立冬這天，保利的月報(bào)帶來(lái)了一陣暖意。

11月8日，保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司發(fā)布公告披露10月銷售數(shù)據(jù)。

于2019年10月，保利實(shí)現(xiàn)簽約額404.38億元，同比增長(zhǎng)29.95%，實(shí)現(xiàn)簽約面積282.99萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)34.15%。

這似乎是一份喜人的成績(jī)單，保利10月29.95%的同比增幅達(dá)到了全年次高點(diǎn)。

保利的銷售節(jié)點(diǎn)慣例在上半年，但橫向?qū)Ρ龋＠掳肽甑匿N售與上年度相比亦有所上升。其在2019年6-10月分別同比增長(zhǎng)13.18%、9.9%、-0.18%及29.95%。

就單月銷售看，10月的銷售額延續(xù)了下半年增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。事實(shí)上，從前兩年的銷售節(jié)奏看，第二季度都是銷售旺季，6月為銷售最高峰。按照往年銷售節(jié)奏作為參考，預(yù)計(jì)保利發(fā)展在第四季度的銷售業(yè)績(jī)將有所回升。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體就業(yè)績(jī)目標(biāo)、接下來(lái)貨值推出等相關(guān)問(wèn)題咨詢保利發(fā)展時(shí)，保利發(fā)展相關(guān)人士并沒(méi)有具體透露相關(guān)計(jì)劃。

而在傳統(tǒng)的“金九銀十”，大部分房企都會(huì)采取“全員營(yíng)銷、降價(jià)促銷”的手段搶占先機(jī)，像類似于恒大、融創(chuàng)等企業(yè)于10月的合約銷售均達(dá)到了全年最高點(diǎn)。

被問(wèn)及是否采取了“降價(jià)促銷”的手段，保利發(fā)展回應(yīng)稱，公司一直按照市場(chǎng)化進(jìn)行操作，并不會(huì)刻意降價(jià)。

據(jù)了解，或受“降價(jià)促銷”影響，不少企業(yè)在錄得高銷售的同時(shí)，銷售均價(jià)亦有所下降。但是，就保利的銷售均價(jià)來(lái)看，并未出現(xiàn)較大幅度的變動(dòng)。于10月，保利的銷售均價(jià)為14290元/平米，環(huán)比上漲5.55%，同比下降3.1%，累計(jì)前十月增長(zhǎng)0.4%。

截至前10月，保利實(shí)現(xiàn)簽約金額3872.12億元，同比增長(zhǎng)15.67%，實(shí)現(xiàn)簽約面積2576.77萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.26%。

據(jù)了解，保利2017年提出過(guò)“345”戰(zhàn)略，即未來(lái)三年每年業(yè)績(jī)的增幅都在1000億元，在2018年和2019年，目標(biāo)分別為4000億元和5000億元。

若要達(dá)成5000億元的年度銷售，則意味著保利需要在剩下兩月達(dá)到564億元的月均銷售，存在一定難度。

保利公布銷售后，房企TOP100的企業(yè)均已發(fā)布10月銷售。其中，碧桂園以權(quán)益銷售4797億元（觀點(diǎn)指數(shù)全口徑銷售6695億元）位居第一，恒大在單月903億銷售助力下以5462億元晉升第二，萬(wàn)科以5189.9億元居第三。

值得關(guān)注到的是，于10月，融創(chuàng)中國(guó)錄得合約銷售額644.3億元，同比增長(zhǎng)23%，累計(jì)合約銷售額達(dá)到4339.2億元。這也意味著，融創(chuàng)與保利的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)被再次拉大。

保利“爭(zhēng)四”與“重回前三”一直受到市場(chǎng)關(guān)注，而在今年上半年，保利也以迅猛的攻勢(shì)處在房企前四的位置。隨著第三季度銷售放緩，亦有股東擔(dān)憂保利發(fā)展的規(guī)模與速度。

“半年之前我們認(rèn)為保利今年重回前四沒(méi)有問(wèn)題，但下半年又開始被融創(chuàng)超了一點(diǎn)，今年前四的位置有希望嗎？”于10月末召開的股東會(huì)上，有股東如是提問(wèn)。

保利發(fā)展董事長(zhǎng)宋廣菊對(duì)此的回應(yīng)是，目前看來(lái)希望不大，因?yàn)槿趧?chuàng)通過(guò)并購(gòu)快速儲(chǔ)備資源，采取了超常規(guī)的發(fā)展。

事實(shí)上，從2017年開始，宋廣菊便做出了爭(zhēng)取保利“重回前三”的承諾。今年5月份舉行的股東周年大會(huì)上，宋廣菊則表示，這是一個(gè)3至5年的目標(biāo)。

此次股東大會(huì)上，她仍稱：“目標(biāo)是一個(gè)牽引，這過(guò)程中一定有很多客觀情況因素影響，還是充滿了希望�！�

有著遠(yuǎn)大的目標(biāo)，這就要求保利不能在土地獲取上有所放松。根據(jù)保利公布的數(shù)據(jù)，于10月，通過(guò)掛牌、合作等方式取得了6宗地塊的使用權(quán)，分別位于武漢、鄭州、太原、湘潭、莆田等地，需支付總價(jià)款34.01億元，項(xiàng)目總的占地面積56.4萬(wàn)平方米，總規(guī)劃容積率面積約166.25萬(wàn)平方米。

“這幾個(gè)項(xiàng)目位置不錯(cuò)，但權(quán)益還是比較低�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士稱，保利今年的土地獲取與去年相比有所放緩。

“一定程度上也說(shuō)明公司發(fā)展由激進(jìn)到理性發(fā)展�！�

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，截至2019年10月，保利的拿地金額為908.21億元，但上年同期保利的拿地金額為1793.29億元，同比下降約49%。

在保利2019年的土地獲取中，6月是拿地的峰值，單月斥資178.14億元獲取14宗地塊。總體來(lái)看，下半年保利依舊保持著較高的拿地強(qiáng)度，但10月土地投資卻又趨向謹(jǐn)慎。

除去合作與招拍掛拿地，舊改也是保利獲取土儲(chǔ)的途徑之一。10月17日消息，保利正式簽約廣州增城中新村舊改項(xiàng)目，該項(xiàng)目總用地面積92萬(wàn)平方米，涉及改造的房屋建筑面積約90萬(wàn)平米，是增城目前改造規(guī)模第二大的城市更新項(xiàng)目。

當(dāng)然，有喜也有憂，保利最近在舊改上也遭遇了挫折。10月29日，廣州公共資源交易中心發(fā)布了廣州市番禺區(qū)石壁街石壁（一二三四村）全面改造項(xiàng)目資格審查結(jié)果公示，經(jīng)審查，資格審核確認(rèn)組一致認(rèn)為，保利不滿足資格審查表第一條的情形，不通過(guò)資格審查。由此，本次招商沒(méi)能按照預(yù)定流程進(jìn)行，廢標(biāo)。

這對(duì)于舊改“地主”之一的保利來(lái)說(shuō)是一次罕見的案例。曾有熟悉保利發(fā)展的人士向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露，此次廢標(biāo)是由于項(xiàng)目本身?xiàng)l款苛刻，石壁村舊改可以說(shuō)是對(duì)引進(jìn)產(chǎn)業(yè)類別和納稅等有明確要求，其中要求引進(jìn)的產(chǎn)業(yè)在南站片區(qū)尚無(wú)相關(guān)基礎(chǔ)；同時(shí)，項(xiàng)目對(duì)收益分成的比例明確做了較高的標(biāo)準(zhǔn)，這些都是導(dǎo)致招標(biāo)冷場(chǎng)的直接原因。

另外，于10月，一則人士變動(dòng)亦受到關(guān)注。10月14日，保利集團(tuán)衛(wèi)飚獲委任云南城投集團(tuán)黨委書記、董事長(zhǎng)，這也是保利參與云南城投混改的最新進(jìn)展，而云南城投大量的優(yōu)質(zhì)土地亦給了保利更大的想象空間。

數(shù)據(jù)顯示，2019年，云南城投預(yù)計(jì)新增達(dá)到預(yù)售條件的貨值138億元，目前公司已取得不動(dòng)產(chǎn)證的土地儲(chǔ)備為約6882畝，納入2019年開發(fā)計(jì)劃的開發(fā)土地約為2175畝。產(chǎn)品分布為城市住宅、商業(yè)、住宅綜合體、文化旅游地產(chǎn)、健康養(yǎng)老地產(chǎn)。

事件很快就有了新的動(dòng)態(tài)。10月22日，云南城投發(fā)布公告，擬將其持有的四個(gè)項(xiàng)目股權(quán)予保利。

這個(gè)作為地方城投的重要平臺(tái)，在混改后能為保利帶來(lái)多大的發(fā)展空間，仍是未來(lái)市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。

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