如期待春節(jié)來(lái)臨一般，年前這場(chǎng)京城超百億的土拍收官戰(zhàn)，也讓人心生期盼。

大寒1月20日這天下午，位于北京海淀四季青、永豐共三宅地入市開拍，起拍總價(jià)133.61億元。

其中，四季青的兩宗相鄰宅地早在掛牌之時(shí)就引起轟動(dòng)，分別為四季青鎮(zhèn)中塢重點(diǎn)村資金平衡用地北地塊、南地塊，建設(shè)用地面積4.45萬(wàn)平方米、5.13萬(wàn)平方米，起拍價(jià)為46.75億元、53.96億元，樓面價(jià)達(dá)70026元/平方米、70069元/平方米。

用“含著金湯匙出生”來(lái)形容這兩宗地塊也不足為過，超7萬(wàn)元的起拍價(jià)早已刷新了海淀區(qū)歷史單價(jià)，是不折不扣的準(zhǔn)地王。

該地塊的稀缺性還體現(xiàn)在所處的區(qū)位，據(jù)悉，海淀區(qū)因特殊的地理位置、歷史文化淵源等因素，住宅地塊資源向來(lái)稀缺。數(shù)據(jù)顯示，若剔除限價(jià)房、共用產(chǎn)權(quán)房、自住型商品住宅等地塊后，近八年來(lái)海淀區(qū)僅成交了5宗純商品住宅地塊，即是說(shuō)，每年入市成交不到一宗宅地。

特別的是，這兩宗四季青地塊還位于北京的香山別墅區(qū)，是京西皇家園林脈絡(luò)上開發(fā)出來(lái)的一個(gè)整體低密區(qū)。合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，這是北京發(fā)展最早，賣得最貴的傳統(tǒng)別墅區(qū)之一，甚至比中央別墅區(qū)更悠久、更高端，但已經(jīng)有將近15年沒有供地了，所以非常稀缺。

市場(chǎng)都好奇，會(huì)是哪家房企能在香山別墅區(qū)“分得一杯羹”呢？

下午3時(shí)，三宗地塊準(zhǔn)時(shí)開拍。其中，位于永豐的“海淀北部地區(qū)整體開發(fā)”永豐產(chǎn)業(yè)基地（新）HD00-0403-013、122地塊，不出意外地由海開+建工以32.9億元底價(jià)摘得，該地塊將用于建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房，且銷售均價(jià)不高于37000元/平方米。

噱頭出現(xiàn)在后兩宗相鄰地塊。不過，觀眾期待的多方激烈交鋒場(chǎng)面并沒有出現(xiàn)，不到幾分鐘，兩宗地塊雙雙出了成交結(jié)果。

最終，四季青鎮(zhèn)北地塊、南地塊分別由金茂、北京海益嘉和置業(yè)以底價(jià)46.75億元、53.96億元摘得。據(jù)了解，每宗地塊報(bào)名房企僅有三四家，如金隅、綠城。

對(duì)于兩宗如此稀缺的地塊無(wú)人爭(zhēng)搶、底價(jià)成交，郭毅則表示并不意外。其稱，近50億元的土地總價(jià)款對(duì)于房企來(lái)說(shuō)普遍都有不小的壓力，且起始樓面價(jià)7萬(wàn)的水平，即便是底價(jià)拍出，未來(lái)房?jī)r(jià)也肯定在10萬(wàn)以上才能保本。

另有業(yè)內(nèi)人士表示，根據(jù)兩宗地塊的低容積率來(lái)看，未來(lái)產(chǎn)品基本上是打造高端豪宅產(chǎn)品，估計(jì)售價(jià)至少會(huì)達(dá)到14萬(wàn)元/平方米左右。

而據(jù)了解，目前同區(qū)域在售的高端項(xiàng)目如京投琨御府，二手房單價(jià)在14萬(wàn)元/平方米左右，萬(wàn)柳書院的二手單價(jià)則在18萬(wàn)元/平方米。

郭毅續(xù)稱，粗略估計(jì)將來(lái)該地塊單套產(chǎn)品總價(jià)就在1500萬(wàn)元以上，這要求購(gòu)房者有一定的資金實(shí)力，對(duì)于購(gòu)房客群的范圍、量級(jí)有一定影響�！百u出多少套企業(yè)能實(shí)現(xiàn)資金回正，達(dá)成銷售業(yè)績(jī)，這些都是要考量的，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)有一定壓力。”

心有余而力不足，即便地塊位于香山別墅區(qū)的核心地帶，先天條件優(yōu)越，對(duì)于房企而言這宗地還是比較“燙手”。

金茂是其中一個(gè)敢于接下燙手山芋的房企，其底價(jià)摘得的北京市海淀區(qū)四季青鎮(zhèn)中塢重點(diǎn)村資金平衡用地北地塊，編號(hào)為京土整儲(chǔ)掛（海）[2019]045號(hào)，建設(shè)用地面積4.45萬(wàn)平方米，用地性質(zhì)為R2類居住用地，起始價(jià)46.75億元，保證金9.35億元。

據(jù)悉，金茂此前在該區(qū)域并沒有項(xiàng)目布局，此次拿地正是補(bǔ)足了金茂在北京京西的市場(chǎng)空白。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，金茂本身就是一個(gè)擅長(zhǎng)打造高端項(xiàng)目的房企，操盤該地塊應(yīng)該沒有太大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

另值得一提的是，去年5月份，金茂才在北京退了通州、經(jīng)開區(qū)的兩個(gè)項(xiàng)目地塊。對(duì)于掛牌轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的原因，彼時(shí)接近金茂的人士告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，項(xiàng)目出售的原因在于土地最終成交價(jià)格超過預(yù)算。

而后于9月，金茂+合生聯(lián)合體28.2億元拿下石榴莊一不限價(jià)地塊，溢價(jià)率5.66%；此次，金茂摘得的四季青北地塊同樣是不限價(jià)地，為產(chǎn)品的打造與溢價(jià)留出了一定空間。

一進(jìn)一退間，金茂在地塊選擇上有著自己清晰的投資算盤。

不單是北地塊，這次推出的兩宗四季青地塊均為不限價(jià)地，屬于不限面積不限售價(jià)的純商品住宅地塊，這對(duì)于市場(chǎng)、房企來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一個(gè)積極的信號(hào)。

事實(shí)上，在2016年“930新政”中已明確嚴(yán)控地價(jià)，試點(diǎn)采取限定銷售價(jià)格并作為土地招拍掛條件的措施，北京在之后兩年都集中供應(yīng)了大批“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的土地。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2017-2019三年，北京包含居住的土地一共有212宗地塊供應(yīng)，其中限競(jìng)房地塊就供應(yīng)了113宗。但同時(shí)，從供應(yīng)節(jié)奏也可以看到，每年提供的限競(jìng)房地塊逐漸減少。

尤其是自2019年下半年以來(lái)，隨著市場(chǎng)逐漸轉(zhuǎn)冷，政府也加大了不限價(jià)地的供應(yīng)。在下半年提供的27宗住宅地塊中包含限競(jìng)房9宗，不限價(jià)10宗，且不限價(jià)地中，城中心區(qū)地塊逐漸增多，位置包括一些傳統(tǒng)的豪宅區(qū)以及西南三環(huán)四環(huán)等等。

“今年估計(jì)這種不限價(jià)地塊的供應(yīng)量會(huì)持續(xù)增多，限競(jìng)房供應(yīng)量會(huì)逐漸減少，整個(gè)市場(chǎng)形成商品住宅、限競(jìng)住宅、共用產(chǎn)權(quán)房住宅三種產(chǎn)品并駕齊驅(qū)的狀態(tài)。”郭毅說(shuō)道。

至于開年這場(chǎng)豪氣的土拍，是否預(yù)示著新一年北京土地市場(chǎng)的向上面，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為在信心整體不足情況下，類似于這樣的土地推出確實(shí)能夠調(diào)動(dòng)市場(chǎng)的積極性，提振信心；但同時(shí)，也有觀點(diǎn)認(rèn)為，市場(chǎng)冷或熱取決于市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)，北京市場(chǎng)長(zhǎng)期來(lái)看仍有很大競(jìng)爭(zhēng)力。

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