昆明市主城規(guī)劃區(qū)基準地價使用說明

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問：為什么要對基準地價進行更新？

答：近年來，昆明市城市社會經(jīng)濟發(fā)展迅速，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和改造力度加大，城市環(huán)境、人居環(huán)境得到了極大改善，城市面貌煥然一新，各行各業(yè)的投資者在建設(shè)中無不享受著政府基礎(chǔ)設(shè)施投資帶來的好處。隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的改建完善，不僅使昆明市中心城區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢更加強化，土地價格水平凸顯，城市中心區(qū)范圍內(nèi)的土地交通地理區(qū)位和經(jīng)濟地理區(qū)位得到顯著提高，對城市土地級別和土地價格的提升也產(chǎn)生了巨大的影響，進一步使土地及房地產(chǎn)市場發(fā)生了較大變化。我市土地級別和基準地價一直沿用2002年公布實施的基準地價，該基準價格，已遠遠不適應(yīng)昆明市經(jīng)濟發(fā)展的需要，不能體現(xiàn)昆明市土地的資產(chǎn)價值。只有通過更新調(diào)整，才能保證基準地價水平的區(qū)域分布合理性，才能滿足城市土地管理的需求。按照國土資源部和省國土資源廳土地管理基準地價定期更新制度的要求，對我市基準地價進行更新已是經(jīng)濟社會發(fā)展的迫切需要。

問：此次基準地價更新實施的范圍及土地級別是哪些？

答：此次基準地價更新主要是昆明城市總體規(guī)劃（1996·2010）設(shè)定的昆明市主城規(guī)劃區(qū)范圍，約320平方公里，具體涉及五華區(qū)、盤龍區(qū)、西山區(qū)和官渡區(qū)。與2002年昆明市土地定級和基準地價測算項目的范圍基本一致。主要采取商業(yè)、住宅、工業(yè)和公共建筑用地四種類型的分類定級。主城規(guī)劃區(qū)商業(yè)用地、住宅用地均為7個級別，公共建筑用地5個級別，工業(yè)用地4個級別，不包括二環(huán)內(nèi)的規(guī)劃限制區(qū)。

問：與2002年原土地級別和基準地價比較有什么變化？

答：與上一輪土地級別相比，商業(yè)、住宅和工業(yè)用地的級別個數(shù)都增加了一個級別，商業(yè)和住宅用地由原來的六個級別增加到七個級別，工業(yè)用地由原來的三個級別增加到四個級別。整體上，土地級別劃分更加細化。總的來看，昆明市主城規(guī)劃區(qū)商業(yè)和住宅土地級別體現(xiàn)了由二環(huán)及二環(huán)外向一環(huán)內(nèi)的市中心逐漸提升的發(fā)展趨勢。與原基準地價比較來看，商業(yè)用地各級別基準地價平均提高了10.69％，住宅用地基準地價各級別平均提高了35.55％，工業(yè)用地地價平均提高了7.44%。其中工業(yè)用地由于土地級別個數(shù)增加了一個，原來的三級地相當于現(xiàn)在的三、四級地。因此，四級地地價有所降低，其他級別地價均有一定程度的提高。各級別測算面積在原基礎(chǔ)上也有所調(diào)整，相對于一級地調(diào)整較大。

問：基準地價更新是不是可以說就是提高地價？

答：基準地價更新的主要目的是準確反映城市地價分布規(guī)律和地價水平�；鶞实貎r更新既不是簡單的提高地價，也不是簡單的降低地價，而是讓基準地價更能反映城市地價的客觀水平及其分布規(guī)律，以滿足政府調(diào)控土地市場的要求，并且為合理確定出讓地價、收購地價等提供依據(jù)，為政府進一步加強和規(guī)范土地管理提供決策依據(jù)。

問：基準地價變化了，是否意味著商品房的價格也會水漲船高呢？老百姓購房的負擔是否因此而更大了呢？

答：商品房的特點是具有商品性，商品房價格取決于市場需求，由市場定價�；鶞实貎r調(diào)整提高了，也就是土地取得成本增加了，不會使商品房的價格也水漲船高。房地產(chǎn)用地供應(yīng)是通過公開的市場配置機制來進行的，土地取得成本的增加，并不會對房地產(chǎn)用地公開招拍掛價格帶來多少影響，即不會因為建設(shè)用地取得成本的變動而影響市場價，最多就是壓縮了房地產(chǎn)商的利潤空間和政府的收益部分。此外，房屋價格由土地成本、建安成本、稅費和利潤四個部分組成，地價的變化會影響到房價，但僅是構(gòu)成房價的一個因素，所占的比重不大，而真正影響房價的高低的主要是取決于市場供求，如果商品房市場需求大，即使是成本很低，房價該多高還是多高。所以，基準地價調(diào)整提高了，不會增加老百姓的購房負擔。

據(jù)悉，昆明市主城規(guī)劃區(qū)基準地價級別具體范圍，近日可到昆明市國土資源局網(wǎng)站上查詢。

主城規(guī)劃區(qū)土地級別與地價更新成果

級別商業(yè)住宅工業(yè)公共建筑

170263761588578

264493145518513

352562572464448

441952034421397

526871358規(guī)劃限制區(qū)內(nèi)的參考地價為657357

61517908

7495494

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