去年底，昆明市規(guī)劃局同意修改俊發(fā)逸天峰項(xiàng)目的報(bào)規(guī)條件，將原來(lái)規(guī)劃的寫(xiě)字樓，調(diào)整為公寓。今年2月，昆明市規(guī)劃局調(diào)整關(guān)上關(guān)坡片區(qū)整體規(guī)劃，原先設(shè)計(jì)方案中的的商業(yè)、寫(xiě)字樓等，均不同程度地被調(diào)整為住宅。
自2016年昆明市啟動(dòng)房地產(chǎn)去庫(kù)存工作以來(lái)，庫(kù)存壓力最大的寫(xiě)字樓，就成為昆明市重點(diǎn)調(diào)整的目標(biāo)，已經(jīng)有不下50萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)面積被砍掉。但盡管如此，昆明寫(xiě)字樓的去化周期仍有48個(gè)月，市場(chǎng)上寫(xiě)字樓總體仍舊供大于求。
保利中心可直接通達(dá)地鐵3號(hào)線梁家河站
不過(guò)，有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士注意到，昆明市在進(jìn)行商改住的時(shí)候，大多數(shù)被調(diào)整的寫(xiě)字樓項(xiàng)目都不在地鐵沿線或核心商圈，而位于地鐵沿線，特別是核心商圈的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，并沒(méi)有受到太多開(kāi)發(fā)限制。這與當(dāng)前昆明寫(xiě)字樓市場(chǎng)的整體表現(xiàn)也是一致的——雖然市面上寫(xiě)字樓不少，可是受歡迎程度卻大相徑庭，老舊且位置不太好的寫(xiě)字樓遭受冷遇，但新建的硬件條件良好的寫(xiě)字樓，如果在地鐵沿線和核心商圈，無(wú)論是銷售還是租賃都有良好表現(xiàn)。
尤其是在昆明主城區(qū)已經(jīng)通車的兩條地鐵沿線，這幾年新建的高標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓都比較受歡迎。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)調(diào)查，在去年昆明地鐵3號(hào)線通車后，主城區(qū)地鐵2號(hào)線和3號(hào)線沿線、幾個(gè)主要商圈的寫(xiě)子樓都明顯比以往更受青睞，不僅銷售勢(shì)頭比較好，租金也有上漲趨勢(shì)。以西市區(qū)門戶商圈地段的保利中心來(lái)說(shuō)，目前售價(jià)已經(jīng)達(dá)近2萬(wàn)元，租金則上漲到了每平方米80-150元。這在昆明新建寫(xiě)字樓中是比較高的。如果以100元的租金計(jì)算，保利中心投資的年回報(bào)率超過(guò)6%。
保利中心位于環(huán)城西路和二環(huán)西路之間，因?yàn)榈靥幊鞘兄行暮臀魇袇^(qū)的過(guò)渡帶，除了昆明中軸人民路聯(lián)通東西，還有兩條環(huán)城路溝通南北，在地鐵3號(hào)線通車后，交通優(yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯，正在逐漸發(fā)展為昆明西部的門戶商圈。保利中心2016年就已經(jīng)建成交付使用，據(jù)開(kāi)發(fā)商云南保利置業(yè)反映，因?yàn)榕渲酶�、位置好，�?xiě)字樓的銷售與企業(yè)入住率都比較好，特別是去年8月地鐵3號(hào)線通車后，入住率明顯上升。
這樣的情況在主城其他幾個(gè)主要商圈的地鐵寫(xiě)字樓中也有體現(xiàn)，比保利中心更早投入使用的順城雙塔、俊發(fā)中心、欣都龍城、同德廣場(chǎng)等，也都不同程度地受益于地鐵。
因?yàn)槲恢煤糜布礁�，保利中心成功吸引了眾多金融與投資機(jī)構(gòu)入住
據(jù)上述寫(xiě)字樓的招商部門反映，雖然昆明地鐵2號(hào)線早在2014年就已經(jīng)通車，但地鐵帶來(lái)的積極影響到地鐵3號(hào)線通車后才變得比較明顯，因?yàn)?號(hào)線通車后，通過(guò)地鐵可以到達(dá)昆明東南西北四個(gè)方向，機(jī)場(chǎng)和高鐵站也實(shí)現(xiàn)了地鐵直達(dá)，這對(duì)寫(xiě)字樓而言大大提高了辦公人群通勤的便利程度，也有利于商務(wù)出行。
中原、世聯(lián)等機(jī)構(gòu)都認(rèn)為，地鐵對(duì)昆明寫(xiě)字樓的加成作用現(xiàn)在還剛剛開(kāi)始，再過(guò)2年，到地鐵4號(hào)線、5號(hào)線以及其1、2線延長(zhǎng)線通車后，昆明地鐵網(wǎng)絡(luò)將基本建成，地鐵沿線的寫(xiě)字樓優(yōu)勢(shì)會(huì)更為明顯。只不過(guò)，雖然地鐵對(duì)沿線寫(xiě)字樓總體都是利好，但最受歡迎的還是位于城市主要商圈的新建寫(xiě)字樓，老舊寫(xiě)字樓和不在主要商圈的寫(xiě)字樓租售仍舊有壓力。
昆明市場(chǎng)上老舊寫(xiě)字樓面臨的主要問(wèn)題是硬件水平低，尤其是電梯配置少、車位不足，而新建寫(xiě)字樓在這方面的優(yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯，比如保利中心就配置有6部高速電梯，而且是更適合寫(xiě)字樓的大容量電梯，最大乘坐人數(shù)達(dá)18人，這在目前昆明寫(xiě)字樓中是比較少見(jiàn)的。在停車方面，由于保利中心的停車位多達(dá)2000個(gè)，停車相當(dāng)方便。
地鐵之所以對(duì)昆明寫(xiě)字樓影響這么大，是因?yàn)殡S著城市擴(kuò)大，通勤距離越來(lái)越長(zhǎng)，開(kāi)車又受堵車、停車等一些列制約因素，所以乘坐地鐵成為上下班首選交通工具，從紐約到東京，從香港到京滬都是如此，未來(lái)昆明上班族也會(huì)逐漸放棄開(kāi)車，改為乘地鐵上班，因此位于主要商圈地鐵站旁邊的寫(xiě)字樓，將成為辦公的第一選擇。
由于昆明地鐵網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃已定，主要商圈格局也已大體清晰，實(shí)際上位于核心商圈地鐵站旁邊的高水品寫(xiě)字樓并不多，而隨著昆明城市交通逐漸進(jìn)入地鐵時(shí)代，這些寫(xiě)字樓以后將會(huì)越來(lái)越吃香。
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