3、集體用地租賃住房：尚處探索階段，試點(diǎn)18城進(jìn)度不一、北京供地規(guī)模最大
區(qū)別于純租賃用地以及自持用地大都來自于增量國有建設(shè)用地，集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房則是盤活存量土地資源，在增加租賃住房供應(yīng)的同時(shí)，還可以緩解核心城市供地壓力。
2017年8月，國土部、住建部聯(lián)合印發(fā)了《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，選定北京、上海、沈陽等13城作為首批試點(diǎn)城市。2019年1月，試點(diǎn)城市進(jìn)一步擴(kuò)容，新增福州、南昌等5城。
首批入圍城市僅4城公布了具體的集體建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，其中，2017-2022年北京計(jì)劃供應(yīng)共計(jì)1000萬平方米集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，2018-2020年廣州、合肥、南京分別計(jì)劃供應(yīng)300萬平方米、45萬平方米以及30萬平方米集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。其余城市雖然也都發(fā)布了三年或者五年規(guī)劃，但均未設(shè)定具體量化的供地指標(biāo)。
從供地計(jì)劃執(zhí)行情況來看，北京順利完成了近兩年的供地計(jì)劃，2017年、2018年皆供應(yīng)200萬平方米以上的集體建設(shè)用地，上海、廣州、福州等市也有多宗集體建設(shè)用地入市供應(yīng)�？偟膩碚f，一線城市供地計(jì)劃完成情況更為理想，二、三線城市多數(shù)是停留在規(guī)劃層面。
分區(qū)域來看，已供應(yīng)或規(guī)劃試點(diǎn)集體建設(shè)用地主要集中在遠(yuǎn)郊區(qū)域，上海供應(yīng)的5幅地都位于松江區(qū)，北京也大都在大興、房山、昌平等遠(yuǎn)郊區(qū)域。雖然中央和地方都要求在區(qū)位條件好、交通便利的地方選址，但符合條件的集體建設(shè)用地十分有限，選址難、開發(fā)資金受限等多方面問題是許多試點(diǎn)城市進(jìn)展緩慢的原因所在。
02
開發(fā)現(xiàn)狀：或摸索或觀望，純租賃宅地開工不足3成，自持用地均未實(shí)質(zhì)運(yùn)營
近七成租賃住房用地尚未開工，其余開工項(xiàng)目尚未有運(yùn)營產(chǎn)品落地；或許因?yàn)橹刭Y產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營尚未有足夠人才儲(chǔ)備、成熟模式案例可借鑒復(fù)制，注定需要更長(zhǎng)時(shí)間，一般情況下多數(shù)項(xiàng)目需要2-3年。即便在開發(fā)施工進(jìn)度全面領(lǐng)先的上海，據(jù)悉2019年底才有4塊純租賃項(xiàng)目入市，從開工到正式招租運(yùn)營最快也要1年半之久。
1、不足三成純租賃用地開工，僅上海4項(xiàng)目預(yù)計(jì)2019年底入市
純租賃用地普遍緩開工，截至2019年7月份，全國共計(jì)成交134宗純租賃用地，其中不足3成的純租賃用地現(xiàn)已開工，半數(shù)以上地塊仍處土地平整階段，另有近2成地塊尚未動(dòng)遷，可見純租賃用地開工進(jìn)度普遍滯后。
分城市來看，上海不僅純租賃用地成交規(guī)模優(yōu)勢(shì)顯著，而且開工進(jìn)度也全面領(lǐng)先。截至2019年7月，上海共計(jì)成交75宗純租賃用地，其中31幅地塊相繼開工，占比多達(dá)41%，開工率明顯高于不足3成的全國平均水平。
純租賃用地開工、施工周期普遍較長(zhǎng)，一般情況下開工周期需要2年之久。典型如上海，目前進(jìn)入開工階段的純租賃用地，6成以上項(xiàng)目都是2017年出讓的純租賃用地，另有2成以上項(xiàng)目是2018年出讓的純租賃用地，顯示上海多數(shù)純租賃用地從拿地到開工的時(shí)間周期都在2年以上。
2、六成以上含自持宅地開工，但都是銷售住房，自持租賃住房均未實(shí)際運(yùn)營
縱觀各城市自持用地開工進(jìn)度，基本可以劃分為以下兩類：
其一，快周轉(zhuǎn)開發(fā)模式，典型如上海，截至2019年7月共計(jì)掛牌出讓94宗自持用地，其中86宗自持用地相繼開工，占比高達(dá)91%。并且，2019年新晉出讓的自持用地，仍有七成以上項(xiàng)目陸續(xù)開工。
其二，平穩(wěn)開發(fā)模式，典型如杭州，截至2019年7月共計(jì)掛牌出讓91宗自持用地，其中57宗自持用地現(xiàn)已開工，占比約63%，2019年新晉出讓的自持用地皆未開工。
但最關(guān)鍵的是：雖然含自持住宅土地整體開工進(jìn)度較快，但實(shí)際施工項(xiàng)目仍僅限于可銷售產(chǎn)品，租賃住宅產(chǎn)品開工、施工進(jìn)度并不同步。即便快周期開發(fā)的上海，2016年出讓的自持用地仍未正式對(duì)外招租運(yùn)營。究其原因還是在于自持轉(zhuǎn)租不同于傳統(tǒng)的銷售型產(chǎn)品，普遍是精裝修交房入住，注定是重資產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營模式。因此，為了盡快實(shí)現(xiàn)資金回籠，自持用地普遍率先開工可售產(chǎn)品，待現(xiàn)金流回正才會(huì)花費(fèi)更多的時(shí)間、精力開發(fā)運(yùn)營自持產(chǎn)品。
03
運(yùn)營模式：可借鑒模式少有，出現(xiàn)自持運(yùn)營、長(zhǎng)租代售、“攤租入戶”代售三種
縱觀租賃用地開發(fā)運(yùn)營模式，可借鑒、復(fù)制的成熟案例少之又少，但目前市場(chǎng)個(gè)別項(xiàng)目已經(jīng)形成三種操作模式：
其一，自持運(yùn)營。這既是落實(shí)“租購并舉”住房基本制度要求的政策導(dǎo)向，也是未來合規(guī)、主流的租賃住房市場(chǎng)經(jīng)營形態(tài)，目前此類典型項(xiàng)目尚未落地，最快或?qū)⒔衲昴甑咨虾Ｓ?個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)質(zhì)招租運(yùn)營階段。但其模式可從現(xiàn)在各城市如上海的公租房運(yùn)營和商辦項(xiàng)目（特別是開發(fā)企業(yè)被禁止分割銷售的酒店公寓項(xiàng)目）改建租賃住房。
目前自持運(yùn)營仍處試水環(huán)節(jié)，多家開發(fā)商躍躍欲試，萬科、龍湖、旭輝等紛紛建立旗下長(zhǎng)租公寓品牌，重資產(chǎn)自持的項(xiàng)目也不在少數(shù)。不過，自持運(yùn)營項(xiàng)目亟需打造產(chǎn)品特色，以便增加租賃客群的粘性，否則租金難有溢價(jià)空間，極端情況下甚至?xí)萑雰r(jià)格戰(zhàn)的窘境。區(qū)別于銷售型快周轉(zhuǎn)產(chǎn)品，自持轉(zhuǎn)租開發(fā)運(yùn)營周期過長(zhǎng)，前期需花費(fèi)更多的時(shí)間精力以及沉淀更高的資金成本，并且產(chǎn)業(yè)鏈尚不清晰，盈利模式更需摸索。
其二，長(zhǎng)租代售。開發(fā)商與承租人在法律合規(guī)范圍內(nèi)一次簽訂10年甚至20年的長(zhǎng)期租賃合同，以租金沖抵項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營各項(xiàng)成本支出。以租代售的弊端在于租賃期限過長(zhǎng)，普遍要求在10年及以上，聯(lián)系到租賃群體的高流動(dòng)性特征，適租客群畢竟有限，出租率難以保障。
更重要的是，以租代售也有“掛羊頭賣狗肉”之嫌，本質(zhì)與銷售型產(chǎn)品無差，似有“打政策擦邊球”的味道。一旦地方政府嚴(yán)監(jiān)管，以租代售運(yùn)營模式也有一定的違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。
其三，“攤租入戶”代售。將自持面積按不同比例“分?jǐn)偂敝撩刻自谑鄯吭粗�。在銷售階段，開發(fā)商與購房者簽訂租、售兩份合同，購房者同時(shí)取得銷售面積的所有權(quán)以及自持面積的租賃權(quán)。分割銷售的優(yōu)勢(shì)在于可以迅速變現(xiàn)，減輕企業(yè)資金周轉(zhuǎn)壓力；弊端在于產(chǎn)權(quán)界定不清晰，購房者僅取得自持面積的租賃權(quán)，所有權(quán)仍歸屬開發(fā)商，后期續(xù)租、轉(zhuǎn)售等環(huán)節(jié)難免會(huì)存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。
04
市場(chǎng)展望：租賃供地挖潛存量市場(chǎng)，引入長(zhǎng)租公寓、互聯(lián)網(wǎng)金融等領(lǐng)域資源開發(fā)運(yùn)營
展望未來，我們認(rèn)為存量市場(chǎng)仍有巨大的挖潛空間，建議將更多工業(yè)、倉儲(chǔ)、集體用地等加快開發(fā)建設(shè)租賃住房，并適當(dāng)增加中小套型租賃住房比重，著力緩解租賃用地供應(yīng)壓力。與此同時(shí)，下一階段租賃市場(chǎng)發(fā)展仍需強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，建議嫁接長(zhǎng)租公寓、互聯(lián)網(wǎng)金融等多領(lǐng)域資源，著力支持租賃市場(chǎng)做大、做強(qiáng)。
1、存量市場(chǎng)有巨大挖潛空間，工業(yè)、倉儲(chǔ)、集體用地等將是轉(zhuǎn)性開發(fā)租賃住房的“金礦”
受經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口流動(dòng)等多方面因素影響，租賃市場(chǎng)需求高度集中在核心一二線城市，但由于核心一二線城市供地長(zhǎng)期受限，租賃用地供應(yīng)更是緊缺。近年來，僅限于上海、南京等部分城市加大力度供應(yīng)租賃用地，多數(shù)城市租賃用地成交規(guī)模顯著偏低，供需錯(cuò)配已是當(dāng)下租賃市場(chǎng)面臨的一大難題。
我們認(rèn)為在增量市場(chǎng)加快租賃用地出讓規(guī)模的同時(shí)，存量市場(chǎng)仍有巨大的挖潛空間，一方面，允許閑置的存量商辦住房改建長(zhǎng)租公寓；另一方面，秉持土地集約開發(fā)利用原則，建議將更多工業(yè)、倉儲(chǔ)、集體用地等加快開發(fā)建設(shè)租賃住房，并適當(dāng)增加中小套型租賃住房比重，著力緩解租賃用地供應(yīng)壓力。
2、開發(fā)運(yùn)營乃至盈利模式仍需摸索，建議嫁接長(zhǎng)租公寓、互聯(lián)網(wǎng)金融等領(lǐng)域資源強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合
相較于銷售型產(chǎn)品“短平快”的開發(fā)模式，租賃型產(chǎn)品屬“慢工出細(xì)活”，項(xiàng)目成功的關(guān)鍵在于打造特色性社區(qū)文化、提供社群增值服務(wù)等。因此，租賃型產(chǎn)品開發(fā)運(yùn)營階段往往需要花費(fèi)更長(zhǎng)的時(shí)間精力以及沉淀更高的資金成本，投資收益率大都不高，投資回收周期也普遍長(zhǎng)于銷售型產(chǎn)品。受此影響，目前租賃市場(chǎng)正處快速發(fā)展期，諸如前期開發(fā)、后期運(yùn)營乃至盈利模式仍處探索階段，并未形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈，很大程度上拖累租賃用地整體開發(fā)進(jìn)度。
我們認(rèn)為下一階段租賃市場(chǎng)發(fā)展仍需強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，建議嫁接長(zhǎng)租公寓、互聯(lián)網(wǎng)金融等多領(lǐng)域資源，著力形成“1+N”的組團(tuán)優(yōu)勢(shì)，以便支持租賃市場(chǎng)做大、做強(qiáng)。譬如，在開發(fā)運(yùn)營階段可以引入長(zhǎng)租公寓企業(yè)，著力打造智慧化社區(qū)，提升租賃社群粘合力；又如在市場(chǎng)推廣階段可以引入互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)，以便為租賃社群提供租金分期貸等一系列金融產(chǎn)品，緩解一時(shí)的資金周轉(zhuǎn)壓力。
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