昆明房地產(chǎn)市場，有時候很像這里的天氣：

風(fēng)云變幻，陰晴無常。

昆明樓市的深度調(diào)整

近段時間，昆明樓市正在經(jīng)歷一次深度調(diào)整：

7月以來，部分項(xiàng)目價格波動較大，少數(shù)樓盤推出特價房、“內(nèi)部房”，個別特價房源價格甚至讓人有穿越回5年前之感；

克而瑞7月市場報告

參考克而瑞數(shù)據(jù)，今年以來，昆明樓市整體供大于求，住宅存量持續(xù)走高，去化周期延長至12.42個月。

不過話說回來，盡管7月住宅均價跌至14454元/平米，主要原因還是主力成交皆為剛需項(xiàng)目，導(dǎo)致均價明顯下降，同比去年，今年上半年昆明房價仍處于上漲趨勢。

克而瑞7月市場報告

進(jìn)入8月下旬，樓市價格波動頻繁，分化程度加深，大部分樓盤價格依舊堅挺，甚至還有十多個項(xiàng)目逆勢漲價。

以碧桂園為例，8月中旬就宣布收回旗下7大主力盤的優(yōu)惠折扣，其他雅居樂、俊發(fā)、中交、大華、東原、中鐵等各大品牌房企也陸續(xù)宣布了調(diào)價政策，盡管漲幅不大，但相對少量仍在降價的項(xiàng)目，今年的昆明樓市分化趨勢明顯。

穩(wěn)定房價，就是在穩(wěn)定社會

房子作為一種具備投資價值的商品，價格如同股市一樣，既與高度市場化的競爭有關(guān)，也離不開政策的宏觀調(diào)控。

但房子與股市的區(qū)別也正是在于，住房屬于每個人都需要的民生大事，無論是社會還是政府，都不會允許房價完全被資本操控于鼓掌，穩(wěn)定房價，就是在穩(wěn)定社會，誰不想生活在一個安寧、祥和的城市呢？

杭州上線二手房個人自主掛牌交易

事實(shí)上，今年全國多個城市相繼出臺了房價調(diào)控政策，從限購限貸、學(xué)區(qū)調(diào)整、集中拍地，甚至直接出現(xiàn)了沒有中介的線上二手房平臺，調(diào)控的形式多種多樣，目的卻殊途同歸：

在“房住不炒”的前提下，盡量穩(wěn)住房價，滿足老百姓的居住需求。

放在昆明來看，盡管2021年上半年住宅供應(yīng)量、需求量雙雙降低，但同比往年，仍然處于上升區(qū)間。

畢竟這是一座擁有846萬人口的大城市，2025年將達(dá)到1000萬人口，每年都有數(shù)十萬就業(yè)人口從地州加入昆明，人口迅速聚集，對于住宅的需求量必然是持續(xù)增長且趨于穩(wěn)定的。

昆明過去10年人口暴漲200萬

而在供給側(cè)，昆明市區(qū)內(nèi)大批城中村改造項(xiàng)目已經(jīng)啟動，有的正在招標(biāo)，而有的已經(jīng)拆成平地開始建新房，用不了多久都將加入新房市場；

爛尾樓方面，昆明計劃將在2年內(nèi)解決全部93個爛尾項(xiàng)目，今天才剛剛爆破了15棟爛尾建筑，未來昆明還將從爛尾項(xiàng)目中新增一大批房源。

品牌房企的年中成績單

簡單來說，昆明房地產(chǎn)市場在未來幾年內(nèi)，供需關(guān)系呈現(xiàn)出一種穩(wěn)定的螺旋上升結(jié)構(gòu)，新房變多了，買房的人也會越來越多。

到時候昆明房地產(chǎn)市場更加成熟，分化趨勢也會愈發(fā)明顯：具有良好口碑的品牌房企價格屹立不倒，而那些以價換量的樓盤也會繼續(xù)隨波逐流。

8月24日，碧桂園公布了2021年中期業(yè)績

從碧桂園、招商蛇口、綠地、保利、中海等房企已公布的中期業(yè)績來看，盡管全國都在加強(qiáng)樓市調(diào)控，但真正有實(shí)力的品牌房企發(fā)展依舊平穩(wěn)，各項(xiàng)財報數(shù)據(jù)穩(wěn)步增長，這也是上述樓盤嚴(yán)守價格底線，甚至略微上漲的根本原因。

對于開發(fā)商來說，在下一次昆明樓市調(diào)整期來臨之時，是像當(dāng)下的碧桂園、俊發(fā)、大華等房企穩(wěn)步增長呢，還是緊跟市場波動沖一沖業(yè)績，調(diào)整期是機(jī)遇，也是一次開發(fā)商們需要認(rèn)真應(yīng)對的考驗(yàn)。

大部分房企漲幅并不大

對于普通昆明購房者來說嘛，只要是剛需購房需求，甭管樓市是調(diào)整期還是震蕩期，該買的，看見合適就直接買，當(dāng)然最好挑挑品牌，買品牌足夠大、名氣足夠響的那幾個肯定不會錯，質(zhì)量也有保證。

對于帶有投資性質(zhì)的改善型客戶來說呢，昆明樓市經(jīng)過了這一次“風(fēng)浪”，該出現(xiàn)的特價房都出現(xiàn)過了，即使上漲，如前文所言也都只是1%~2%的微小漲幅，因此投資房子就像投資股票基金一樣，品牌房企就是最適合的穩(wěn)健型產(chǎn)品。

昆明人需要一個穩(wěn)定發(fā)展的房地產(chǎn)市場

在全國都堅持“房住不炒”的大背景下，昆明樓市終究還是回歸一個穩(wěn)字，一個健康、穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場，才能為每一個昆明人提供安居樂業(yè)的生活環(huán)境。

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