今年7月，昆明市自然資源和規(guī)劃局舉行了關(guān)于昆明市中心城區(qū)土地定級與基準(zhǔn)地價(jià)更新的聽證會(huì)。直到最近，新一版的昆明主城區(qū)土地基準(zhǔn)價(jià)格成果才最終完成驗(yàn)收，于本月20日在昆明市自然資源和規(guī)劃局公布實(shí)施。

文件顯示，昆明主城區(qū)的土地定級與基準(zhǔn)地價(jià)成果基準(zhǔn)日為2019年1月1日，實(shí)施范圍為554.32平方公里，包括呈貢區(qū)、五華區(qū)、盤龍區(qū)、官渡區(qū)、西山區(qū)，滇池旅游度假區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)及空港經(jīng)濟(jì)區(qū)。土地用途分為商服、住宅、工業(yè)、公共管理與公共服務(wù)共4類。

昆明中心城區(qū)土地定級成果表（新版

昆明中心城區(qū)土地定級成果表（新版）

其中，商服用地、住宅用地、公共管理與公共服務(wù)用地劃分為7個(gè)級別，工業(yè)用地劃分為5個(gè)級別。從平均容積率來看，商服用地為2.5，住宅用地3.0，工業(yè)用地1.0，公共管理與公共服務(wù)用地1.6。

昆明主城區(qū)此前沿用的基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為2008年發(fā)布的版本，對比來看，2008年昆明主城規(guī)劃區(qū)范圍為320平方公里，主要涉及五華區(qū)、盤龍區(qū)、西山區(qū)和官渡區(qū)，最新版的昆明主城區(qū)規(guī)劃范圍達(dá)到了554.32平方公里，擴(kuò)大范圍超200平方公里，呈貢、空港區(qū)、經(jīng)開區(qū)也被正式列入昆明中心城區(qū)。

昆明中心城區(qū)商服、住宅、工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)成果表（新版）

兩個(gè)版本比較下來，今年新公布的住宅基準(zhǔn)地價(jià)增幅在67.18%—109.31%，商服用地的基準(zhǔn)地價(jià)增幅在21.48%-199.8%。從土地級別來分析，商服和住宅類土地中增幅最大的為第7級。在工業(yè)用地中，第一、二、四級工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)則呈現(xiàn)下滑趨勢。此外，本次基準(zhǔn)地價(jià)測算還增加了地下空間使用權(quán)價(jià)格。

結(jié)合土地市場實(shí)際交易情況，昆明市中心、草海、巫家壩算是昆明主城土地價(jià)格最高的幾大片區(qū)。按照最新一版的基準(zhǔn)地價(jià)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，昆明市中心的住宅用地主要規(guī)劃為一、二級，住宅樓面價(jià)在5601~6897元/平米，土地單價(jià)在373.4-459.8萬元/畝。草海南岸和巫家壩片區(qū)的住宅用地規(guī)劃為三級，住宅樓面價(jià)4416元/平米，土地單價(jià)294.4萬元/畝。草海北岸的住宅用地為四級，住宅樓面價(jià)3397元/平米，土地單價(jià)226.47萬元/畝。

實(shí)際上，昆明主城區(qū)近些年來交易的土地單價(jià)基本都保持在千萬元每畝以上，個(gè)別區(qū)域的住宅樓面價(jià)突破萬元的情況也時(shí)有發(fā)生，和最新公布的土地基準(zhǔn)價(jià)格稍有差距。

昆明中心城區(qū)住宅基準(zhǔn)地價(jià)對比情況

值得一說的是，昆明市在2010年左右還曾出臺(tái)過一版極為嚴(yán)苛的基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)——簡稱“54321”政策。該政策將昆明主城劃分為五級區(qū)域，其中，昆明二環(huán)內(nèi)規(guī)劃為一級區(qū)域，土地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為500萬元/畝；二環(huán)至三環(huán)路之間的二級區(qū)域最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為400萬元/畝；含滇池度假區(qū)、三個(gè)半島的三級區(qū)域土地出讓最低標(biāo)準(zhǔn)為300萬元/畝。另外，包含空港區(qū)和呈貢新區(qū)在內(nèi)的四級區(qū)域，出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為200萬元/畝，第五級土地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為100萬元/畝。對比下來，新版本和“54321”政策相差不大。

昆明市時(shí)隔10年更新土地基準(zhǔn)價(jià)格，主要是為城市建設(shè)用地入市交易提供一個(gè)參考標(biāo)準(zhǔn)，以反映城市地價(jià)分布規(guī)律和地價(jià)水平。但從昆明土地市場實(shí)際情況來看，昆明主城區(qū)土地價(jià)格已經(jīng)打破官方文件所劃定的區(qū)域界限，昆明市今年出臺(tái)的新一版基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)也并不會(huì)給市場帶來多大影響。

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