受新型冠狀病毒擴(kuò)散影響的，不止是前些天備受關(guān)注的西貝等餐飲業(yè)及養(yǎng)殖業(yè)。在其它經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，病毒正演化成具體問題并顯露癥狀。
房地產(chǎn)市場面臨2020年農(nóng)歷春節(jié)以來首個(gè)重大考驗(yàn)：全國多地線下售樓處關(guān)閉，銷售工作承壓，企業(yè)不得不尋求應(yīng)對(duì)流動(dòng)性壓力的方法�，F(xiàn)金流的兩大渠道，銷售回款及融資發(fā)債，當(dāng)其中一種渠道受阻，另一種扮演的角色便愈發(fā)重要。
2月4日市場消息，佳源國際控股有限公司發(fā)行的一筆美元債在一級(jí)市場獲得定價(jià)。
2月5日，建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司擬發(fā)一筆短期美元高級(jí)票據(jù)。這幾乎是節(jié)后最先發(fā)行境外債的兩家房企，它們的發(fā)行情況將為外界提供一個(gè)觀察窗口：
在形勢變化下，資本市場對(duì)房地產(chǎn)債券的信心會(huì)受到多大沖擊？
錢貴了
消息顯示，2月4日，佳源國際增發(fā)Reg S、固定利率的高級(jí)美元票據(jù)，最終指導(dǎo)價(jià)為票面價(jià)格的100%，最終定價(jià)15.21%，規(guī)模6000萬美元。此次發(fā)行全球協(xié)調(diào)人為中達(dá)證券，中達(dá)證券以及交銀國際擔(dān)任聯(lián)席賬簿管理人和聯(lián)系牽頭經(jīng)辦人。
上述債券是在JIAYUA1334021823基礎(chǔ)上進(jìn)行的第三次增發(fā)，后者初始發(fā)行規(guī)模2億美元，起息日2019年10月18日，到期日2023年2月18日，利率13.75%。佳源國際曾于去年11月、今年1月下旬分別增發(fā)3750萬美元、3000萬美元，利率也均為13.75%。
與前兩次相比，佳源國際最新的增發(fā)利率達(dá)到15.21%，前后相差了1.46個(gè)百分點(diǎn)。與它主體評(píng)級(jí)相同的房企中，大發(fā)地產(chǎn)、德信中國近期發(fā)行的境外債，利率分別為12.75%、13%。
即便如此，佳源國際也堅(jiān)持將增發(fā)總額定在6000萬美元，接近前兩次的總和。
截止目前，佳源國際并未在港交所披露最新增發(fā)情況，但香港資本市場若干名投資者均向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，增發(fā)消息屬實(shí)。
建業(yè)地產(chǎn)則計(jì)劃發(fā)行短期美元優(yōu)先無擔(dān)保債券，指導(dǎo)利率7.5%，發(fā)行期限364天，發(fā)行所得資金將用作現(xiàn)有債務(wù)再融資。建業(yè)地產(chǎn)同樣未披露發(fā)行規(guī)模及最終定價(jià)，但在高度發(fā)達(dá)的香港資本市場，來自各方的交叉信息能迅速填平信息真空。
一位投資者向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露，2月4日建業(yè)地產(chǎn)還在與機(jī)構(gòu)溝通時(shí)間表以及發(fā)債規(guī)模，至2月5日晚間最終定價(jià)為7.0%，較指導(dǎo)價(jià)低0.5個(gè)百分點(diǎn)。另一位投資者則透露，建業(yè)的債券大概獲得了9倍認(rèn)購。
即便認(rèn)購火爆，也不能掩蓋利率走高的事實(shí)：1月上旬，建業(yè)地產(chǎn)曾發(fā)行一筆4.5年期2億美元票據(jù)，指導(dǎo)利率8%，最終定價(jià)7.25%；與之相比，最新發(fā)行不足一年的新債，指導(dǎo)利率高達(dá)7.5%，最終7.0%。
據(jù)奧陸資本總裁及投資總監(jiān)蔡金強(qiáng)測算，建業(yè)的新債貴了約1個(gè)點(diǎn)。
預(yù)期升了
風(fēng)險(xiǎn)越大，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償就越多，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償又主要以利息形式提供。
在不同期限的債種里，短期債券會(huì)比長期債券利息低，但建業(yè)地產(chǎn)新發(fā)行的短債利息接近了長債；在同一債種里，佳源國際增發(fā)的債券比半個(gè)月前高出1.46個(gè)點(diǎn)。發(fā)債主體通過提高利息，為投資者提供了更高的利息補(bǔ)償。
一位投資者對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，價(jià)格疊加了多種因素，投資人不是說沒信心，但短期內(nèi)對(duì)回報(bào)的預(yù)期一定會(huì)上升。
蔡金強(qiáng)的看法則相對(duì)緩和：“（利率）上升不多�！�
房地產(chǎn)企業(yè)債是美元債里占比較大的部分，在過去半年，得益于房地產(chǎn)調(diào)控有所松綁等原因，境內(nèi)外債出現(xiàn)了融資窗口期。僅2020年至今一個(gè)月，已有碧桂園、恒大、融創(chuàng)、龍湖、正榮、龍光、合景泰富、禹洲等數(shù)十家房企均有發(fā)境外債動(dòng)作，包括龍湖發(fā)行2.5億美元7.25年期債券，以及4億美元12年期債券，利率最低3.375%。
從買方市場的角度看，房企美元債到期收益也較為良好，因而新債吸引力不小。某2000億級(jí)別房企一位高層甚至表示，房企通過銷售保證現(xiàn)金流，有空間選擇以不同形式償債，而且房地產(chǎn)債利息高，是不錯(cuò)的投資標(biāo)的。
這種情況在近期出現(xiàn)了轉(zhuǎn)折，新冠肺炎疫情發(fā)生后，1月26日中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)倡議“房企暫停售樓處銷售”，此后多地房協(xié)、房管局等跟進(jìn)采取措施，不少房企業(yè)宣布關(guān)閉線下售樓處。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的拿地、開竣工也受到不同程度的影響。
房企受影響最大的環(huán)節(jié)在于銷售，不僅春節(jié)假期返鄉(xiāng)置業(yè)受抑制，節(jié)后正常開盤也受到影響，且受到疫情影響，銷售價(jià)格也承壓。
市場的預(yù)期開始改變，多家研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，一季度房企銷售額將出現(xiàn)大幅下滑，這進(jìn)而削弱了企業(yè)的償債能力。
其中，彭博發(fā)表研報(bào)認(rèn)為，房地產(chǎn)銷售和現(xiàn)金回收可能受到打擊，這給中國開發(fā)商的流動(dòng)性帶來了更大壓力，并可能影響到負(fù)債率高、近期有大量債務(wù)到期的開發(fā)商。
以節(jié)后發(fā)行境外債的兩家房企為例，建業(yè)地產(chǎn)土地儲(chǔ)備集中分布在河南省內(nèi)18個(gè)城市，而河南毗鄰目前疫情最嚴(yán)重的湖北；佳源國際土儲(chǔ)分布城市中，包括揚(yáng)州、泰州、宿州、常州、南京乃至安徽也受到疫情影響。
銷售疲弱，短期內(nèi)房企難以透過銷售維持現(xiàn)金流，會(huì)導(dǎo)致以更高成本發(fā)債償還債務(wù)。而信貸狀況的不同，會(huì)進(jìn)一步分化出不同程度的成本升幅。
截止2019年上半年，佳源國際銀行及其它借款約人民幣121.11億元，其中約48.13億元須于一年內(nèi)償還；期末公司凈負(fù)債率107.6%，已質(zhì)押受限制銀行存款、銀行結(jié)余及現(xiàn)金總額約57.28億元，其中含16.79億元受限制已質(zhì)押銀行存款，剔除該限制部分后短期債務(wù)的現(xiàn)金覆蓋率較為疲弱。
建業(yè)地產(chǎn)去年6月底在手現(xiàn)金存量則為238億元，并比短期負(fù)債高出3.4倍，期末凈負(fù)債率約60.5%，償債能力較佳源國際強(qiáng)。
為此，蔡金強(qiáng)對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體指，佳源國際的高利率顯示出資本市場不信任態(tài)度，因而是特殊案例。相比之下，建業(yè)地產(chǎn)指導(dǎo)價(jià)才7.5%，“信任與不信任是有天壤之別的”。
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