近期，2019觀點(diǎn)年度論壇在深圳前海開幕，在參加完主題論壇之后，信城不動(dòng)產(chǎn)創(chuàng)始合伙人劉波在一樓大廳的沙發(fā)上，接受了觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體的采訪。

信城不動(dòng)產(chǎn)成立于2017年1月，是原萬(wàn)科集團(tuán)副總裁兼深圳萬(wàn)科總經(jīng)理周彤離職后創(chuàng)業(yè)的結(jié)晶。和這位職業(yè)經(jīng)理人一起創(chuàng)業(yè)的，還包括兩位深萬(wàn)副總經(jīng)理劉波、張酹在內(nèi)的一個(gè)大團(tuán)隊(duì)。

創(chuàng)業(yè)兩年，劉波并不忌諱談及老東家萬(wàn)科。他坦承，除了要配合現(xiàn)有業(yè)務(wù)戰(zhàn)略做出調(diào)整，在企業(yè)文化、治理以及組織框架上，信城不動(dòng)產(chǎn)都基本沿用了深圳萬(wàn)科原有的工作方式。

變化其實(shí)埋藏在更深的層面，無(wú)論是在主題論壇發(fā)表意見(jiàn)還是在接受采訪時(shí)，這位曾經(jīng)負(fù)責(zé)投資拓展業(yè)務(wù)的前萬(wàn)科人都有提及老東家與新公司的差異：

“萬(wàn)科平臺(tái)大、團(tuán)隊(duì)大，容錯(cuò)空間也大，而在新的平臺(tái)，每一單（生意）都不容許出現(xiàn)差錯(cuò)，每個(gè)項(xiàng)目都有不同投資人，不能通過(guò)一個(gè)項(xiàng)目（的成功）掩蓋另一個(gè)項(xiàng)目的失敗�！�

他的個(gè)人心境與自我價(jià)值追求也發(fā)生了變化：“以前是在一個(gè)平臺(tái)上發(fā)揮價(jià)值，但是自己創(chuàng)業(yè)之后，這已經(jīng)不是一份工作，而是一份真正的事業(yè)。”

不過(guò)，在這份事業(yè)的背后，除了外界熟知的原萬(wàn)科周彤團(tuán)隊(duì)作為操盤手，還有國(guó)內(nèi)知名不良資產(chǎn)處置商——中國(guó)信達(dá)作為戰(zhàn)略投資者。從目前的持股來(lái)看，信達(dá)間接全資子公司持有信城不動(dòng)產(chǎn)37%的股權(quán)。

劉波介紹，在公司整體層面上，信達(dá)只是戰(zhàn)略管控，把控公司重大決策、參與公司風(fēng)險(xiǎn)管理，并不會(huì)介入日常具體運(yùn)營(yíng)決策中，但在項(xiàng)目層面，如果信達(dá)的資金介入，信達(dá)的投后管理團(tuán)隊(duì)就會(huì)對(duì)項(xiàng)目采取強(qiáng)管控，“具體的事項(xiàng)都需要去跟信達(dá)做一些溝通和匯報(bào)”。

事實(shí)上，作為信達(dá)參股的地產(chǎn)平臺(tái)，除了獲得強(qiáng)大的金融支持與商譽(yù)背書外，信城不動(dòng)產(chǎn)在業(yè)務(wù)上與信達(dá)也有著千絲萬(wàn)縷的關(guān)系。

官方介紹稱，信城不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)聚焦于地產(chǎn)開發(fā)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)及基金管理領(lǐng)域，致力成為集資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、基金管理、建造開發(fā)于一體的地產(chǎn)價(jià)值平臺(tái)。劉波解釋稱，信城不動(dòng)產(chǎn)主要還是圍繞信達(dá)不良資產(chǎn)處置的主業(yè)，對(duì)存在問(wèn)題的資產(chǎn)進(jìn)行處理，包括項(xiàng)目的投資、開發(fā)與退出。

“我們不會(huì)在公開市場(chǎng)拿地，也不會(huì)通過(guò)與政府簽訂協(xié)議拿地。需要處理的項(xiàng)目往往是有問(wèn)題的，包括產(chǎn)權(quán)訴訟、經(jīng)濟(jì)糾紛或是存量低效資產(chǎn)、項(xiàng)目資金流動(dòng)性障礙等一系列問(wèn)題�！彼硎�，信城不動(dòng)產(chǎn)最終的目的仍然是通過(guò)升級(jí)改造，盤活資產(chǎn)，創(chuàng)造真實(shí)價(jià)值。

這并不是一條傳統(tǒng)的開發(fā)道路，與周彤、劉波在萬(wàn)科多年熟悉的“拿地—開發(fā)—賣樓”模式截然不同�！暗禺a(chǎn)開發(fā)到了一定階段，如果只是通過(guò)傳統(tǒng)招拍掛的拼殺，很難涌現(xiàn)出一個(gè)新的有競(jìng)爭(zhēng)力的團(tuán)隊(duì)�！�

劉波同時(shí)認(rèn)為，初創(chuàng)企業(yè)一定要在某一個(gè)端口找到自身的競(jìng)爭(zhēng)力，才能有立足之地�！靶懦遣粍�(dòng)產(chǎn)有相對(duì)較強(qiáng)的投融資能力，也有一定的開發(fā)能力，兩者結(jié)合，所以選擇了相對(duì)比較窄的領(lǐng)域。”

對(duì)于投融資與開發(fā)能力相結(jié)合的創(chuàng)業(yè)探索，信城不動(dòng)產(chǎn)將首個(gè)項(xiàng)目放在了上海。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，2017年正式成立的三個(gè)月后，信城不動(dòng)產(chǎn)以24.3億元拍得“上海三林城市商業(yè)廣場(chǎng)”項(xiàng)目,溢價(jià)率約為31%。

資料顯示，該項(xiàng)目地處浦東三林板塊核心位置，由甲級(jí)寫字樓、商務(wù)酒店和大型購(gòu)物中心組成，占地面積約4.2萬(wàn)平方米，建筑面積約16萬(wàn)平方米，商業(yè)面積約為8.3萬(wàn)平方米。

這是一個(gè)老舊的商業(yè)項(xiàng)目，盡管早在2010年就已開業(yè)，但因經(jīng)營(yíng)不善、業(yè)態(tài)調(diào)整等多方面原因，經(jīng)營(yíng)效果并不理想，信城不動(dòng)產(chǎn)拿下之后，進(jìn)行存量升級(jí)改造，并將改造后的商業(yè)廣場(chǎng)交給印力管理。

截止2018年底，信城不動(dòng)產(chǎn)已獲取項(xiàng)目13個(gè)，布局深圳、上海、蘇州、長(zhǎng)沙等一二線中

心城市，業(yè)務(wù)類型涉及住宅、商業(yè)、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等各類不動(dòng)產(chǎn)業(yè)態(tài)，總投資金額逾200億元。

2019年4月最新消息也顯示，信城不動(dòng)產(chǎn)參股的深圳市信城盈合房地產(chǎn)有限公司，正式成為深圳光明區(qū)光明街道伶?zhèn)愄峥蓸?lè)舊工業(yè)區(qū)城市更新項(xiàng)目的實(shí)施主體。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，該項(xiàng)目用地面積3.76萬(wàn)平方米，計(jì)容總建面15.43萬(wàn)平方米，開發(fā)用途包括住宅、商業(yè)、辦公、酒店等。

對(duì)于未來(lái)的發(fā)展，劉波指出，地產(chǎn)行業(yè)今年將延續(xù)前兩年資金面偏緊的形勢(shì)，地產(chǎn)類不良資產(chǎn)也將依然有很多的機(jī)會(huì)，“信達(dá)對(duì)我們的期望是，2019年要圍繞不良資產(chǎn)主業(yè)，積極推動(dòng)業(yè)務(wù)發(fā)展�！�

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