先說一個真實的買房故事：

大約兩三年前，小編一位朋友到了買房結(jié)婚的時候了，但買在哪里卻始終搖擺不定。上班是在市中心，那個時候主城二環(huán)邊的房價不超過萬元，但是由于剛工作沒幾年，小兩口沒有多少積蓄，雙方的家庭也并不富裕，在看了幾個樓盤以后，最終決定去房價只有市區(qū)一半的安寧太平買房，再用省下來的錢買了一輛車，每天開車上下班。

與小編朋友類似的事情，很多昆明人都有親身經(jīng)歷或者聽聞過。這種現(xiàn)象在地產(chǎn)圈被稱為大城市的“擠出效應(yīng)”，形象的描述了城市發(fā)展過程中，普通人不得不面對的生活狀態(tài)與家庭財富變化。

建設(shè)中的呈貢新城配套有待完善

其實擠出效應(yīng)并非一個新名詞，這一現(xiàn)象早已在一些大城市發(fā)生。

在國內(nèi)一些大城市，上班族每日的通勤距離動輒數(shù)十公里，甚至工作生活要通過動車、地鐵、公交輾轉(zhuǎn)于兩個城市之間，被擠出主城區(qū)后的雙城生活直接讓生活和時間成本大幅提高，這些無奈的選擇，對于生活在昆明的人來說或許就是即將面對的將來，更何況近幾年在昆明選擇跨區(qū)域居住已不是什么新鮮事。

雖然昆明的擠出效應(yīng)不像一線城市那么明顯，到太平等郊縣區(qū)買房安家還是少數(shù)，但由于中心城區(qū)供應(yīng)量極為稀少，導(dǎo)致房價居高不下，大多數(shù)人實際上都成了擠出效應(yīng)的受害者，配套成熟完善的主城區(qū)樓盤越來越少，也越來越買不起，只有被動往外走，一手新房大多已在三環(huán)之外或呈貢、經(jīng)開區(qū)等地。

可以預(yù)見的是，在今年昆明晉升新一線城市以后，城市核心區(qū)的價值更加凸顯，擠出效應(yīng)將會愈演愈烈，越來越多普通客群轉(zhuǎn)移到主城區(qū)之外居住。

為了適應(yīng)和滿足這種需求，在城市快速發(fā)展中新開發(fā)區(qū)域不斷出現(xiàn)，但一個難以回避的“硬傷”，是新區(qū)與成熟主城區(qū)在基礎(chǔ)設(shè)施、交通路網(wǎng)等方面的差距，在短時間內(nèi)無法拉近。呈貢便是一個鮮活的例子，經(jīng)過了十多年的開發(fā)，才甩掉“鬼城”的帽子。十年是什么概念呢？普通人又有幾個十年能用于等待生活配套的完善。

遠離市中心的生活總是困難重重，很大程度上會面臨規(guī)劃配套遲遲不能兌現(xiàn)，業(yè)主在教育或醫(yī)療等方面的需求無法滿足，等到交房入住的時候，才發(fā)現(xiàn)很多地方都不如人意。想要在晚上看個電影放松一下，發(fā)現(xiàn)附近電影院的觀影效果一言難盡；周末約上好友逛街購物，但可以選擇的地方實在太少，最后還是只能窩在家里。

因此，小編那位朋友在經(jīng)歷了每天上下班的奔波，再看到主城房價遠超過太平的漲幅之后，也不由得后悔當(dāng)初為什么不咬咬牙先攢個首付留在主城區(qū)。

五里片區(qū)占據(jù)昆明核心區(qū)，凝聚城市精華

但留在主城又談何容易，首先從城市規(guī)劃角度來說，昆明二環(huán)內(nèi)的城市核心區(qū)的開發(fā)被嚴(yán)格限制，根據(jù)《昆明市規(guī)劃局行政審批服務(wù)手冊（2017年版）》，二環(huán)內(nèi)區(qū)域原則上不允許新建擴建，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)。

這就意味著，昆明二環(huán)內(nèi)區(qū)域以后很難再有新的地產(chǎn)開發(fā)機會，更不會有配套齊全的大型綜合體項目出現(xiàn)，現(xiàn)有的少數(shù)幾個新樓盤就成為了格外稀缺珍貴的主城置業(yè)對象，而在二環(huán)內(nèi)的核心城區(qū)范圍內(nèi)，占地千畝的五里中央商務(wù)區(qū)一定是主城區(qū)最后的綜合開發(fā)大盤項目。

五里片區(qū)也稱五里多，據(jù)考證地名源于蒙古語“斡耳朵”，意思是衙門和行營，元朝時的梁王離宮就在此處，為云南行省的軍政要地。由此可見，五里片區(qū)自昆明建城早期就已是城市核心，如今作為昆明中心區(qū)最大的城改項目，自然將承擔(dān)延續(xù)城市文脈再造繁華的重任。

改造中的五里片區(qū)，定位為“一帶一路”戰(zhàn)略下承載云南輻射中心定位的城市名片，與東風(fēng)廣場的昆明中央商務(wù)區(qū)一樣，五里中央商務(wù)區(qū)同為昆明的城市級CBD，從東風(fēng)廣場向東延伸到五里片區(qū)，兩大CBD相鄰而居，兩座300+地標(biāo)建筑遙相呼應(yīng)，一個擁有恒隆廣場、春之眼，一個擁有萬象城、華潤昆明悅府，都屬于城市級的地標(biāo)項目，而且從空間布局和發(fā)展趨勢看，兩大CBD實際上有融合的趨勢。

最近，恒隆廣場官宣了開業(yè)時間定在本月23日，春之眼舉行了正負零儀式，萬象城也即將正式開工，昆明悅府更是早早成為昆明首個房價突破2萬大關(guān)的樓盤，開發(fā)進程順風(fēng)順?biāo)�。未來，�?a href="http://www.hhclub.cn/house/view-941.html" target="_blank">恒隆廣場和華潤萬象城為首的兩座城市地標(biāo)，兩大高端商務(wù)商業(yè)項目，將成為昆明城市CBD經(jīng)濟的最重要推動力量，都市繁華的兌現(xiàn)已不遙遠。

昆明市首個TOD項目——菊華綜合交通國際樞紐

從紐約的曼哈頓、東京的新宿，到北京朝陽、上海陸家嘴、香港中環(huán)、深圳福田，每一個中央CBD都位于城市中心，經(jīng)濟、科技和文化力量高度聚集，資源首位度無可比擬，并配以完善的市政交通條件。

昆明的中央CBD也是如此，在明年地鐵4號線和6號線二期開通后，加上2、3號線環(huán)繞CBD區(qū)域，將形成井字型的超級地鐵網(wǎng)絡(luò)，為此，昆明首個TOD項目——昆明綜合交通國際樞紐落地于位于五里片區(qū)北側(cè)。該項目主要由立體交通換乘樞紐中心、上蓋綜合開發(fā)、市政交通集散系統(tǒng)、城市候機廳和地下停車庫等其他配套設(shè)施組成，預(yù)計在2021年投入使用。兩條地鐵、50余條市內(nèi)公交、城鄉(xiāng)公交線路及出租汽車等多種交通方式實現(xiàn)無縫銜接，便捷完善的交通網(wǎng)絡(luò)，正是中央CBD完善的市政設(shè)施的體現(xiàn)。

菊華TOD之所以選址在五里中央商務(wù)區(qū)一側(cè)，與地鐵4號線、6號線的線路走向與功能有密切的關(guān)系，簡單來說，菊華TOD被定義為“國際交通樞紐”，最大原因一是6號線不僅是唯一的機場專線，而且還是一條商務(wù)商業(yè)頂級資源最集中的線路，從起點的塘子巷與春之眼接駁，到中途拓東體育館站地下通道連接萬象城，再到菊華TOD與4號線換乘可直達高鐵站，沿途連接多個大型商業(yè)中心、甲級寫字樓、五星級酒店，是最具國際范的地鐵線。

其次是4號線，作為昆明西北至東南（西北新城到呈貢高鐵站）新發(fā)展軸的重要線路，4號線在承擔(dān)高鐵站龐大客流的基礎(chǔ)上，還將與1、2、3、5、6號線全數(shù)接駁換乘，實現(xiàn)一次換乘通達全城的強大功能。

在輪廓日益清晰的中央CBD區(qū)域中，國際商務(wù)、高端商業(yè)、高星級酒店應(yīng)有盡有，但稀有的城央住宅項目卻只有一個——華潤昆明悅府。

和國內(nèi)很多城市的悅府系產(chǎn)品一樣，華潤昆明悅府也是與萬象城緊密相伴，華潤在各地的商業(yè)+住宅的綜合開發(fā)模式表現(xiàn)的相當(dāng)出彩，昆明華潤三聯(lián)持有運營的萬象城集城市的精華資源于一身，定位高端、產(chǎn)品極致的悅府與之相輔相成，商業(yè)價值與住宅物業(yè)價值形成合力，推動核心區(qū)域的價值抬升。

華潤昆明悅府與萬象城主導(dǎo)五里中央商務(wù)區(qū)開發(fā)

比較難得的是，作為昆明首個單價突破2萬的豪宅項目，昆明悅府前期的產(chǎn)品主打中大戶型，雖然總價門檻不算低，但相比二環(huán)外甚至三環(huán)外的巫家壩、會展滇池板塊飆漲的房價，一環(huán)板塊的昆明悅府相對穩(wěn)定和偏低的售價就顯得非常有潛力。熟悉樓市投資規(guī)律的人都知道，越遠離核心區(qū)的房子升值空間越小，而就算出現(xiàn)跌的情況，一環(huán)總是比三環(huán)抗跌。還有一條基本邏輯，房子捆綁了優(yōu)質(zhì)資源，將會是手中永遠的籌碼。

據(jù)了解，昆明悅府將在近期推出三期新品，相比此前主打的大平層，三期的戶型段面積有所縮小，甚至?xí)状瓮瞥霭倨阶笥业木滦粜�，大幅降低資金占用，把在昆明一環(huán)置業(yè)的門檻拉低到前所未有的水平，相較此前項目聚焦的塔尖客群，降低門檻后可覆蓋更多客群的置業(yè)和投資需求。

總體來說，昆明的擠出效應(yīng)呈現(xiàn)加劇的趨勢，雖然這是城市發(fā)展的必然，但并不意味著想留在主城的置業(yè)者沒有選擇的權(quán)利，“上帝給你關(guān)上一道門,同時給你打開一扇窗”，華潤昆明悅府就是那扇帶來機遇的窗子。

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