雖然早在2011年昆明市就設(shè)立了泛亞科技新區(qū)，并大筆投入城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，然而那時(shí)候人們恐怕都沒(méi)有想到昆明西北新城會(huì)在短短幾年如此狂飆突進(jìn)。

西北新城漸具雛形

2011年——2019年，西北新城八年巨變

京昆高速以西、昆明西三環(huán)以東的區(qū)域，可以稱為西北新城西片區(qū)，從衛(wèi)星地圖上來(lái)看，這個(gè)片區(qū)內(nèi)的道路基本是縱橫交錯(cuò)的狀態(tài)，有王筇路、沙河路、陳家營(yíng)路、大塘路、海屯路等主干道，加上二環(huán)和三環(huán)，城市路網(wǎng)已成型，非常完善。

西北新城西片區(qū)開(kāi)發(fā)已較為成熟（2019年2月衛(wèi)星地圖）

由于開(kāi)發(fā)啟動(dòng)較早，西北新城西片區(qū)開(kāi)發(fā)已較為成熟，從最新的衛(wèi)星地圖看，區(qū)域內(nèi)有多個(gè)近年建成的新項(xiàng)目，如春城慧谷、綠地云都會(huì)、綠地香樹(shù)花城、中鐵云時(shí)代廣場(chǎng)、融創(chuàng)春風(fēng)十里、固地尚城商務(wù)中心、聯(lián)想科技城、碧桂園璽臺(tái)等多個(gè)住宅小區(qū)、公寓、寫字樓等，周邊還有一批新建公園（園博園）、商場(chǎng)（吾悅廣場(chǎng)等)、學(xué)校（中央民大附中、先鋒小學(xué)等）、酒店、醫(yī)院（阜外醫(yī)院）等，基礎(chǔ)的配套設(shè)施大量呈現(xiàn)，尤其是吾悅廣場(chǎng)為核心的周邊地塊，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相當(dāng)成熟。

西北新城西片區(qū)雖然還處于初現(xiàn)雛形的階段，但如果從變化的角度看，片區(qū)的建設(shè)速度其實(shí)非常驚人，甚至可以說(shuō)是近年來(lái)昆明發(fā)展最快的區(qū)域，如果和2011年剛成立泛亞科技新區(qū)時(shí)對(duì)比一下，就能感受到這種滄海桑田的變化了。

2011年時(shí)的西北新城基本面貌為大片城中村和廠房

來(lái)看下2011年2月的衛(wèi)星地圖，當(dāng)時(shí)西片區(qū)的道路系統(tǒng)基本和現(xiàn)在差不多，但地圖上最顯眼的還是大量藍(lán)色大棚和密集的城中村，完成拆遷的地塊極少，新建小區(qū)更是寥寥無(wú)幾，整個(gè)區(qū)域顯得比較破敗和落后。

西北新城交通路網(wǎng)基本完善

八年后，西北新城西片區(qū)內(nèi)的藍(lán)色大棚全部消滅，除了少部分村子沒(méi)有拆遷外，其他的土地基本都完成了拆遷。曾經(jīng)的藍(lán)色大棚房變成了云南省阜外心血管病醫(yī)院，隅山公園旁新建的新城吾悅廣場(chǎng)，曾經(jīng)的廠房和民房改造成了融創(chuàng)春風(fēng)十里、碧桂園璽臺(tái)、國(guó)茶港、中鐵云時(shí)代廣場(chǎng)等10多個(gè)新樓盤。

現(xiàn)在西北新城的衛(wèi)星地圖上看起來(lái)還有很多空地，但大部分都已經(jīng)確定了主人，比如在建的碧桂園春城映象、融創(chuàng)君庭云邸、新希望白麓城、和悅銘著、上悅天地、融創(chuàng)春風(fēng)十里海豚灣等。整個(gè)區(qū)域內(nèi)已完成土地平整，還沒(méi)有確定開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地并沒(méi)有多少了。

毫不夸張的說(shuō)，昆明新開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域中，沒(méi)有哪個(gè)區(qū)域的開(kāi)發(fā)速度能比得上西北新城。

西北新城東片區(qū)開(kāi)發(fā)相對(duì)滯后

反觀京昆高速以東的西北新城東片區(qū)，衛(wèi)星圖上肉眼可見(jiàn)的是大片未拆遷的城中村和老舊廠區(qū)，還有待搬遷的云銅冶煉廠，目前僅有二環(huán)路北邊的小屯村和尹家村片區(qū)等少數(shù)幾個(gè)區(qū)域完成了拆遷。

2017年的尹家村地塊還是大量村子和廠房,目前萬(wàn)科城在此啟動(dòng)開(kāi)發(fā)

小屯村城改項(xiàng)目就是現(xiàn)在的保利大家，項(xiàng)目2015年開(kāi)售時(shí)毛坯房均價(jià)在7500元左右，精裝價(jià)格約8500元，在當(dāng)時(shí)要比西北新城其他樓盤貴了一千多元，但保利大家清盤時(shí)的售價(jià)已經(jīng)攀升到了約1.5萬(wàn)元/平米，可以看出西北新城的房?jī)r(jià)漲幅確實(shí)不小。

尹家村城改項(xiàng)目在2017年初時(shí)還是大片的大棚房和村子，上千畝的土地從啟動(dòng)拆遷到土地出讓只用了一年半的時(shí)間，速度之快一如既往。

原尹家村片拆遷只用了一年多，萬(wàn)科去年拿地開(kāi)發(fā)萬(wàn)科城

去年11月，尹家村片區(qū)土地出讓，萬(wàn)科攜手世博拿下了項(xiàng)目首批300多畝土地，計(jì)劃開(kāi)發(fā)萬(wàn)科城市風(fēng)向標(biāo)級(jí)別的產(chǎn)品“萬(wàn)科城”，這是萬(wàn)科在全國(guó)布局的第49座萬(wàn)科城，項(xiàng)目位于西北新城東片區(qū)的小屯路與大塘路交叉口處，鄰近二環(huán)北路，北面正對(duì)五華區(qū)新行政中心和宜家家居（計(jì)劃2021年開(kāi)業(yè)），與吾悅廣場(chǎng)和愛(ài)琴海購(gòu)物廣場(chǎng)也只隔了一條京昆高速，占據(jù)西北新城的門戶位置。

萬(wàn)科城北側(cè)緊靠宜家和五華區(qū)新行政中心

雖然目前西北新城東片區(qū)已有保利大家和萬(wàn)科城2個(gè)新樓盤，開(kāi)發(fā)進(jìn)度整體落后于西片區(qū)，但隨著東片區(qū)《控詳規(guī)》的出臺(tái)，東片區(qū)的未來(lái)也逐漸清晰。

重新梳理西北新城東片區(qū)發(fā)展定位建成承載20萬(wàn)人的居住大區(qū)

2018年4月，昆明市發(fā)布了《昆明市五華區(qū)西北片區(qū)昆武高速以東區(qū)域控制性詳細(xì)規(guī)劃修改》公示（以下簡(jiǎn)稱《控詳規(guī)》），對(duì)西北新城東片區(qū)的規(guī)劃及定位進(jìn)行了重新梳理。

西北新城東片區(qū)最新規(guī)劃圖

按照規(guī)劃，西北新城東片區(qū)西以京昆高速（昆武高速）為界，東至荷葉山山腳，北至北三環(huán)，南至北二環(huán)，規(guī)劃用地總面積約8.22平方公里，規(guī)劃可承載居住人口約20萬(wàn)人，將建設(shè)成為綠色開(kāi)放宜居的生態(tài)居住區(qū)，便捷高效共享的配套服務(wù)區(qū)，創(chuàng)新復(fù)合協(xié)調(diào)的文旅融合區(qū)。

西北新城東片區(qū)城市設(shè)計(jì)框架圖

新規(guī)劃最有亮點(diǎn)的，當(dāng)屬云銅冶煉廠的變身，云銅原址將轉(zhuǎn)型走文化旅游產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相結(jié)合的路線，計(jì)劃整合區(qū)域內(nèi)的歷史文化資源點(diǎn)，打造以銅業(yè)文化為主體的一站式文化休閑娛樂(lè)旅游體驗(yàn)的創(chuàng)意園區(qū)。

另外，除了現(xiàn)有的云師大五華區(qū)實(shí)驗(yàn)學(xué)校、云銅中學(xué)、云銅小學(xué)等學(xué)校和在建的五華區(qū)人民醫(yī)院暨五華區(qū)康養(yǎng)中心之外，西北新城東片區(qū)規(guī)劃配置了豐富的教育、醫(yī)療設(shè)施，新建中小學(xué)14所，共651個(gè)班，新建1所200個(gè)床位的綜合醫(yī)院，以及1所400個(gè)床位的養(yǎng)老院。

西北新城東片區(qū)規(guī)劃學(xué)校

2018年6月，五華區(qū)緊接著又公布了西北片區(qū)京昆高速東西兩側(cè)的完整規(guī)劃圖，意在對(duì)昆明西北部實(shí)現(xiàn)整體開(kāi)發(fā)。西北新城規(guī)劃范圍西至西三環(huán)，東至荷葉山山腳，北至北三環(huán)，南至北二環(huán)-海屯路，據(jù)資料顯示，西北新城規(guī)劃總用地面積差不多有20平方公里，規(guī)劃可容納40萬(wàn)人居住，未來(lái)將建成昆明市重要的居住大區(qū)。

去年五華區(qū)公示了西北新城規(guī)劃圖，計(jì)劃對(duì)昆明西北部整體開(kāi)發(fā)

需要注意的是，西北新城東片區(qū)的大規(guī)模開(kāi)發(fā)剛開(kāi)始啟動(dòng)，現(xiàn)在的居住環(huán)境和配套落后于西片區(qū)，但從規(guī)劃上來(lái)看，東片區(qū)在公共資源配套上下足了功夫，甚至超過(guò)西片區(qū)，而且最近華僑城集團(tuán)已中標(biāo)了東片區(qū)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合伙人，云銅冶煉廠搬遷的前期工作也在抓緊推進(jìn)，外遷指日可待，東片區(qū)的“騰飛”是可以確定的，而且基礎(chǔ)條件和勢(shì)頭甚至超過(guò)了8年前的西片區(qū)。

西北新城東片區(qū)現(xiàn)狀衛(wèi)星圖（上）和規(guī)劃效果圖（下）

等到云銅冶煉廠搬遷后，制約西北新城東片區(qū)發(fā)展的最大障礙將掃除，改造后的云銅文化旅游區(qū)也將有力推動(dòng)西北片區(qū)投資和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，用不了幾年，預(yù)計(jì)西北新城不但將徹底脫下“西毒”帽子，“西強(qiáng)東弱”的格局也將改變。

西北新城西片區(qū)房?jī)r(jià)3年翻倍東片區(qū)現(xiàn)在買房還來(lái)得及

市場(chǎng)對(duì)西北新城價(jià)值潛力的認(rèn)可在區(qū)域房?jī)r(jià)上表現(xiàn)得更為直觀：西北新城開(kāi)發(fā)初期，樓盤不多，價(jià)格也處于洼地，比如春城慧谷、聯(lián)想科技城的房?jī)r(jià)那時(shí)只有5000元上下，即便是三年前，綠地香樹(shù)花城、聯(lián)想科技城的房?jī)r(jià)也不到7000元。

但隨著融創(chuàng)、保利、碧桂園、新希望等大牌企業(yè)進(jìn)駐，首創(chuàng)奧特萊斯、新城吾悅廣場(chǎng)、宜家家居等商場(chǎng)的落地，西北新城的價(jià)值走出了一條明顯上揚(yáng)曲線，目前在售的新希望白麓城等房?jī)r(jià)基本在1.4萬(wàn)元左右，比起2016年時(shí)已經(jīng)翻了一倍。

鑒于西片區(qū)過(guò)去8年的迅速成長(zhǎng)，很多人對(duì)于剛開(kāi)始啟動(dòng)的西北新城東片區(qū)大規(guī)模開(kāi)發(fā)抱有很大的期待，當(dāng)然就現(xiàn)在來(lái)講，東片區(qū)的居住價(jià)值剛開(kāi)始釋放（萬(wàn)科城很可能會(huì)成為片區(qū)的標(biāo)桿，甚至起到錨定房?jī)r(jià)的作用），但未來(lái)1—2年預(yù)計(jì)會(huì)有一個(gè)很大幅度的增長(zhǎng)。原因在于兩個(gè)重要的利好因素，一是貫穿西北新城的昆明地鐵4號(hào)線基本確定明年底開(kāi)通，二是宜家也預(yù)計(jì)在2021年開(kāi)業(yè)，這兩個(gè)重磅配套的兌現(xiàn)，對(duì)片區(qū)價(jià)值的釋放必定會(huì)有強(qiáng)烈的刺激作用。

明年開(kāi)通的昆明地鐵4號(hào)線在西北新城內(nèi)設(shè)有多個(gè)站點(diǎn)

而目前還不確定時(shí)間但更重大的利好因素也有兩個(gè)：一是云銅冶煉廠的搬遷，這不僅將一舉摘掉“西毒”帽子，還將釋放出大批建設(shè)用地引入文創(chuàng)休閑業(yè)態(tài)，整個(gè)西北新城的產(chǎn)業(yè)升級(jí)和宜居生活都產(chǎn)生質(zhì)變，另外一個(gè)就是昆明規(guī)劃的地鐵7號(hào)線，7號(hào)線在西北新城的規(guī)劃走向大致是沿普吉路向南，到萬(wàn)科城北側(cè)商業(yè)地塊設(shè)站并折向西南，再沿海源路南下，穿過(guò)草海，向東經(jīng)過(guò)南市區(qū)抵達(dá)呈貢七甸。這條地鐵已列入在昆明地鐵第三輪規(guī)劃建設(shè)計(jì)劃中，有可能在明年正式申報(bào)。

地鐵7號(hào)線已列入昆明軌道交通第三輪計(jì)劃報(bào)批名單

西北新城的房?jī)r(jià)已經(jīng)歷了一個(gè)從洼地走出來(lái)的過(guò)程，開(kāi)發(fā)建設(shè)的速度也令人印象深刻，因此外界稱之為“崛起”并不為過(guò)。不過(guò)崛起并遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束，外界眼中8年來(lái)的巨變，只不過(guò)是西北新城成形的第一步，東片區(qū)現(xiàn)在啟動(dòng)的大規(guī)模開(kāi)發(fā)也很可能將重演過(guò)去8年的精彩一幕。

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