2018年即將落下帷幕，上海新房市場迎來集中推盤潮。多家機(jī)構(gòu)對網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，今年12月份，上海有超40個樓盤獲得預(yù)售證，包括龍湖天璞、萬科天空之城等多個新盤在月底開啟認(rèn)籌，新房供應(yīng)進(jìn)入年末“沖刺期”。

和去年相比，今年樓市供應(yīng)有回暖趨勢，但成交持續(xù)保持穩(wěn)定。新房市場成交呈現(xiàn)市區(qū)和郊區(qū)兩極分化，而二手房成交日趨降溫，截至今年11月份，上海二手房指數(shù)已連續(xù)12個月下跌，跌幅約2%。

“在調(diào)控政策影響下，購房者觀望情緒濃重是影響今年樓市的重要因素�！鄙虾Ｍ哐芯吭嚎偙O(jiān)張宏偉告訴解放日報·上觀新聞記者。

新房市場“冰火兩重天”

來自多家中介機(jī)構(gòu)對網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，今年1月份至11月份，上海新房市場整體供應(yīng)面積約為694.7萬平方米。其中，4月份、7月份和8月份均為供應(yīng)高峰，最高時月供應(yīng)面積超過100萬平方米。

“由于樓市調(diào)控加碼，2017年上海新房市場供應(yīng)量銳減七成左右，今年則較為平穩(wěn)。”中原地產(chǎn)中國大陸區(qū)副總裁兼原萃總裁劉天旸表示�！肮⿷�(yīng)量相比去年翻倍，但成交未同比增長，導(dǎo)致整體庫存量增加�！�

市場成交出現(xiàn)明顯的“冰火兩重天”。今年上半季度，部分市中心新盤推出時曾受到熱捧，例如現(xiàn)象級項(xiàng)目“翠湖天地雋薈”，房源數(shù)量118套，總認(rèn)籌385組，認(rèn)籌數(shù)量為供應(yīng)數(shù)量三倍有余。

而下半季度新開的市區(qū)樓盤熱度有所降低。東方公證處的數(shù)據(jù)顯示，12月16日，萬科天空之城第三次開盤，推出722套房源，認(rèn)籌人數(shù)僅302人，而該盤在今年3月份第一次開盤時，認(rèn)籌率高達(dá)96%。

在張宏偉看來，部分市區(qū)新盤熱銷原因在于高性價比；對于供應(yīng)量集中，產(chǎn)品競爭激烈，價格沒有明顯優(yōu)勢的項(xiàng)目，購房者的觀望情緒更濃郁。

與此同時，郊區(qū)新盤成交持續(xù)在低位徘徊，大部分認(rèn)籌比例在20%-30%之間，部分新盤甚至不足10%。例如9月22日開盤的奉賢區(qū)“帝華園”項(xiàng)目，搖號組數(shù)54組，供應(yīng)套數(shù)792套，搖號組數(shù)僅占供應(yīng)套數(shù)約6%。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，認(rèn)籌比例下滑或與整體投資客數(shù)量減少有關(guān)。今年上半年，市區(qū)部分樓盤出現(xiàn)以公司名義購房的現(xiàn)象，引起市場關(guān)注，上海規(guī)范企業(yè)購買商品住房后，嚴(yán)格限制企業(yè)購房門檻，有效遏制投機(jī)炒房現(xiàn)象。

在銀行貸款較為嚴(yán)格的背景下，部分房企面臨融資難題，加速銷售、回籠資金已成為今年重要任務(wù)。各大房企在項(xiàng)目營銷上招數(shù)頻出。例如今年10月份，位于寶山區(qū)的“雍和府”項(xiàng)目打出促銷活動，只要購買新房就可獲贈一輛寶馬汽車；浦東新區(qū)某新盤推出團(tuán)購活動，原價為3.4萬元平方米-3.5萬元平方米的房源降價幅度近三成。

二手房指數(shù)連續(xù)12個月下跌

降溫趨勢更顯著的是上海二手房交易市場。上海二手房指數(shù)辦公室提供的報告顯示，今年11月份，上海二手房指數(shù)為3898點(diǎn)，相比去年11月的3996點(diǎn)已下跌約2%，連續(xù)12個月下跌。和2016年同期相比，中心城區(qū)和浦東內(nèi)環(huán)的二手房均價跌幅約2.53%，而郊區(qū)跌幅約4.84%。

報告還顯示，今年以來，上海二手房市場月均成交量約1.33萬套，同比去年1.41萬套的月度均值減少5.7%。

二手房成交下滑，帶來的是中介市場重新洗牌。上海中原地產(chǎn)明確將削減部分崗位福利，上海鏈家則關(guān)閉部分門店，縮減開支。同時，多家大型中介宣布成立聯(lián)盟，進(jìn)行業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。在上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，原先市場需求旺盛，導(dǎo)致中介就業(yè)人員過剩，如今降溫背景下，市場進(jìn)入汰弱留強(qiáng)階段。大中介公司裁減人員縮小規(guī)模，增加營業(yè)業(yè)務(wù)以求生存，小中介公司尋求平臺賦能，提升自我生存能力。

在傳統(tǒng)中介轉(zhuǎn)型同時，多家互聯(lián)網(wǎng)公司宣布進(jìn)軍二手房交易領(lǐng)域。蘇寧上線“蘇寧有房”產(chǎn)品，對二手房交易收取統(tǒng)一服務(wù)費(fèi)，挑戰(zhàn)線下中介按比例抽成傭金的傳統(tǒng)模式。之后，京東房產(chǎn)也正式上線二手房業(yè)務(wù)。二手房交易進(jìn)入今年“雙11”的促銷陣營。

劉天旸認(rèn)為，中介市場的結(jié)盟、競爭是降溫的市場趨勢所致。隨著政策法規(guī)逐漸完善，交易市場愈發(fā)成熟，顧客更需要高素質(zhì)高效能的服務(wù)，傳統(tǒng)的二手房交易市場也因此涌入新鮮血液。未來，房產(chǎn)交易市場仍需連續(xù)、穩(wěn)定的監(jiān)管措施，有助于構(gòu)建房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，化解可能風(fēng)險。

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