2018年，雖然中國房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處在高位，但快速增長(zhǎng)勢(shì)頭已基本結(jié)束。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，本年度有22個(gè)城市加碼或開啟限購政策，17個(gè)城市實(shí)行限售政策。在政策修補(bǔ)中，調(diào)控壓力已經(jīng)達(dá)到頂峰。而市場(chǎng)最敏感的房貸利率延續(xù)上升趨勢(shì)，基本達(dá)到2015年以來高位。多輪調(diào)控后，預(yù)計(jì)2019年中國房地產(chǎn)將迎來中溫放松政策，新房在供給放量中走向拐點(diǎn)和分化，二手房則有望結(jié)束下行態(tài)勢(shì)。
新房增勢(shì)終止，增速回落
數(shù)據(jù)顯示，2018年全國商品住宅銷售面積14.6億平，同比基本持平。在住房全面商品化后的20年，商品住宅銷售達(dá)到巨量頂峰，2018年新房GMV達(dá)12萬億，同比增加10%，增速回落至20年以來低位。而四季度以來全國商品住宅銷售面積逐月同比下滑，銷售疲態(tài)盡顯。
全國新房年度銷售面積及同比（萬方）；來源：國家統(tǒng)計(jì)局
2018年商品房銷售面積
在政策中溫放松的預(yù)期下，作為房地產(chǎn)底火的一線城市明年市場(chǎng)有望小幅回升，首次置業(yè)需求加快進(jìn)入市場(chǎng)，帶動(dòng)換房改善鏈條活躍。而隨著重點(diǎn)二線城市人口城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速以及新房供應(yīng)的增加， 2019年，二線房地產(chǎn)市場(chǎng)將成為全國房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)增長(zhǎng)的“壓艙石”。
二手房交易低溫運(yùn)行，成交量與2017年持平
數(shù)據(jù)顯示，2018年全國二手房成交量預(yù)計(jì)420萬套，交易面積3.95億平，同比持平。在2016年末至今的調(diào)控影響下，2018年二手房市場(chǎng)保持2017年以來的低溫狀態(tài)，成交量低于2015-2016年。從重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)年內(nèi)表現(xiàn)來看，6月以來成交持續(xù)回落，11月成交保持在2017年以來低位上。
全國二手房成交量（萬套）
重點(diǎn)城市二手房成交走勢(shì)
在調(diào)控持續(xù)影響下，重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)降溫，預(yù)期低迷。資產(chǎn)價(jià)格過快上漲或下跌都可能導(dǎo)致系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。因此2019年的政策面更大可能性是中溫放松，預(yù)計(jì)明年的主要政策調(diào)整會(huì)有三點(diǎn)：調(diào)控主體由中央轉(zhuǎn)向地方；調(diào)控方式由調(diào)控交易轉(zhuǎn)向調(diào)控供給結(jié)構(gòu)；政府職能回歸到住房保障。
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