最新房地產(chǎn)政策解讀

最新房地產(chǎn)政策解讀奚正輝
2010年4月17日，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》（國發(fā)〔2010〕10號(hào)），該政策可謂空前嚴(yán)厲，政策出臺(tái)之后的2個(gè)月內(nèi)房價(jià)小幅下挫，交易量嚴(yán)重萎縮，但是3個(gè)月之后，價(jià)格與價(jià)格都出現(xiàn)反彈。由于中國的貨幣政策還非常寬松，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步快速增長，物價(jià)也在上漲，故房地產(chǎn)價(jià)格沒有下調(diào)。高房價(jià)嚴(yán)重影響了普通居民的居住問題，導(dǎo)致居民居住困難及改善居住困難。而且，高房價(jià)導(dǎo)致居民的收入都花費(fèi)在房屋上，使其沒有多余的錢去改善其它生活質(zhì)量，也影響了其它行業(yè)的消費(fèi)與發(fā)展。
　　居住是老百姓的民生問題，政府必須出面解決。近期，國家陸續(xù)出臺(tái)了嚴(yán)厲的政策打壓房價(jià)，主要有：2010年9月29日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺(tái)了《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅[2010]94號(hào)）。2010年10月7日，上海市市政府批轉(zhuǎn)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場調(diào)控加快推進(jìn)住房保障工作若干意見的通知》（滬府發(fā)〔2010〕34號(hào)）
本律師長期從事房地產(chǎn)交易投資，將新舊政策進(jìn)行了比較，并簡單總結(jié)如下，供需要的讀者參考適用：

一、住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)
　　若有下例情形之一，就被認(rèn)定是第二套住房貸款（其首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，停止發(fā)放住房貸款）：
1、借款人首次申請利用貸款購買住房，如在擬購房所在地房屋登記信息系統(tǒng)（含預(yù)售合同登記備案系統(tǒng)）中其家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）已登記有一套成套住房的；
2、借款人已利用貸款購買過一套住房（即使該住房已經(jīng)出售），又申請貸款購買住房的。

二、契稅政策變化
　　對個(gè)人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。對個(gè)人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。
注：增加了該住房屬于家庭唯一住房。

三、個(gè)人所得稅的變化
　　對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。
　　注：原來規(guī)定是可以先繳納保證金，1年內(nèi)重新購房可以退保證金。但是對個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，依舊免征個(gè)人所得稅。

四、限購房屋
　　2010年10月7日起，暫定上海市及外省市居民家庭只能在本市新購一套商品住房(含二手房）。對違反規(guī)定購房的，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予受理房地產(chǎn)登記。

五、境外人購房
1、境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在中國境內(nèi)不得購買非住宅，除非先設(shè)立外商投資企業(yè)。
2、境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過一年的境外個(gè)人可以購買符合實(shí)際需要的自用、自住商品房。（內(nèi)部要求只能買一套）


奚正輝 律師 上海中建中匯律師事務(wù)所

今題網(wǎng)  2011-02-01   字體:[大]  [中]  [小]     我要評(píng)論    源自:和訊網(wǎng)   閱讀次數(shù):  238

房價(jià)|住房|供應(yīng)|調(diào)控|房地產(chǎn)

各州、市人民政府，省直各委、辦、廳、局：

為深入貫徹落實(shí)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》（國辦發(fā)〔2011〕1號(hào)）精神，進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，推動(dòng)我省城鎮(zhèn)化科學(xué)發(fā)展，現(xiàn)提出以下十項(xiàng)政策措施。

一、提高對做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作重要性的認(rèn)識(shí)

（一）做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作是保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康快速發(fā)展的需要。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)性強(qiáng)，是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱。加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，能有效增加，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)消費(fèi)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，對促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康快速發(fā)展具有十分重要的作用。

（二）做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作是保障和改善民生、加快構(gòu)建和諧社會(huì)的需要。發(fā)展商品住房是推動(dòng)城市住房制度改革、保障和改善民生的重要手段。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，進(jìn)一步增加商品住房供應(yīng)，穩(wěn)定住格，能有效保障居民住房需要、改善住房條件，提高人民群眾生活水平，對構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)具有十分重要的意義。

（三）做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作是推動(dòng)城鎮(zhèn)化科學(xué)發(fā)展的需要。房地產(chǎn)是城鎮(zhèn)建設(shè)的重要組成部分，是推進(jìn)城鎮(zhèn)化的重要基礎(chǔ)和條件。加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，有利于加快城鎮(zhèn)建設(shè)步伐，提高城鎮(zhèn)建設(shè)水平，推動(dòng)城鎮(zhèn)化科學(xué)發(fā)展。

二、切實(shí)推動(dòng)城鎮(zhèn)化科學(xué)發(fā)展

（四）調(diào)整完善城鎮(zhèn)化發(fā)展思路。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，在加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化的同時(shí)，進(jìn)一步加快社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，改善農(nóng)村面貌，縮小城鄉(xiāng)差距，走城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的道路。要多渠道增加城鄉(xiāng)住房供應(yīng)，積極穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民進(jìn)城，滿足人民群眾多樣化居住需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

（五）積極探索城鎮(zhèn)建設(shè)新模式。要從云南山區(qū)多、壩區(qū)少的實(shí)際出發(fā)，進(jìn)一步轉(zhuǎn)變城市建設(shè)發(fā)展理念，推行組團(tuán)式發(fā)展模式。積極探索具有云南特色的城鎮(zhèn)化建設(shè)新路子，在繼續(xù)抓好中心城市建設(shè)的同時(shí)，重點(diǎn)建設(shè)好中小城市，大力建設(shè)以山地、山水、田園為特色的城鎮(zhèn)，引導(dǎo)人口合理分布，有效緩解城市人口過度集中的壓力。

（六）科學(xué)合理制定城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃。進(jìn)一步完善城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，嚴(yán)格規(guī)劃管理，維護(hù)規(guī)劃的嚴(yán)肅性，規(guī)劃一經(jīng)確定，不得隨意調(diào)整。要充分發(fā)揮規(guī)劃的指導(dǎo)調(diào)控作用，以壩區(qū)為重點(diǎn)，加大耕地保護(hù)力度，集約節(jié)約利用，推動(dòng)城鄉(xiāng)可持續(xù)發(fā)展。

三、加大保障性安居工程建設(shè)力度

（七）確保完成城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)目標(biāo)任務(wù)。各地要按照覆蓋全面、互為補(bǔ)充、結(jié)構(gòu)合理、比例協(xié)調(diào)的總體要求，盡快編制完善“”保障性安居工程建設(shè)規(guī)劃和年度工作計(jì)劃，逐步建立健全住房梯級(jí)供應(yīng)制度，進(jìn)一步完善住房保障體系。要采取有力措施，加大工作力度，確保按時(shí)按質(zhì)按量完成中央和省下達(dá)的各項(xiàng)保障性安居工程建設(shè)年度任務(wù)。2011年，全省要通過新建、改建、購買和長期等方式，完成40萬套城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)任務(wù)。

（八）增加公共租賃住房供應(yīng)。要將公共租賃住房作為住房保障的重點(diǎn)，逐步實(shí)行廉租住房和公租住房并軌，面向城鎮(zhèn)中、低收入住房困難家庭出租，優(yōu)先解決低收入家庭住房困難問題。

（九）健全保障性安居工程建設(shè)投融資體制機(jī)制。各州、市政府及保障性住房建設(shè)任務(wù)較重的縣（市、區(qū)）政府，可成立專門的具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的保障性住房建設(shè)投資公司，承擔(dān)公共租賃住房等保障性住房的開發(fā)、建設(shè)和管理運(yùn)營職能。同時(shí)，要積極爭取使用銀行提供的中長期貸款和機(jī)構(gòu)投資者的投資，鼓勵(lì)和引導(dǎo)實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與公共租賃住房的開發(fā)經(jīng)營和棚戶區(qū)改造住房的開發(fā)建設(shè)，拓展保障性住房投融資渠道。

（十）完善保障性住房管理制度。借鑒先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我省實(shí)際，進(jìn)一步完善保障性住房管理制度。特別要嚴(yán)格準(zhǔn)入、退出機(jī)制，提高保障性住房資源的利用效率，切實(shí)解決好中低收入家庭住房問題。逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋范圍，有條件的地區(qū)可以將建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。

四、嚴(yán)格執(zhí)行國家房地產(chǎn)稅收政策

（十一）調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策。嚴(yán)格執(zhí)行國家關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅的有關(guān)政策，對個(gè)人購買商品住房不足5年轉(zhuǎn)讓交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征收營業(yè)稅。

（十二）加大稅收征管工作力度。加強(qiáng)對土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點(diǎn)對定價(jià)明顯超過周邊房價(jià)水平以及不按申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對外銷售的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。

（十三）完善稅收征管方式。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅(jiān)決堵塞“陰陽合同”產(chǎn)生的稅收漏洞。今年內(nèi)，要在有條件的城市進(jìn)行試點(diǎn)。

五、嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策

（十四）加強(qiáng)住房信貸監(jiān)管。對貸款購買第二套住房的家庭，執(zhí)行首付款比例不低于60%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍的政策規(guī)定。進(jìn)一步建立健全貸監(jiān)督管理辦法，由銀行業(yè)監(jiān)管部門對商業(yè)銀行執(zhí)行差別化信貸政策進(jìn)行監(jiān)督檢查，對違規(guī)行為要嚴(yán)肅處理。

（十五）統(tǒng)一第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。嚴(yán)格執(zhí)行省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、中國人民銀行昆明中心支行和銀監(jiān)會(huì)云南監(jiān)管局《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)文件的通知》（云建房〔2010〕367號(hào)）的相關(guān)要求，統(tǒng)一第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范認(rèn)定程序。

六、加強(qiáng)住房用地供應(yīng)管理

（十六）切實(shí)增加土地供應(yīng)。根據(jù)房地產(chǎn)市場供求情況，科學(xué)確定房地產(chǎn)用地供應(yīng)量和供應(yīng)計(jì)劃，確保商品住房用地總體供應(yīng)充足。房價(jià)上漲壓力較大的城市，要增加限價(jià)商品住房用地計(jì)劃供應(yīng)量。今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。

（十七）確保保障性住房建設(shè)用地。認(rèn)真落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量70%的要求，并確保在每年上半年內(nèi)供應(yīng)到位。對保障性住房用地沒有完全落實(shí)的州、市、縣（市、區(qū)），不再提供其他房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地。保障性住房建設(shè)用地一經(jīng)確定，不得隨意更改。在各地新增建設(shè)用地年度計(jì)劃中，要單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保。

（十八）進(jìn)一步完善土地出讓方式。積極采用綜合評(píng)標(biāo)方式，大力推廣以“限房價(jià)、競地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。

（十九）加強(qiáng)對企業(yè)準(zhǔn)入資格和資金來源的審查。參加土地競買的單位，必須具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，并且資質(zhì)等級(jí)應(yīng)與競買土地規(guī)劃的住房建設(shè)總量相對應(yīng)。參加土地競買的單位，必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明。

（二十）嚴(yán)肅查處土地違法違規(guī)行為。對擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，要堅(jiān)決糾正和嚴(yán)肅查處，具體處理辦法由省國土資源廳會(huì)同相關(guān)部門研究制定。對已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證開工建設(shè)的，必須及時(shí)收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。要依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資達(dá)不到25%以上的（不含土地價(jià)款），不得以任何方式轉(zhuǎn)讓土地及合同約定的土地開發(fā)項(xiàng)目。

七、合理引導(dǎo)住房需求

（二十一）實(shí)行限購政策。房價(jià)上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏�居民家庭、能夠提供�?dāng)?shù)匾荒暌陨霞{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏�居民家庭限�?/SPAN>1套住房；對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏�居民家庭、擁�?/SPAN>1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏�居民家庭、無法提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏�居民家庭，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。

（二十二）完善限購措施。已采取住房限購措施的城市，要按國務(wù)院相關(guān)要求，對現(xiàn)行限購政策進(jìn)行調(diào)整完善。其他城市也要根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場價(jià)格變化情況，在必要時(shí)按要求出臺(tái)限購措施。

八、建立完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)和房價(jià)監(jiān)測機(jī)制

（二十三）加快建立個(gè)人住房信息系統(tǒng)。要按照住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要求，加快建設(shè)數(shù)據(jù)集中、信息完整、查詢方便的個(gè)人住房信息系統(tǒng)，為執(zhí)行住房限購、差別化信貸、稅收調(diào)控政策提供技術(shù)支撐平臺(tái)。具體由省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳會(huì)同財(cái)政、稅務(wù)、銀行等部門研究制定實(shí)施方案并盡快建設(shè)完成。各州、市、縣（市、區(qū)）政府要相應(yīng)建立當(dāng)?shù)亟y(tǒng)一的個(gè)人住房信息系統(tǒng)，并與省級(jí)信息系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)相互連接、信息共享。個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)費(fèi)用應(yīng)納入同級(jí)財(cái)政預(yù)算予以保障。

（二十四）進(jìn)一步完善房價(jià)監(jiān)測機(jī)制。參照國家對重點(diǎn)城市房價(jià)統(tǒng)計(jì)和監(jiān)測辦法，逐步建立我省重點(diǎn)城市房價(jià)統(tǒng)計(jì)監(jiān)測機(jī)制，完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，進(jìn)一步加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的跟蹤、研判、預(yù)警并提出調(diào)控對策措施建議。具體辦法由云南省房地產(chǎn)市場監(jiān)測調(diào)控協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室制定實(shí)施。

九、落實(shí)房地產(chǎn)市場調(diào)控工作責(zé)任

（二十五）明確地方政府責(zé)任。各城市人民政府作為責(zé)任主體，要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度、物價(jià)上漲水平和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布，在公布后10日內(nèi)報(bào)省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳備案。因房地產(chǎn)市場調(diào)控不力，房價(jià)可能突破年度控制目標(biāo)的城市，必須實(shí)行“限房價(jià)、競地價(jià)”的商品住房建設(shè)用地供應(yīng)方式。要統(tǒng)一將住房保障和穩(wěn)定房價(jià)工作作為對政府工作考核的重要指標(biāo)，納入年度綜合考核內(nèi)容。

（二十六）實(shí)行行政首長負(fù)責(zé)制。各地房地產(chǎn)市場調(diào)控工作實(shí)行州、市、縣（市、區(qū)）行政首長負(fù)責(zé)制，政府主要領(lǐng)導(dǎo)作為第一責(zé)任人，分管領(lǐng)導(dǎo)作為直接責(zé)任人，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、組織做好本地的住房保障和穩(wěn)定房價(jià)工作。

（二十七）落實(shí)約談制度。要按照國家有關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)對州、市、縣（市、區(qū)）人民政府住房保障和穩(wěn)定房價(jià)工作的監(jiān)督和檢查。對未能實(shí)現(xiàn)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)，新建住房價(jià)格出現(xiàn)過快上漲勢頭，保障性安居工程建設(shè)進(jìn)度緩慢、租售管理和后期使用監(jiān)管不力以及對土地出讓中連續(xù)出現(xiàn)樓面地價(jià)超過同類地塊歷史最高價(jià)、保障性住房建設(shè)用地到期未落實(shí)的，約談相關(guān)州、市、縣（市、區(qū)）人民政府主要負(fù)責(zé)人，并通過媒體向社會(huì)公布。具體約談辦法由省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、國土資源廳、監(jiān)察廳會(huì)同有關(guān)部門制定實(shí)施。

（二十八）實(shí)施行政問責(zé)。除上述約談規(guī)定外，對措施不到位、工作不力、未能如期完成各項(xiàng)目標(biāo)任務(wù)的州、市、縣（市、區(qū)）人民政府相關(guān)責(zé)任人，要按照國家和我省行政問責(zé)制度有關(guān)規(guī)定予以問責(zé)。具體問責(zé)辦法由省監(jiān)察廳、住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、國土資源廳會(huì)同有關(guān)部門制定實(shí)施。

十、營造房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的良好輿論環(huán)境

（二十九）堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。各級(jí)新聞媒體要堅(jiān)持正面宣傳，大力宣傳各地穩(wěn)定房價(jià)和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn)，深入解讀各項(xiàng)政策措施，防止虛假信息或不負(fù)責(zé)的猜測、評(píng)論誤導(dǎo)消費(fèi)預(yù)期。對制造、散布虛假消息，擾亂房地產(chǎn)市場秩序的，要依法追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。

（三十）建立健全信息公開機(jī)制。各地、各有關(guān)部門要定期發(fā)布市場信息，增加透明度，引導(dǎo)居民根據(jù)自身居住狀況和經(jīng)濟(jì)承受能力理性消費(fèi)，督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)誠信經(jīng)營、合理定價(jià)、依法銷售，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)營造良好的輿論環(huán)境。

2011年1月31日