二手房買賣合同簽訂不久后，賣家王先生卻起訴至法院，要求解除合同，并要求買家張女士支付5萬元違約金。而張女士則反訴王先生惡意違約，要求賠償損失11萬余元。這究竟是怎么回事？不久前，徐州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)法院調(diào)解了這起買賣合同案件。

王先生在徐州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)擁有一套商品房。2017年11月20日，張女士通過中介公司與王先生簽訂了二手房買賣協(xié)議，并交了2萬元定金。幾日后，張女士又交給對(duì)方3.5萬元房款。

11月26日，雙方到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記部門簽訂存量房買賣合同辦理過戶手續(xù)。合同約定，王先生將位于徐州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)某小區(qū)的一套房產(chǎn)，賣給張女士，協(xié)議載明總價(jià)款67萬元。當(dāng)日，張女士交給資金監(jiān)管賬戶18.5萬元。合同還約定，自房產(chǎn)處所簽訂正式備案合同至批準(zhǔn)手續(xù)之時(shí)3個(gè)月，在這三個(gè)月之內(nèi)，張女士要將余款43萬元貸款手續(xù)辦理完畢。

2018年2月26日，王先生發(fā)現(xiàn)張女士沒有在約定日期前辦理完相關(guān)銀行貸款批準(zhǔn)手續(xù)，他認(rèn)為張女士的行為違約，按照合同約定，張女士要承擔(dān)違約金5萬元。2月27日，王先生給張女士發(fā)送短信稱，張女士的行為已構(gòu)成違約。他發(fā)現(xiàn)，由于張女士的貸款資質(zhì)不夠，貸款申請(qǐng)一直沒有辦下來，待收到短信后視為解除合同，并告知了要求保留追究張女士因購(gòu)房導(dǎo)致的違約以及給他造成的損失及追究違約金的權(quán)利。

張女士認(rèn)為，自己不存在根本性違約行為，合同約定2018年2月26日是貸款批準(zhǔn)手續(xù)，而非最后付款期限，在銀行沒有按約定時(shí)間完成批準(zhǔn)手續(xù)的情況下，雙方可以通過督促銀行及時(shí)辦理批準(zhǔn)手續(xù)或者以現(xiàn)金支付的方式來履行雙方之間的買賣合同。但王先生為了謀取房屋漲價(jià)的利益，于2月27日單方解除買賣合同，并向產(chǎn)權(quán)登記部門出具解除合同的書面手續(xù)，導(dǎo)致她無法購(gòu)買該房屋，該房屋從雙方于2017年11月份簽訂買賣合同到王先生解除合同時(shí)，漲價(jià)幅度較大，因此原告的惡意違約將給她造成巨大的損失。

幾日后，張女士到銀行交涉貸款事宜，銀行工作人員稱，原房主到產(chǎn)權(quán)處聲明終止辦理貸款手續(xù)及過戶手續(xù)，銀行就終止了繼續(xù)進(jìn)行貸款審批手續(xù)，并將張女士提供的相關(guān)材料退還。張女士聯(lián)系王先生得知，王先生已經(jīng)一紙?jiān)V狀將她起訴到徐州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)人民法院，要求解除雙方簽訂的存量房買賣合同，并請(qǐng)求法院判令張女士的行為違約，應(yīng)支付5萬元違約金。

5月20日，徐州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)法院第一次開庭審理此案。張女士在庭審中表示，為了履行合同，她支付了中介費(fèi)7000元，評(píng)估費(fèi)2900元，并交納了個(gè)人所得稅6150元，王先生的惡意違約給她造成巨大損失，她依法提起反訴，要求王先生賠償各項(xiàng)損失。張女士的代理律師表示，銀行貸款額度緊張，導(dǎo)致貸款申請(qǐng)未及時(shí)批準(zhǔn)，這說明是由于市場(chǎng)行情以及銀行放貸條件的變化，導(dǎo)致張女士未能及時(shí)辦理貸款審批手續(xù)，這并不構(gòu)成根本性違約。雙方之間的合同，出售方是出售房屋取得對(duì)價(jià)，買方是支付房款取得房屋所有權(quán)，雙方在合同中約定先支付首付款，以貸款支付余款的方式。在貸款未按時(shí)批準(zhǔn)的情況下，買家可以通過現(xiàn)金支付方式履行合同義務(wù)，買家未在約定期限內(nèi)辦理貸款批準(zhǔn)手續(xù)，并不能對(duì)賣家的權(quán)利產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響，即使在雙方約定期限內(nèi)辦理了貸款手續(xù)，也不意味著賣家立即能夠取得該筆所貸款項(xiàng)，中間還有時(shí)間差，在貸款未及時(shí)獲得批準(zhǔn)的情況下，賣家迫不及待于第二天就到產(chǎn)權(quán)登記部門聲明解除合同，終止合同關(guān)系，是惡意違約。

“房主為了謀取更多的利益，利用買家履行合同瑕疵，惡意違約，特提出反訴�！睆埮吭诜丛V中提出，解除雙方房屋買賣合同；判令賣家退還已收取的購(gòu)房款55000元，賠償張女士交納的中介費(fèi)7000元，評(píng)估費(fèi)2900元，個(gè)人所得稅6150元，并賠償房屋差價(jià)損失10萬元。

王先生同意解除商品房買賣合同。但他表示，2萬元定金不能退還，僅能退3.5萬元購(gòu)房款并要求張女士承擔(dān)5萬元違約金。張女士交給資金監(jiān)管賬戶18.5萬元還在賬戶內(nèi)。至于張女士向中介交納的中介費(fèi)、評(píng)估費(fèi)以及個(gè)人所得稅，理所當(dāng)然應(yīng)當(dāng)由張女士個(gè)人承擔(dān)。王先生說，他們有證據(jù)證明是由于張女士的個(gè)人原因，才沒按照約定進(jìn)行辦理批準(zhǔn)手續(xù)。王先生提供了他與負(fù)責(zé)辦理銀行貸款手續(xù)的銀行工作人員的視頻，證明并非像張女士反訴時(shí)稱由于貸款房貸額度增加及房?jī)r(jià)上漲的原因造成。而第二段是錄音資料，是中介公司經(jīng)理和他的電話錄音，證明張女士沒有按照合同約定日期履行，更沒有用現(xiàn)金交付購(gòu)房款的行為。而張女士之所以沒有按照規(guī)定時(shí)間辦理好貸款手續(xù)，原因是張女士本人因評(píng)估費(fèi)交納的時(shí)間太晚造成的。

張女士表示，雙方并未在合同中約定貸款的支付日期。而王先生與銀行員工交談視頻中，銀行方面表示，最近幾個(gè)月銀行就沒有放款，證明了銀行放貸條件的變化。經(jīng)法院調(diào)解，買賣雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議。6月20日，法院組織雙方進(jìn)行調(diào)解，最終王先生和張女士自愿達(dá)成調(diào)解協(xié)議：解除雙方于2017年11月20日簽訂的《存量房買賣協(xié)議》及于2017年11月26日簽訂的《存量房買賣合同》。賣家給付買方定金及購(gòu)房款計(jì)55000元。

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