上海、北京、杭州等27城市租賃市場(chǎng)研究

本文按“純租賃用地”、“自持用地”分城市研究，共27城，其中：

1、純租賃用地（11城）：上海、杭州、南京、廣州、合肥、北京、蘇州、深圳、珠海、廈門、常熟

2、自持用地（23城）：上海、杭州、天津、北京、東莞、佛山、廣州、南京、長沙、沈陽、青島、蘇州、常州、重慶、珠海、莆田、寧波、嘉興、惠州、長春、太倉、大連、石家莊

2017年四季度，隨著“十九大”提出的“房住不炒”的行業(yè)定位與“購租并舉”住房制度的落地，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)成為健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長效機(jī)制的重要抓手。

隨后，住建部選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市展開首批租賃住宅市場(chǎng)建設(shè)試點(diǎn)，30多個(gè)省、市相繼從供需兩端發(fā)布租賃住房新政，加大租賃住宅用地的供應(yīng)，而且也鼓勵(lì)各類企業(yè)將市場(chǎng)閑置存量房源進(jìn)行轉(zhuǎn)化，不斷出臺(tái)各類政策措施保障租客權(quán)益，試點(diǎn)推廣租售同權(quán)、提取住房公積金用于支付房租，鼓勵(lì)租賃住房消費(fèi)。

2019年，財(cái)政部、住建部聯(lián)合公示：北京、長春、上海等16城入圍中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展首批試點(diǎn)城市名單。

經(jīng)過兩年發(fā)展，各城市租賃住宅市場(chǎng)建設(shè)落地執(zhí)行情況到底如何？哪些在“真抓實(shí)干”？哪些仍在“探頭觀望”？

此番我們?nèi)�面盤點(diǎn)2016年以來純租賃以及自持用地出讓規(guī)模、開發(fā)進(jìn)度、運(yùn)營模式等。通過現(xiàn)狀梳理，我們發(fā)現(xiàn)：

一是整體當(dāng)前租賃住宅用地供應(yīng)規(guī)模偏小，通過租賃住宅用地、自持運(yùn)營宅地和集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房總建筑面積不足3000萬平方米；

二是供地在城市間和城市內(nèi)部嚴(yán)重分布不均，城市方面主要集中在上海、杭州、南京、北京等個(gè)別城市，城市內(nèi)部遠(yuǎn)郊區(qū)域占比過高，而這些地區(qū)對(duì)租客而言卻普遍缺乏吸引力，造成供需錯(cuò)位不匹配。

三是開工進(jìn)度過于緩慢，落地項(xiàng)目鳳毛麟角。近七成租賃住房用地尚未開工，其余開工項(xiàng)目尚未有運(yùn)營產(chǎn)品落地；或許因?yàn)橹刭Y產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營尚未有足夠人才儲(chǔ)備、成熟模式案例可借鑒復(fù)制，注定需要更長時(shí)間，自持用地更是無一正式對(duì)外招租運(yùn)營，以租代售的項(xiàng)目也是鳳毛麟角。

展望未來，我們認(rèn)為存量市場(chǎng)仍有巨大的挖潛空間，建議將更多工業(yè)、倉儲(chǔ)、集體用地等加快開發(fā)建設(shè)租賃住房，并適當(dāng)增加中小套型租賃住房比重，著力緩解租賃用地供應(yīng)壓力。與此同時(shí)，下一階段租賃市場(chǎng)發(fā)展仍需強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，建議嫁接長租公寓、互聯(lián)網(wǎng)金融等多領(lǐng)域資源，著力支持租賃市場(chǎng)做大、做強(qiáng)。

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供地規(guī)模：僅27城以租賃、自持、集體三渠道新增租賃用地約2300萬平方米

目前，租賃用地主要有兩種供地形式，即國有經(jīng)營性用地中招拍掛租賃住房用地以及利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，前者依據(jù)開發(fā)企業(yè)自持比例不同，進(jìn)一步細(xì)分為租賃住宅用地（R4）和含自持比例宅地。

1、租賃住宅用地（R4）：11城總量不足900萬方，上海占比過半、南京杭州次之

2016年9月底，北京在全國層面率先出讓了位于海淀和大興區(qū)域的4宗純租賃用地，隨后上海、廣州、深圳、杭州等城市迅速跟進(jìn)，相繼掛牌出讓多宗純租賃用地，并加快供地節(jié)奏。截至2019年7月，全國共計(jì)11個(gè)城市掛牌出讓134幅純租賃用地，成交總建面865.1萬平方米。

2016-2018年，全國純租賃用地成交規(guī)模提速增長，無論是成交幅數(shù)還是成交建面都以逐年翻兩番的高速增長。另外，城市參與度也在提升，越來越多的城市開始掛牌出讓純租賃用地，從2016年僅有北京，到2017年的上海、廣州等7城，再到2018年珠海等三線城市加入供地城市行列。2019年1-7月，純租賃用地成交總建面146萬平方米，同比下滑35%，顯示供地節(jié)奏有所放緩。

純租賃用地成交規(guī)模高度集中在上海、南京和杭州等部分一、二線城市，其中上海純租賃用地成交異�；钴S，共計(jì)掛牌出讓75宗純租賃用地，成交建面多達(dá)457.2萬平方米，占比皆過半。足以說明上海市政府支持發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的決心已定，并在供地環(huán)節(jié)予以積極支持。其次為南京和杭州兩市，純租賃用地成交幅數(shù)都在15幅以上，成交建面都在100萬平方米左右。多數(shù)城市純租賃用地成交幅數(shù)都在10幅以內(nèi)，其中不乏廣州、合肥等。廈門、珠海、常熟等市成交規(guī)模顯著偏低，至今僅出讓了一幅純租賃地塊，成交建面皆不足10萬平方米。

分區(qū)域來看，中心城區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)域分別成交387萬平方米以及478萬平方米純租賃用的用地，成交占比分別為45%和55%。其中，上海、杭州和廣州成交區(qū)域分布較為平均，中心城區(qū)以及遠(yuǎn)郊區(qū)域成交占比各半。北京主要集中在中心城區(qū)，合肥、珠海以及廈門更是全部位于中心城區(qū)。反觀，南京、蘇州、深圳等全部來自于遠(yuǎn)郊區(qū)域。

2、含自持比例宅地：23城353宗約860萬方，近8成自持比例小于30%且遠(yuǎn)郊地塊居多

相較于純租賃用地大都采用定向出讓的方式，自持用地出讓方式更為市場(chǎng)化，民營房企的參與度也更高。

目前，自持用地出讓主要包含“約定自持”和“競(jìng)自持”兩種形式，前者顧名思義是在土地出讓公告中約定一定比例的面積由受讓方持有，而后者則是近年在“控房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)”的調(diào)控基礎(chǔ)上誕生的新型土地競(jìng)價(jià)模式，意即當(dāng)土地競(jìng)買報(bào)價(jià)達(dá)到預(yù)設(shè)的限價(jià)上限時(shí)，不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)企業(yè)自持商品住房面積或比例。

截至2019年7月，全國共計(jì)23個(gè)城市掛牌出讓353宗自持用地，累計(jì)自持建面857.4萬平方米。

分城市來看，自持用地出讓規(guī)模依舊高度聚集在頭部城市，尤以土拍異�；馃岬暮诵囊欢�線城市為甚。杭州、上海自持用地成交最為活躍，成交幅數(shù)都在90幅以上，占比過半，成交建面皆超100萬平方米。其次分別為天津、北京，成交幅數(shù)都在25幅以上。其中，北京以高自持比例著稱，4成以上自持用地所對(duì)應(yīng)的自持比例皆超30%，且有4宗地自持比例達(dá)到70%。6成以上城市成交規(guī)模偏低，僅零星出讓了部分自持用地，成交幅度皆不足10幅。并且，自持比例普遍不高，近4成城市成交建面不足10萬平方米。譬如，寧波僅鄞州區(qū)成交兩宗自持用地，累計(jì)自持建面低至2.4萬平方米。

分區(qū)域來看，中心城區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)域分別成交380萬平方米以及477萬平方米自持用地，成交占比分別為44%和56%。其中，杭州、佛山、沈陽等新晉出讓自持用地主要集中在中心城區(qū)，長沙、常州、重慶更是全部位于中心城區(qū)。反觀，上海、北京、天津等則主要集中在遠(yuǎn)郊區(qū)域，惠州、長春、蘇州等更是全部來自于遠(yuǎn)郊區(qū)域。

值得一提的是，新晉出讓自持用地所對(duì)應(yīng)的自持比例普遍不高，近8成地塊自持比例不足30%，更有2成以上地塊自持比例低于10%。說明房企對(duì)于自持用地競(jìng)價(jià)甚為理性，普遍不愿意以高自持比例的代價(jià)拿地，“限地價(jià)、競(jìng)自持”新規(guī)確實(shí)在很大程度上減緩房企高價(jià)拿地?zé)崆椤?/p>

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