近年來，在行業(yè)集中度提升、企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇的背景下，雖然龍頭房企紛紛提質(zhì)控速，但規(guī)模指標(biāo)對(duì)于中小房企投融資影響仍相對(duì)較大。

行業(yè)調(diào)整期下，部分前期業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)相對(duì)穩(wěn)健的房企頻頻發(fā)力，追求規(guī)模加速擴(kuò)張。而在監(jiān)管趨嚴(yán)、競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境下，房企想要實(shí)現(xiàn)規(guī)模突圍并非易事。

相較于行業(yè)整體規(guī)模增速放緩，近年來奧園、中駿、越秀三家企業(yè)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)相對(duì)突出，銷售增速明顯。

本文將從銷售、運(yùn)營(yíng)、投資布局等方面進(jìn)行分析，在群雄環(huán)伺的競(jìng)爭(zhēng)格局下，他們是如何實(shí)現(xiàn)規(guī)模突圍的。

銷售規(guī)模提升顯著，業(yè)績(jī)?cè)鏊龠h(yuǎn)高于行業(yè)平均

不同于2015年前后處于同一梯隊(duì)的房企，如陽光城、旭輝、泰禾等房企的高速擴(kuò)張。奧園、中駿、越秀這三家房企在前期發(fā)展中更為注重穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)與區(qū)域市場(chǎng)的深耕，規(guī)模增長(zhǎng)相對(duì)平穩(wěn)。

近年，面對(duì)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇、資源集中涌向規(guī)模房企，目前的規(guī)模已經(jīng)不再能滿足企業(yè)發(fā)展需求。

2017年以來，三家房企適時(shí)調(diào)整發(fā)展策略。其中，奧園管理層2018年初表示，期望未來三年的復(fù)合增長(zhǎng)率不低于40%，并在2019年提出不低于1140億的全年業(yè)績(jī)目標(biāo)。中駿和越秀的管理層也均提出了在2020年實(shí)現(xiàn)千億的銷售目標(biāo)要求。

2017年以來，奧園、中駿、越秀的業(yè)績(jī)規(guī)模加速提升，三家房企的業(yè)績(jī)同比增速均優(yōu)于TOP100房企平均水平。

其中，奧園2015年至2018年的三年業(yè)績(jī)復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)81.9%，2019年截止到三季度末已累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額785.8億元，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)完成率近69%，預(yù)計(jì)年底較大概率超額完成業(yè)績(jī)目標(biāo)。

中駿、越秀今年以來的目標(biāo)完成情況也較為理想，在同規(guī)模房企中表現(xiàn)突出。

周轉(zhuǎn)提速加快資金流轉(zhuǎn)，合作開發(fā)促進(jìn)業(yè)績(jī)攀升

千億目標(biāo)下，奧園、中駿、越秀均通過優(yōu)化開發(fā)周期，加速推貨去化來推動(dòng)業(yè)績(jī)保持較高增速。

中駿集團(tuán)2017年起實(shí)行項(xiàng)目跟投機(jī)制，要求總部和項(xiàng)目管理層參與項(xiàng)目投資。在管理層目標(biāo)要求下，項(xiàng)目開發(fā)周期從平均8個(gè)月縮減到6-7個(gè)月，企業(yè)運(yùn)營(yíng)周轉(zhuǎn)提速。

越秀也通過建立項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制，優(yōu)化各項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理標(biāo)準(zhǔn)，來加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度。

另一方面，中駿和越秀近年來也通過持續(xù)加大合作開發(fā)力度來撬動(dòng)全口徑業(yè)績(jī)規(guī)模，合作項(xiàng)目對(duì)企業(yè)規(guī)模的貢獻(xiàn)度逐漸提升。

例如，中駿2019年上半年合聯(lián)營(yíng)部分的銷售額同比大幅增長(zhǎng)206%，占比超半，包含合聯(lián)營(yíng)部分的整體業(yè)績(jī)?cè)鏊亠@著高于集團(tuán)部分同比增速。

窗口期逆勢(shì)加碼投資，多元化納儲(chǔ)助力規(guī)模再上臺(tái)階

規(guī)模的擴(kuò)增必然需要充沛的土儲(chǔ)支撐。2017年以來奧園、中駿、越秀通過加大投資力度、積極補(bǔ)倉(cāng)來迎合規(guī)模發(fā)展需求。

其中，中駿的拿地銷售比自2017年起連續(xù)三年高出行業(yè)平均水平，拿地表現(xiàn)相對(duì)積極。2018年三家房企的新增土儲(chǔ)同比增速雖有所回落，但是整體規(guī)模仍可觀。

2019年上半年，中駿和越秀紛紛把握土地市場(chǎng)窗口期逆市拿地，分別納儲(chǔ)374萬平和527萬平，雙雙超出企業(yè)全年拿地預(yù)算。土地儲(chǔ)備的適宜補(bǔ)充為三家企業(yè)今后規(guī)模發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

另一方面，奧園、中駿、越秀均加速推動(dòng)全國(guó)化布局，近年來新近多個(gè)核心城市投資拿地，為未來的規(guī)模突破打下了堅(jiān)實(shí)鋪墊。

例如，奧園2019年上半年加大華東地區(qū)及環(huán)渤海地區(qū)的土地儲(chǔ)備部署，越秀也首進(jìn)深圳、成都、鄭州、長(zhǎng)沙四個(gè)核心一二線城市，企業(yè)的區(qū)域縱深進(jìn)一步夯實(shí),全國(guó)化布局更加均衡。

同時(shí)，面對(duì)土地市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，三家房企持續(xù)探索拿地方式的多元化，豐富企業(yè)土地資源。

其中，中駿新增土地投資多采用合作拿地，注重構(gòu)建長(zhǎng)期可持續(xù)的聯(lián)營(yíng)模式；奧園的新增土地投資獲取渠道則以收并購(gòu)為主。

2019年上半年，在奧園的新增投資項(xiàng)目中，通過收并購(gòu)方式取得的項(xiàng)目建筑面積占比為72%，并購(gòu)成本相對(duì)低廉，長(zhǎng)期具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

而作為三家中唯一一家國(guó)企背景的房企，越秀受益于集團(tuán)內(nèi)部協(xié)同優(yōu)勢(shì)，納儲(chǔ)方式更為多元化、特色化，形成了招拍掛、集團(tuán)孵化、國(guó)企合作、軌交物業(yè)等多渠道模式組合。

同時(shí)，在一些高投入的大項(xiàng)目中，越秀通過“地產(chǎn)+基金”特色拿地模式，讓企業(yè)在對(duì)短期流動(dòng)性影響較小的同時(shí)，加快實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)。

嚴(yán)格監(jiān)管下融資優(yōu)勢(shì)漸顯，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)助推規(guī)模升級(jí)

得益于業(yè)績(jī)規(guī)模上的不斷突破，奧園、中駿、越秀三家房企的信用評(píng)級(jí)均有所上調(diào)或維持較高等級(jí)，在整體融資環(huán)境收緊的市場(chǎng)情況下，融資優(yōu)勢(shì)漸顯。

而企業(yè)融資成本的降低和債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化又助推未來規(guī)模進(jìn)一步增長(zhǎng)。奧園和中駿主體評(píng)級(jí)近年內(nèi)均得以上調(diào)，越秀則具備國(guó)企股東的實(shí)力背書，企業(yè)融資優(yōu)勢(shì)明顯。

相比克而瑞監(jiān)測(cè)的95家典型房企的平均融資增速，可以看出，越秀、奧園、中駿三家房企2018年的融資規(guī)模大舉提升，融資規(guī)模同比增速也高于行業(yè)平均水平。

雖然2019年調(diào)控政策不斷加碼，三家房企依然實(shí)現(xiàn)了較低利率、較大規(guī)模的融資。例如，奧園2019年上半年相繼發(fā)行合計(jì)14.5億美元的優(yōu)先票據(jù)，用于業(yè)務(wù)營(yíng)運(yùn)和項(xiàng)目投資發(fā)展，平均利率適中。

越秀1-9月仍以較低成本完成了兩期總計(jì)40億元的公司債成功發(fā)行，企業(yè)整體平均借貸成本遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平。

而中駿則分別于1月、4月、7月發(fā)行了13.5億美元的優(yōu)先票據(jù)，通過新債還舊債，大幅改善負(fù)債結(jié)構(gòu)。

在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略優(yōu)化調(diào)整、全國(guó)化布局加速、土地儲(chǔ)備擴(kuò)充、納儲(chǔ)途徑多元化以及融資能力提升等多因素綜合作用下，越秀、奧園、中駿近年來業(yè)績(jī)規(guī)模實(shí)現(xiàn)了快速提升。

而在企業(yè)注重業(yè)績(jī)規(guī)模高增長(zhǎng)的同時(shí)，也要把握質(zhì)量、收益、負(fù)債各方面的均衡發(fā)展。

事實(shí)上，在愈發(fā)激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中，中小房企想要順利擴(kuò)局，實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，就要接受市場(chǎng)更為嚴(yán)格的檢驗(yàn)與要求。

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