商品房市場(chǎng)[市場(chǎng)供求存走勢(shì)]

市場(chǎng)供求：2018年昆明商品房隨著近期供應(yīng)加大，供略大于求，年度價(jià)格上漲，月度去化穩(wěn)定。

分類(lèi)產(chǎn)品[整體對(duì)比]

分類(lèi)產(chǎn)品對(duì)比：2018年各類(lèi)產(chǎn)品供應(yīng)充足，商品住宅供求相對(duì)平衡，其中公寓、車(chē)位、商業(yè)、辦公產(chǎn)品仍然以去庫(kù)存為主。

整體：2018年新增供應(yīng)住宅占62.67%，車(chē)位22.00%，公寓7.00% ，商業(yè)4.90%，辦公3.43%；成交住宅占69.77%，車(chē)位占15.20%，公寓5.61%，商業(yè)4.66%，辦公4.77%；

住宅：18年成交規(guī)模為17年的100.91%，均價(jià)同比上漲27.93%；車(chē)位：18年成交規(guī)模為17年的106.99%，均價(jià)同比上漲7.94%，趨于平穩(wěn)；

公寓：主要為L(zhǎng)OFT公寓和SOHO公寓，18年成交規(guī)模為17年的132.52%，成交量趨于上升，均價(jià)同比上漲21.84%；

商業(yè)：18年商業(yè)供應(yīng)穩(wěn)定，成交規(guī)模為17年的106.75%，價(jià)格下滑6.06%，市場(chǎng)仍以去庫(kù)存為主；

辦公：寫(xiě)字樓市場(chǎng)相對(duì)低迷，18年成交為17年規(guī)模的69.01%，價(jià)格上漲27.89%，市場(chǎng)以去存量為主。

商品住宅市場(chǎng)[市場(chǎng)供求存走勢(shì)]

商品住宅市場(chǎng)：商品住宅連續(xù)三年供不應(yīng)求，價(jià)格逐年攀升，2018年6月到達(dá)高點(diǎn)后持續(xù)盤(pán)整。 2019年供應(yīng)持續(xù)增加，預(yù)計(jì)價(jià)格小幅回落，市場(chǎng)進(jìn)入整盤(pán)期。

商品住宅[分區(qū)情況]

商品住宅分區(qū)：官渡區(qū)項(xiàng)目最多，從成交量?jī)r(jià)看2年各個(gè)區(qū)域均有不同幅度的上漲。

2018年昆明主城官渡區(qū)普通住宅官渡區(qū)成交占比最大，多達(dá)39%；其次分別為盤(pán)龍區(qū)、呈貢區(qū)、五華區(qū)和西山區(qū)，成交占比均在13%以上。

商品住宅[存量及銷(xiāo)售率]

存量及銷(xiāo)售率：2018市場(chǎng)持續(xù)去化，由于年底沖刺，供應(yīng)劇增，存量有上升趨勢(shì)。

商品住宅[住宅開(kāi)盤(pán)]

住宅開(kāi)盤(pán)：2018年樓市延續(xù)上升期，推盤(pán)節(jié)奏穩(wěn)，供應(yīng)充足，潛力較強(qiáng)

2018年1-12月昆明主城商品住宅推盤(pán)114次，共計(jì)推出301.25萬(wàn)方，成交228.95萬(wàn)方；5、6、8、11、12月份推出體量較大，整體去化較高，由于7月昆明限購(gòu)新政出臺(tái)，推出產(chǎn)品較少，成交量較低，但市場(chǎng)仍舊熱度不減，9月、10月開(kāi)盤(pán) 項(xiàng)目較多,但項(xiàng)目推出體量較小, 11、12月進(jìn)入年底沖刺階段，項(xiàng)目集中入市，推出體量環(huán)比大幅上漲。

分業(yè)態(tài)市場(chǎng) [高層市場(chǎng)走勢(shì)]

2018年高層住宅供應(yīng)充足，同比往年呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，成交均價(jià)起伏波動(dòng)，保持10000元以上，下半年穩(wěn)中有降。

2018年供應(yīng)881萬(wàn)方，同比上升47%，一季度緩慢鋪貨，持續(xù)去庫(kù)存，二、三季度放量加快，市場(chǎng)供求平衡，四季度供應(yīng)充足，供大于求；

2018年成交773萬(wàn)方，同比上漲14%，成交建面均價(jià)12742元/㎡，上漲32%，首次破萬(wàn)，量?jī)r(jià)均創(chuàng)歷年新高。

分業(yè)態(tài)市場(chǎng) [洋房市場(chǎng)走勢(shì)]

洋房走勢(shì)：2018年洋房產(chǎn)品供應(yīng)量成交量相比往年有所增加，供不應(yīng)求，成交均價(jià)相對(duì)穩(wěn)定，相比往年，穩(wěn)定增長(zhǎng)。

2018年供應(yīng)108萬(wàn)方，較同期上漲24%，二、三季度房企持續(xù)放量，下半年供求相對(duì)平衡；

2018年成交120萬(wàn)方，較同期上漲19%；成交建面均價(jià)14151元/㎡，價(jià)格上漲13%，受昆明限購(gòu)政策影響，價(jià)格小幅下降。

分業(yè)態(tài)市場(chǎng) [洋房面積段]

洋房面積段：洋房以100-150㎡主導(dǎo)，各個(gè)面積段均有覆蓋，客戶(hù)可選擇空間大，滿(mǎn)足客戶(hù)個(gè)性化需求。

建面100-150㎡占據(jù)52%，是市場(chǎng)主導(dǎo)產(chǎn)品，業(yè)態(tài)改善客戶(hù)群體有上升趨勢(shì)；

2015年至2018年，隨著改善型需求的不斷增加，大面積產(chǎn)品保持穩(wěn)定，去化良好。

分業(yè)態(tài)市場(chǎng) [洋房總價(jià)段]

洋房總價(jià)段：改善需求不斷加大，總價(jià)上漲，150-200萬(wàn)以下產(chǎn)品主導(dǎo)，300萬(wàn)以上高端精裝修產(chǎn)品需求增長(zhǎng)。

200萬(wàn)下產(chǎn)品占比63%，下降25個(gè)百分點(diǎn)，改善需求未得到充分釋放；

300萬(wàn)以上份額大幅上漲，此類(lèi)項(xiàng)目外圍環(huán)境、景觀環(huán)境、居住舒適性較高，如萬(wàn)科白沙潤(rùn)園，此類(lèi)產(chǎn)品稀缺，成交有所增長(zhǎng)。

分業(yè)態(tài)市場(chǎng) [別墅市場(chǎng)走勢(shì)]

別墅走勢(shì)：近幾年別墅市場(chǎng)起伏波動(dòng)，2018年市場(chǎng)尤為供不應(yīng)求，價(jià)格起伏不定。

2018年累計(jì)供應(yīng)33萬(wàn)方，同期下降8%，市場(chǎng)供大于求，放量相對(duì)穩(wěn)定，未來(lái)市場(chǎng)向好；

2018年累計(jì)成交54萬(wàn)方，同期下降22%，放量較少，受限購(gòu)政策影響，成交量有所下降；

成交建面均價(jià)15768元/㎡，同比增長(zhǎng)13%，18年價(jià)格穩(wěn)中趨降。

分業(yè)態(tài)市場(chǎng) [別墅面積段]

別墅面積段：面積趨大化，200-400㎡占據(jù)主要市場(chǎng)，南北市區(qū)聯(lián)排雙拼主導(dǎo)，大戶(hù)型需求量略有增加。

200-250㎡產(chǎn)品占比18%，最大，上漲68%，疊拼依舊為主打，占據(jù)59%市場(chǎng)份額，聯(lián)排份額有所增加；

250-300㎡產(chǎn)品占比14%，第二，相對(duì)穩(wěn)定，南市區(qū)北市區(qū)聯(lián)排主打，區(qū)域、環(huán)境優(yōu)勢(shì)較為明顯；

300㎡以上產(chǎn)品占比51%，以高端雙拼產(chǎn)品主打，憑借業(yè)態(tài)、舒適優(yōu)勢(shì)，搶奪市場(chǎng)。

分業(yè)態(tài)市場(chǎng) [別墅總價(jià)段]

別墅總價(jià)段：總價(jià)上漲，中端主力，高端微漲，200萬(wàn)以下低總價(jià)產(chǎn)品份額下跌。

600萬(wàn)以上產(chǎn)品占比33%，保持穩(wěn)定，南北市區(qū)高端雙拼別墅產(chǎn)品去化較好；

200萬(wàn)以下產(chǎn)品占比10%，下降3個(gè)百分點(diǎn)，疊拼別墅產(chǎn)品為主，經(jīng)濟(jì)型優(yōu)勢(shì)突出；

200-600萬(wàn)產(chǎn)品占比53%，聯(lián)排別墅產(chǎn)品主導(dǎo)，中端別墅產(chǎn)品主導(dǎo)。

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