上市5個(gè)月后，新城悅召開了第一場業(yè)績發(fā)布會(huì)。

從現(xiàn)場情況來看，背靠著新城系“大樹”的新城悅頗受市場關(guān)注。據(jù)現(xiàn)場人士介紹，投資者會(huì)上由于參會(huì)人員超出預(yù)料，還臨時(shí)增設(shè)了不少椅子。

作為新城悅董事長兼首席執(zhí)行官，戚小明的情緒頗為興奮。不管是投資者會(huì)還是媒體會(huì)，他都是答問的“主力”。而且，詳盡的回答也讓兩個(gè)原計(jì)劃一個(gè)小時(shí)的會(huì)議均出現(xiàn)了超時(shí)。

“漂亮”的首張成績單，無疑是戚小明的興奮所在。根據(jù)年報(bào)，新城悅2018年收入為11.5億元，同比增長32.7%。收入來源以長三角為主，但比例在逐漸下降，環(huán)渤海等其他地區(qū)的分量逐漸加重。

同時(shí)，該公司2018年的毛利為3.39億元，同比增長39.9%；毛利率為29.5%，同比上升了1.5個(gè)百分點(diǎn)；凈利潤率為13.1%，同比上升4.6個(gè)百分點(diǎn)。

延續(xù)了新城系的派息風(fēng)格，新城悅宣布上市首年每股派息0.1元，派息率為54.5%。類似的是，同一日召開業(yè)績會(huì)的新城發(fā)展宣布每股派息0.3元，同比增長85.3%。

值得注意的是，新城悅?cè)ツ暌廊槐３种鴥衄F(xiàn)金、零有息負(fù)債的情況，流動(dòng)比率由2017年的1.22升至2.20。換而言之，新城悅?cè)ツ甑默F(xiàn)金流得以進(jìn)一步充實(shí)。

不過，雖然2018年現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物大幅上升101.7%至12.78億元，但在對(duì)待并購擴(kuò)張上，新城悅則是秉持著“謹(jǐn)慎穩(wěn)妥”的態(tài)度，更多仍是依靠新城控股的業(yè)務(wù)增長帶動(dòng)。

業(yè)績會(huì)上，新城悅發(fā)布了未來幾年的“小目標(biāo)”。具體而言，在管面積計(jì)劃在兩年內(nèi)增至1億平方米，于三年內(nèi)進(jìn)入行業(yè)前十名，同時(shí)增值服務(wù)收入占比超過50%。

長三角與大灣區(qū)

作為一家分拆上市的物業(yè)公司，新城悅和大多數(shù)同類型企業(yè)一樣，大部分業(yè)務(wù)均來自新城自家的項(xiàng)目。正因?yàn)榇�，長三角不僅是新城控股的“大本營”，同時(shí)也是新城悅業(yè)務(wù)分布最密集的區(qū)域。

據(jù)介紹，新城悅2018年物業(yè)管理服務(wù)收入為7.32億元，同比增長29.1%。從收入來源看，長三角區(qū)域貢獻(xiàn)占比為82.7%，其中僅江蘇一省占比就達(dá)62%。環(huán)渤海地區(qū)貢獻(xiàn)占比1.9%，中西部地區(qū)和其他地區(qū)分別占比11.3%和4.1%。

從年報(bào)中的表述可以看出，新城悅正在向全國化布局的方向發(fā)展。

據(jù)了解，新城悅實(shí)行“1+3”區(qū)域布局策略，以長三角為主，同時(shí)在環(huán)渤海、珠三角、中西部三個(gè)區(qū)域?qū)ふ覕U(kuò)張點(diǎn)。據(jù)悉，新城悅2018年長三角物業(yè)服務(wù)收入和在管面積占比較上一年雙雙出現(xiàn)下降。

戚小明表示，全國化戰(zhàn)略下長三角的占比下降不可避免，但該區(qū)域始終會(huì)是新城悅占比最重的區(qū)域。

新城悅副總經(jīng)理兼聯(lián)席公司秘書尤建峰補(bǔ)充稱：“長三角區(qū)域占比最少會(huì)保持在50%以上�！�

有趣的是，珠三角區(qū)域的物業(yè)服務(wù)收入和在管面積均為0，這似乎與新城悅“1+3”戰(zhàn)略有些矛盾。

對(duì)此，戚小明回復(fù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體稱，雖然賬面上看起來珠三角地區(qū)尚未產(chǎn)生收入貢獻(xiàn)，但其實(shí)在公司內(nèi)部，該區(qū)域相應(yīng)的管理開發(fā)團(tuán)隊(duì)已經(jīng)組建完成。

借助著大灣區(qū)的利好，不久之后新城悅在該區(qū)域內(nèi)將取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

兩年一億平方米

從2015年至2018年，新城悅平均每年新增在管面積約為785萬平方米。僅從這一數(shù)字來看，要實(shí)現(xiàn)業(yè)績會(huì)上公布的“兩年內(nèi)1億平方米”目標(biāo)難度頗大。

對(duì)此，戚小明并沒有過多擔(dān)憂，表示這一目標(biāo)是可以實(shí)現(xiàn)的：“或者說，這一目標(biāo)實(shí)現(xiàn)起來把握是很大的�！�

據(jù)年報(bào)披露，新城悅2018年在管面積為4288.7萬平方米，而合約面積已經(jīng)超過了1億平方米，達(dá)到1.12億平方米。隨著合約項(xiàng)目的不斷交付，新城悅“一億”目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)也有了基礎(chǔ)。

除此之外，新城悅還擁有著另一個(gè)重要支撐——新城控股。

“物業(yè)行業(yè)具有滯后性，并不會(huì)反映出即時(shí)性的銷售去化情況。”戚小明透露，如今新城悅在管面積里的大部分項(xiàng)目，其實(shí)是新城控股兩年前賣出的項(xiàng)目。

新城控股兩年前的銷售額約600億元，去年約2211億元。兩年時(shí)間里，新城控股已然完成了規(guī)模的“三級(jí)跳”。

“新城控股這兩年規(guī)模擴(kuò)張所銷售的項(xiàng)目，將會(huì)在未來逐漸交付到新城悅的手中�！�

與此同時(shí)，戚小明介紹，物業(yè)管理面積包括了小區(qū)停車場等，因此往往一個(gè)項(xiàng)目的物業(yè)管理面積會(huì)比銷售面積的數(shù)值大20%左右。

從方式來看，這大多數(shù)屬于是“中規(guī)中矩”的擴(kuò)張方式。另一方面，新城悅還在會(huì)積極尋找機(jī)會(huì)進(jìn)行并購。

雖然歷史上新城悅只完成過兩單并購，總體量不到200萬平方米，但不可否認(rèn)的是，并購相比之下能夠更快速地增加規(guī)模和利潤。

不過，戚小明也坦言，雖然新城悅目前財(cái)務(wù)情況較為穩(wěn)健，但由于物業(yè)行業(yè)的特殊性，在并購時(shí)依然是會(huì)保持“謹(jǐn)慎”為主的策略。

“并購來的項(xiàng)目大多數(shù)比較老，存在不少問題。”

以下為新城悅控股有限公司2018全年業(yè)績會(huì)現(xiàn)場問答實(shí)錄：

現(xiàn)場提問：從數(shù)據(jù)看，新城悅在珠三角在管項(xiàng)目還是零，下一步在珠三角區(qū)域有什么計(jì)劃？

戚小明：目前在管的項(xiàng)目里面，還看不到在大灣區(qū)的布局，但是我們的團(tuán)隊(duì)組建已經(jīng)完成。

新城控股在廣州區(qū)域和深圳區(qū)域都已經(jīng)進(jìn)行了項(xiàng)目的開發(fā)，我們也相應(yīng)部署了團(tuán)隊(duì)，進(jìn)行了土地拓展，現(xiàn)在都已經(jīng)進(jìn)入了項(xiàng)目的開發(fā)周期，2018年已經(jīng)形成了銷售，我相信在今年或者明年，新城控股開發(fā)的樓盤就會(huì)交付到新城悅管理的項(xiàng)目范圍里面來。

同時(shí)，新城控股也會(huì)和其他第三方房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行合作，我們部署了相應(yīng)的人員跟他們進(jìn)行了接洽，相信未來會(huì)有實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。

現(xiàn)場提問：兩年內(nèi)在管面積一億平方米、三年之內(nèi)進(jìn)入行業(yè)前十的目標(biāo)，新城悅要如何去實(shí)現(xiàn)？是否會(huì)采用一些類似于并購的手段？

戚小明：這樣一個(gè)目標(biāo)應(yīng)該說是可以實(shí)現(xiàn)的，至少實(shí)現(xiàn)的可能性還是非常大的。

2018年，我們新交付的項(xiàng)目盡管不是非常多，跟2017年甚至往年度相比沒有比較大的增幅，但是在2019年及以后，就會(huì)有一個(gè)比較大的增幅。

國內(nèi)房屋銷售到交付基本上有一年半到兩年的周期，新城悅在2018年接受新城控股和新城發(fā)展交付的面積，還是新城控股在2016年銷售的樓盤。

關(guān)于并購，我們歷史上做了兩單，但是量都不是非常大，體量大概也就200萬方不到。但是我們對(duì)并購抱著一種積極的態(tài)度來做的，因?yàn)椴①徥强焖僭黾右?guī)模和快速增加利潤的一個(gè)非常好的辦法和手段。

但是考慮物業(yè)行業(yè)的特殊性，我們覺得還是要稍微謹(jǐn)慎、穩(wěn)妥地來做并購，因?yàn)楝F(xiàn)在新的、好的項(xiàng)目基本上都是由一些大的開發(fā)企業(yè)在承接，對(duì)他們做并購可能性也不大。

現(xiàn)場提問：1億多合約面積是加上4000多萬的那個(gè)面積嗎？

戚小明：對(duì)，我們到2018年底在管面積是4289萬方，接近4300萬方，還有一塊是合約面積。

按照預(yù)判，我們的合約面積和在管面積之間的差額，會(huì)在未來3-5年之內(nèi)逐步交付給我們，到時(shí)候我們還會(huì)有新拓的項(xiàng)目。

現(xiàn)場提問：增值服務(wù)占比達(dá)到50%，增長動(dòng)力是從哪里來的？收購的路徑和概念是什么？

戚小明：現(xiàn)在我們的增值服務(wù)主要是幾塊內(nèi)容，一個(gè)是開發(fā)商增值服務(wù)，為開發(fā)商提供了案場服務(wù)、前期咨詢服務(wù)和查驗(yàn)服務(wù)，這一塊和開發(fā)商的快速發(fā)展密切相關(guān)。

2017年以前，我們?yōu)樾鲁强毓杉捌渌_發(fā)商也提供類似這樣的服務(wù)。2019年及以后，我相信我們還會(huì)有比較大的增長。今年我們有超過300個(gè)以上的案場服務(wù)，這個(gè)量是可以保證的，開發(fā)商增值服務(wù)這一塊的占比在逐步增加。

合并方面，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的集中度越來越高，基本上拿地企業(yè)都是一些龍頭房企。不過，其實(shí)在一二線城市以外的其它城市，還是有一些知名度不是非常高的房地產(chǎn)企業(yè)拿地。去年下半年到年底，這一點(diǎn)表現(xiàn)得特別明顯。

也就是說，盡管房地產(chǎn)行業(yè)的集中度在不斷地提高，排名在全國前20的房地產(chǎn)企業(yè)市場份額占到了整個(gè)房地產(chǎn)年銷售額的40%以上，但是畢竟還有60%是在后面，在一些小的開發(fā)商和一些排名不靠前的房地產(chǎn)企業(yè)所占據(jù)。

這樣的市場也非常有機(jī)會(huì)，而我們已經(jīng)進(jìn)入了這樣的市場進(jìn)行拓展。并購豐富了我們的管理業(yè)態(tài)。當(dāng)然，我們是積極并穩(wěn)妥地做，不放棄我們的原則。

現(xiàn)場提問：2017年到2018年在長三角在管面積下降一個(gè)百分點(diǎn)，但是收入?yún)s下降了五個(gè)百分點(diǎn)，這里面是有什么原因？公司提出3+1發(fā)展戰(zhàn)略，未來各個(gè)區(qū)域占比有目標(biāo)嗎？

尤建峰：這里面最主要原因，是我們新增面積的物業(yè)費(fèi)遠(yuǎn)高于老項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)。因?yàn)殚L三角是我們的傳統(tǒng)區(qū)域，有很多老項(xiàng)目，所以平均物業(yè)費(fèi)比較低，面積雖然只下降了一個(gè)百分點(diǎn)，但是收入下降比較多，這是一個(gè)結(jié)構(gòu)性的問題。

對(duì)目標(biāo)來說，我們還是“1+3”的戰(zhàn)略，“1”是最重要的。在新城控股的土地儲(chǔ)備里面，目前還是有50%以上是在長三角區(qū)域的，對(duì)應(yīng)新城悅未來長遠(yuǎn)來看，至少50%以上的管理面積集中在最傳統(tǒng)的、品牌最有優(yōu)勢的區(qū)域。這個(gè)區(qū)域，一方面是新城控股最核心的區(qū)域，同時(shí)也是新城悅品牌影響力最大的區(qū)域。

戚小明：從我們?cè)诠苊娣e和在管收入來看，好像是一個(gè)區(qū)域型公司，實(shí)際上我們是一個(gè)全國性的綜合性物業(yè)服務(wù)企業(yè)，當(dāng)然這個(gè)發(fā)展要有一個(gè)過程。從最近幾年的變化情況來看，確實(shí)也已經(jīng)走向了全國。

長三角是我們品牌優(yōu)勢最集中的地區(qū)，也是發(fā)展最好的地區(qū)。當(dāng)然后續(xù)其它的發(fā)展也有一個(gè)過程，比如說中西部地區(qū)，包括華南區(qū)域和環(huán)渤海區(qū)域，這一塊物業(yè)企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)有一個(gè)關(guān)聯(lián)性，有一個(gè)滯后性，所以未來在管面積的占比會(huì)有一個(gè)轉(zhuǎn)移。但長三角未來還是我們比較集中的區(qū)域，在未來一段時(shí)間還是比較多。

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