昆明樓市是一碗過橋米線的湯

剛剛過去的昆明秋季房交會，人氣比去年旺了不少，但還給人一種明顯的感覺，是看的人多，買的人少，連總裁親自出馬簽售也不太有號召力，讓人感覺昆明樓市就象昆明的氣候一樣溫吞，但如果透過現(xiàn)實的樓市數(shù)據(jù)，實際情況也許跟看到的不太一樣。

昆明沒人買房了嗎？不是。昆明去年全年成交面積為628萬平方，2010年成交606萬平方，而今年前8個月成交面積已達679萬平方，說明昆明還有很多人在買房。

昆明人買不起房了嗎？應該也不是。2009年昆明城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16496元，2011年上升為21966元，上升33%；2009年昆明儲蓄存款余額1922.92億元，2011年上升為2615.65億元（ps：2011年昆明GDP總量2509.58億元），上升36%。昆明人的錢多起來了。

從商品房成交價格來看，2009年成交均價5232元/平方米；據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，8月昆明市住宅成交均價7398元/平方米，與2009年相比上升了41%。而從商品房購買價格預期來看，我們多年對房交會的購房者進行了跟蹤調(diào)查，2009年昆明購房者對商品房購買價格預期比例最高的是4000-5000元/平方米，而今年預期價格比例最高的是6000-8000元/平方米。2009年可以接受房價在7000元/平方米以上的比例只有不到2%，而今年房價預期8000元/平方米以上的有近27%。09年可以接受房款總價70萬以上的占14%，今年可以接受房款總價80萬以上的占35%。

從以上數(shù)據(jù)我們可以看到，即使房價在某種程度上上漲得比較明顯，昆明還是有很多人在買房，那買房的是什么人呢？

2009年房交會上有購房意向的客戶中，購房投資的比例占21%，而今年只有10%；2009年改善性住房客戶占52%，今年只有25%；2009年準備為子女購房的占22%，今年有27%；2009年因結(jié)婚購房的比例是12%，今年這個比例上升到了32%。從數(shù)據(jù)上我們明顯看出，由于政策的影響，投資性購房和改善性購房的客戶數(shù)量明顯下降，而所謂的“剛需”客戶明顯上升。之所以說是“所謂”的剛需客戶，是因為這種剛需是一種政策剛需，而不是市場剛需，在這里我們不展開討論，但是因為政策的原因，讓客戶的需求特征表現(xiàn)得很明顯。

既然“剛需”旺盛，那房交會上怎么會看的多買的少呢？

2009年房交會上的意向購房客戶預期房價會漲很多的占14%，而今年只占5%；2009年預期“房價會漲一點”的占57%，而今年預期“房價會漲一點”的下降到了34%；2009年預期房價“會跌一點”的占4.5%，今年預期房價“會跌一點”的上升到了25%。因此，客戶已經(jīng)不那么擔心房價再象前些年一樣飛漲了，他們買房就顯得更從容，更理性，過去那種想通過簡單“優(yōu)惠“和“擠壓”的手段來讓客戶搶房的愿望已經(jīng)不容易實現(xiàn)。

這樣看似“溫吞”的市場實際上仍然蘊藏著很強的購買力，昆明樓市就象一碗剛端上桌的過橋米線的湯，表面平靜，下面很燙。一方面前面所述的成交量和成交價的表現(xiàn)可以說明市場能量，另一方面，今年房交會意向客戶的調(diào)查結(jié)果表明，預期房價會下跌很多的比例僅有2%，而這個比例在2009年高達25%，說明購房客戶對房價會明顯下跌已經(jīng)不抱太大希望，只要產(chǎn)品合適，他們就不會象過去那樣刻意地捂緊口袋，因此，在理解和尊重客戶的基礎(chǔ)上，潛心打造精品，誠心踏實服務，才能最終贏得客戶。