昆明房地產(chǎn)市場分析
政策環(huán)境—房價(jià)走勢在政府預(yù)期范圍內(nèi)波動(dòng)，政策環(huán)境寬松
至2018年7月出臺限購政策以來，昆明量價(jià)走勢保持穩(wěn)定，尤其是成交均價(jià)穩(wěn)步上漲，上漲幅度基本維持在8%左右；
房價(jià)上漲溫和，符合政府調(diào)控預(yù)期，19年政策，主要以規(guī)范市場秩序，寬松落戶政策，吸引外來旅居客群類政策為主。
商品房市場—19年全年商品房成交量超18年全年，成交均價(jià)受車位影響波動(dòng)平穩(wěn)
19年全年商品房供應(yīng)1922萬方，較18年全年增長28.84%，成交量1570萬方，較18年全年增長20.68%。成交均價(jià)11750元/ ㎡，受成交結(jié)構(gòu)影響，車位大量備案，成交均價(jià)保持平穩(wěn)； 分區(qū)來看，除盤龍區(qū)以外，其余區(qū)域成交量均出現(xiàn)增長趨勢；成交均價(jià)上西山區(qū)、官渡區(qū)漲幅明顯；呈貢受車庫備案影響， 成交均價(jià)下跌。
商品住宅市場—整體市場成交量價(jià)齊升，呈貢以價(jià)換量，成交量大幅增長
19年全年住宅供應(yīng)1105萬方，較18年全增長12.76%，成交量1066萬方，較18年全年增長18.97%。成交均價(jià)14021元/㎡， 較18年增長7.58%；
分區(qū)來看，盤龍區(qū)受供應(yīng)影響，成交量同比下降10.43%，呈貢區(qū)成交量大幅增長，但價(jià)格同比下降，區(qū)域以價(jià)換量趨勢較明顯。西山、官渡區(qū)均價(jià)漲幅高于城市平均水平。
商品住宅市場—月度走勢看，下半年整體市場熱度較高，成交量結(jié)構(gòu)性波動(dòng)，保持高位運(yùn)行，存量保持在健康水平
從月度走勢來看，自6月商品住宅供應(yīng)成交大幅增長，下半年整體市場熱度較高，9月份進(jìn)入購房節(jié)點(diǎn)房企放量供應(yīng)，達(dá)到19年供應(yīng)峰值，后以去存為主供應(yīng)下降，12月年終補(bǔ)貨供應(yīng)上行，成交量結(jié)構(gòu)性波動(dòng)，總體保持高位運(yùn)行；截止12月存量583萬方，去化周期6.5個(gè)月，去化周期保持在健康水平。
高層住宅市場—自18年開始放量供應(yīng)，截止2019年已經(jīng)連續(xù)兩年供大于求，19年年底均價(jià)受項(xiàng)目促銷沖量有所波動(dòng)。
高層住宅自18年開始放量供應(yīng)，截止2019年已經(jīng)連續(xù)兩年供大于求，19年高層住宅供應(yīng)842萬方，增長13.32%，供應(yīng)833萬方，環(huán)比增長26.79%；從月度來看，高層住宅2019年連續(xù)半年出現(xiàn)供過于求的現(xiàn)象，均價(jià)臨近年底時(shí)受項(xiàng)目促銷沖量影響而下降，至12月回歸正常水平，預(yù)計(jì)后期房價(jià)水平將保持維穩(wěn)狀態(tài)。
洋房市場—19年洋房供應(yīng)75.06萬方，成交62.77萬方，為近五年最高，均價(jià)為 16452元/㎡，環(huán)比增長13.31%
2015-2017年洋房供應(yīng)成交一直處于低位運(yùn)行，18年起洋房供應(yīng)成交大幅度增長至19年供應(yīng)75.06萬方，成交62.77萬方，為近五年最高，成交均價(jià)逐年遞增，19年洋房成交均價(jià)為16452元/㎡，環(huán)比增長13.31%；
19年上半年洋房供應(yīng)低位運(yùn)行，主要以去存為主，下半年洋房供應(yīng)增加至12月供應(yīng)12.19萬方，為全年最高。
別墅市場—19年別墅供應(yīng)38.99萬方，成交45.76萬方，均價(jià)21678元/㎡
近五年來別墅的供應(yīng)成交趨勢相對平穩(wěn)，19年別墅供應(yīng)38.99萬方，環(huán)比增長4%，成交45.76萬方，環(huán)比增長11%，均價(jià) 21678元/㎡，環(huán)比上漲36%，大幅增長；從月度走勢看19年別墅供應(yīng)成交波動(dòng)較大，成交均價(jià)保持上揚(yáng)。
成交排行版—2019年商品住宅高層、洋房、別墅成交金額TOP10排行榜
從高層排名看，昆明融創(chuàng)文旅城以總成套數(shù)3238套，拿下第一，俊發(fā)觀云海以2918套成交量緊隨其后排行第二，官渡區(qū)、 呈貢區(qū)成為成交主要地區(qū)；
從洋房排名看，碧桂園東園以773套成交總套數(shù)遠(yuǎn)超其它項(xiàng)目名列榜首，華夏四季、滇池ONE以微弱差距排在第二、第三位；
從別墅排名看，滇池ONE別墅成交套數(shù)最高，共計(jì)532套，恒大云璽大宅、金地云海一號隨后排名第二、第三。
成交板塊：以中心區(qū)外擴(kuò)發(fā)展，重點(diǎn)區(qū)域成交量價(jià)較高。
東南板塊、巫家壩板塊、呈貢新城板塊、呈貢經(jīng)開板塊為第一梯隊(duì)；
受地段影響全市高價(jià)區(qū)域主要集盤龍市中心板塊、官渡區(qū)市中心及次中心板塊、滇池板塊，達(dá)17000元/㎡以上。
開盤去化率—19年開盤項(xiàng)目82個(gè)，年末認(rèn)購率小幅下滑，以線下簽約為主。
2019年昆明主城商品住宅推盤113次，推出25879套房源，套數(shù)去化率72%。推出體量合計(jì)292.92萬方，成交211.93萬方； 9月推售量為全年最高，之后整體市場呈小幅回落態(tài)勢，12月項(xiàng)目推盤量回升。
成交結(jié)構(gòu)—市場以首改的面積100-140㎡，總價(jià)120-140萬為主；高總價(jià)物業(yè)上漲
從面積段來看，主力成交集中在100-120㎡，120-140㎡，合計(jì)占比79%。其中80-100㎡剛需戶型成交占比較去年下降1個(gè)百分點(diǎn)；
從總價(jià)段來看，主力總價(jià)集中在120-180萬之間，其中120-160萬總價(jià)占比33%；高總價(jià)物業(yè)占比較18年均上漲。
成交套數(shù)分析—成交主要集中于面積100-120㎡，總價(jià)110-160萬元階段
從成交套數(shù)19年住宅市場總成交套數(shù)86982套，主要集中于面積100-120㎡，總價(jià)110-160萬元，剛需依舊是市場主要需求，其次高價(jià)物 業(yè)占比也開始上升，住宅市場顯露出剛需需求為主導(dǎo)向改善型過渡的跡象。
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