昆明商業(yè)物業(yè)的總體庫存量巨大去化周期漫長，這是眾所周知的事實(shí)，但昆明商業(yè)物業(yè)中的公寓、寫字樓、商鋪其實(shí)存在著較大的差異，其中公寓市場的情況遠(yuǎn)好于寫字樓和商鋪，甚至可以說潛力不小，這一點(diǎn)從上個(gè)月融創(chuàng)兩個(gè)公寓項(xiàng)目銷售超過千套就可以看出端倪。

融創(chuàng)海豚灣和融創(chuàng)孔雀鎮(zhèn)都是昆明融創(chuàng)近期推出的公寓項(xiàng)目，據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月份兩個(gè)項(xiàng)目公寓銷售套數(shù)雙雙超過500套，加起來月銷超千套，這一成績相當(dāng)于上半年昆明全市公寓的月均銷售套數(shù)，確實(shí)出乎很多人的預(yù)料，昆明的公寓市場很有必要重新評(píng)估。

2018年上半年昆明各區(qū)域公寓市場狀況（數(shù)據(jù)來源：昆明銳理）

昆明商品房去化周期近年來一直呈現(xiàn)冰火兩極分化。住宅去化周期最短的時(shí)候不足半年，最新的數(shù)據(jù)是截止到今年8月份昆明的新建住宅庫存面積為545萬平方米，同比去年減少了23%，去化周期約8個(gè)月（據(jù)易居研究院2018年8月百城住宅庫存報(bào)告）。根據(jù)銳理數(shù)據(jù)上半年報(bào)告，截止今年6月底昆明商業(yè)庫存仍有550萬方，去化周期長達(dá)110個(gè)月（約 9.1年），其中寫字樓占了大頭，達(dá)275.21萬方，上半年成交環(huán)比下降 25%，同比下降41%；而公寓存量為148.46萬方，去化周期為20個(gè)月（1.6年），上半年昆明公寓成交量28.55萬方，同比上漲3%；成交均價(jià)10641/ 平米，環(huán)比增長28%，同比增長24 %。

由此可見，同為商業(yè)物業(yè)，昆明的公寓和寫字樓的成交去化是截然相反的狀況，公寓市場的基本面其實(shí)和住宅市場更接近，都是量價(jià)齊漲，只不過幅度不如住宅。

根據(jù)昆明銳理數(shù)據(jù)可知，昆明上半年公寓產(chǎn)品的月均成交約為4.7萬方，如果按照套均40-50平米計(jì)算，月成交套數(shù)約為950至1200套。以融創(chuàng)上月超過千套的成交量看，昆明公寓市場顯然大有可為。

孔雀鎮(zhèn)A1地塊鮮花公寓效果圖

雖然需求潛力不小，但昆明公寓市場的區(qū)域分化也十分明顯，并不是所有的公寓都好賣，從銳理上半年報(bào)告可以看出，昆明公寓的主戰(zhàn)場是三個(gè)區(qū)域——西市區(qū)、南市區(qū)和呈貢，占據(jù)銷售面積的前三位，其中西市區(qū)銷售面積最大，呈貢的存量最少，南市區(qū)庫存面積最大，相對(duì)來說，西市區(qū)和呈貢的存銷比更為均衡，屬于昆明公寓開發(fā)銷售狀況更為健康和有潛力的區(qū)域，可見這兩個(gè)區(qū)域產(chǎn)生了融創(chuàng)兩個(gè)公寓明星項(xiàng)目并非偶然。

海豚灣LOFT公寓B戶型樣板間實(shí)景

另外還有一個(gè)很有說服力的數(shù)據(jù)，那就是公寓產(chǎn)品本身也有不小的分化現(xiàn)象，銳理數(shù)據(jù)顯示，截止上半年，昆明公寓產(chǎn)品中SOHO平層和LOFT躍層的比例為85%：15%，這意味著LOFT公寓存量僅有22萬方，約4000多套，也就是說，如果昆明公寓只賣LOFT的話，那么存量只夠賣4個(gè)月，供應(yīng)的稀缺也很好地說明了為什么主推LOFT的融創(chuàng)海豚灣、孔雀鎮(zhèn)能夠創(chuàng)下如此成績。

當(dāng)然，市場基本面的利好機(jī)會(huì)只是公寓項(xiàng)目成功的外部條件，具體到項(xiàng)目的產(chǎn)品、營銷層面，融創(chuàng)在昆明的兩個(gè)公寓項(xiàng)目也體現(xiàn)了不俗的開發(fā)與操盤實(shí)力，比如海豚灣借助西北新城產(chǎn)業(yè)引進(jìn)和配套全面落地的利好，打出的新青年社區(qū)定位就很精準(zhǔn)地抓住了LOFT公寓客群的心理，為凸顯LOFT公寓的優(yōu)勢(shì)，甚至打造了多達(dá)8個(gè)戶型的實(shí)景樣板間，推盤數(shù)月就已成為炙手可熱的明星公寓項(xiàng)目；而孔雀鎮(zhèn)在融創(chuàng)接手后迅速調(diào)整規(guī)劃定位和業(yè)態(tài)，借助融創(chuàng)覆蓋全國的營銷網(wǎng)絡(luò)，高鐵門戶的文旅綜合體定位吸引了不少外地投資客，最新推出的LOFT公寓也成為了上月銷售成交的主力產(chǎn)品。

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