán)湖路、夜景工程等，所以從長期看，草海是有資格像武漢東湖、杭州西湖、南京玄武湖等城市內(nèi)湖看齊的。這樣的環(huán)境條件，在昆明是獨一份。

有人也許會奇怪，草海這么好，為什么過去沒有開發(fā)？難道10年20年前昆明市不知道草海的價值？其實這就要說到時機問題了。20年前滇池水質(zhì)遠不如現(xiàn)在，入滇河道黑臭不堪，有些在滇池路沿河道開發(fā)的房地產(chǎn)項目，反而要千方百計掩飾夏天入滇河流氣味難聞的問題，有些甚至想出了覆蓋河面的餿主意，所以同樣是草海，20年前的環(huán)境條件和現(xiàn)在不可同日而語。

草海邊的自然環(huán)境已非昔日可比

另外，昆明西南市區(qū)的成熟也有個過程。滇池路開發(fā)雖早，可是直到南亞第壹城建成開業(yè)之前，滇池路都一直受商業(yè)資源匱乏、配套短缺的困擾，草海兩岸就更是如此。但現(xiàn)在就不同了，有了南亞第壹城，愛琴海購物公園，公園1903等大體量商業(yè)，滇池路沿線的商業(yè)已經(jīng)非常發(fā)達，草海沿岸也跟著沾光。包括交通條件，隨著幾條草海下穿通道打通，草海片區(qū)不但不再是交通死角，相反成為西市區(qū)、南市區(qū)、市中心的連接地帶。雖說暫時還沒有地鐵，不過明年通車的地鐵5號線貫穿滇池路，草海多個項目距離地鐵站都不算太遠。

有了好地段、好環(huán)境，昆明市也給了草海片區(qū)最好的規(guī)劃條件，環(huán)湖地塊的容積率大多不超過2.0，其中東南岸基本都在1.5左右，這在目前昆明動輒5.0以上的高容積率規(guī)劃中相當難得。融創(chuàng)文旅城因為商業(yè)較多，容積率稍高一些，但放在昆明主城所有項目中，仍舊屬于低容項目。由于容積率非常低，所以草海片區(qū)才有了目前昆明主城最稀缺的合院、疊墅、洋房產(chǎn)品。即使是融創(chuàng)文旅城的高層，也是板樓。

可以說，在產(chǎn)品層面，草海和巫家壩幾乎是昆明的兩極——巫家壩基本是超高建筑，最好的住宅也只能是高層板樓，完全沒有多層電梯洋房，更不用說疊墅、合院了。但草海就不同了，像金地云海一號的洋房也才7層，所以小區(qū)空間開闊，視線無礙。

金地云海一號的總規(guī)圖，沒有任何高層建筑，和昆明一般項目截然不同

在房地產(chǎn)市場上，低容、低層的產(chǎn)品力肯定是碾壓高容、高層的，除了草海片區(qū)，昆明低容、低層的住宅大多非常遠，而且即便是遠郊項目，也往往保留高層建筑，反倒是草海邊像云海一號這樣的樓盤，清一色的低層建筑，從3層合院到7層洋房，從草海邊逐級鋪展，保持了第一流居住區(qū)的應有尺度。

位置、環(huán)境以及高標準規(guī)劃帶來的產(chǎn)品優(yōu)勢與稀缺性，最終讓草海片區(qū)搶了巫家壩的風頭。

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