別以環(huán)線論房?jī)r(jià)——昆明萬元房?jī)r(jià)高調(diào)出走

昆明萬元房?jī)r(jià)高調(diào)出走

  工作10年的楊曉蕾最近四處打聽到安寧買房的事兒。不是楊曉蕾后知后覺，現(xiàn)在才想到置業(yè)，她一直在攢錢想買房，前些年她也陸續(xù)與一些知名的樓盤“擦肩而過”，而幾多猶豫后的她習(xí)慣了安慰自己，再存?zhèn)�三五年的錢，就可以負(fù)擔(dān)起二環(huán)外不遠(yuǎn)處某個(gè)樓盤的兩室一廳了。
  眼睜睜看著昆明二環(huán)外樓盤從4000多元漲到6000多元的一兩年中，楊曉蕾曾幻想樓市拐點(diǎn)會(huì)藏在未來的某個(gè)時(shí)間點(diǎn)，可是經(jīng)歷了2010年房?jī)r(jià)應(yīng)聲而起的瘋狂，她沉不住氣卻也實(shí)力不再了�！爱�(dāng)初考慮置業(yè)二環(huán)外，無非就是想避開城中心居高臨下的房?jī)r(jià)，現(xiàn)在可好，盼到開盤的項(xiàng)目均價(jià)都沖著萬元而去，就連三環(huán)邊的項(xiàng)目也有破萬的。”楊曉蕾告訴記者，二環(huán)外早已不是置業(yè)樂土，萬元樓盤無聲地由主城中心區(qū)向外擴(kuò)散。勢(shì)不可擋之下，她只有向二環(huán)作別。
  別說是初次置業(yè)的楊曉蕾，即便是投資多年的李宏海，也深刻感受到了近來萬元房?jī)r(jià)的高調(diào)出走。曾經(jīng)購(gòu)買物業(yè)不出二環(huán)的他，也不再只盯著二環(huán)內(nèi)，而轉(zhuǎn)向區(qū)域和板塊的新焦點(diǎn)。往北有南亞未來城，朝東南有螺絲灣國(guó)際商貿(mào)城，向西有經(jīng)典雙城……越來越多后起之秀吸引著李宏海走出環(huán)線，告別二環(huán)圈層。
  眼下，東北白沙河片區(qū)的土地出讓源源不斷，通往北部山水新城的柏油大道修整一新，草海城市會(huì)客廳的未來呼之欲出，歷來將鎖定中心地段的開發(fā)商們都在追隨城市發(fā)展的新軌跡，調(diào)整拓進(jìn)的方向。

從分水嶺到價(jià)格權(quán)利線
  攤開昆明地圖，縱橫交錯(cuò)的線路搭起了城市的骨架，而最顯眼的同心圓——環(huán)線圈層則以城市生長(zhǎng)記錄者的姿態(tài)，延展出昆明30年的建設(shè)與發(fā)展歷程。
  2005年東、南二環(huán)的改造，打破了圍困城市發(fā)展的一道重要屏障，二環(huán)沿線35塊共計(jì)1698畝土地的出讓催生了二環(huán)地產(chǎn)開發(fā)布局的大潮，也引發(fā)了后來俊發(fā)地產(chǎn)、銀海地產(chǎn)和盛高置地重新確定二環(huán)房?jī)r(jià)標(biāo)桿的博弈。
  2007年上半年，云南財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)與土地政策研究中心根據(jù)其房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)走勢(shì)，針對(duì)昆明二環(huán)外、一環(huán)至二環(huán)、一環(huán)內(nèi)房?jī)r(jià)體系的狀況提出了“451”格局——二環(huán)外普通商品房均價(jià)從3000-4000元/平米不等；一環(huán)到二環(huán)之間的房?jī)r(jià)從4000 -5000元/平米不等；一環(huán)內(nèi)則向1萬元靠齊，價(jià)位區(qū)間到了6500元-10000元/平米。當(dāng)時(shí)，“451”幾乎經(jīng)得起所有樓盤的價(jià)格驗(yàn)證，因此很快稱為了獲得市民普遍認(rèn)同的標(biāo)準(zhǔn)。
  2007年下半年，房交會(huì)的召開讓樓市把所有的目光聚焦于二環(huán)邊。銀�！ゎI(lǐng)域、金色俊園、盛高大城高調(diào)亮相，讓大家對(duì)二環(huán)這個(gè)5000元的分水嶺是否將主導(dǎo)一環(huán)至二環(huán)間房?jī)r(jià)的猜想達(dá)到了高潮。
  在見證昆明樓市發(fā)展、昆明房?jī)r(jià)上漲的這三五年中，二環(huán)充當(dāng)了重要的標(biāo)準(zhǔn)線，從分水嶺到衡量圈內(nèi)房?jī)r(jià)走勢(shì)的主宰，它無形中已是開發(fā)與置業(yè)的參考圈。
  毫無疑問，從一環(huán)到二環(huán)，每一次城市與郊區(qū)界限的界定，都會(huì)帶來商品房開發(fā)的延展，相應(yīng)之下，房?jī)r(jià)也隨城市化進(jìn)程的加快而呈現(xiàn)出圈層效應(yīng)。無論是業(yè)內(nèi)提出的“451”，還是后來的“571”，都指向二環(huán)這條權(quán)利線。身居圈內(nèi)的樓盤天生比圈外價(jià)高一等，并且根據(jù)離中心距離的遠(yuǎn)近，房?jī)r(jià)一般都脫不開從低到高的規(guī)律。
  然而，隨著開山鑿洞的三環(huán)貫通，圈層的輪廓更豐滿了，但二環(huán)進(jìn)階并且圈定樓市價(jià)格的作用力卻今非昔比，其定格房?jī)r(jià)的圈層效應(yīng)已轉(zhuǎn)弱甚至失效。

高價(jià)樓盤破環(huán)而起
  2010年3月，來自昆明風(fēng)之鈴市場(chǎng)咨詢機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告顯示，一環(huán)內(nèi)在售普通住房銷售價(jià)格集體破萬，達(dá)到歷史最高水平。而這僅是2010年房?jī)r(jià)格局變化的開始。在中心的標(biāo)桿越立越穩(wěn)的同時(shí)，一些與中心區(qū)位樓盤價(jià)格相匹敵的高價(jià)樓盤跳脫于二環(huán)價(jià)格權(quán)利線之外，打破了與市中心距離成比例的價(jià)格規(guī)律。
  根據(jù)本刊2010年11月的實(shí)時(shí)監(jiān)控，二環(huán)外的同德·錦江家園洋房均價(jià)10000元/平米，紅星國(guó)際生態(tài)城市起價(jià)9800元/平米，均價(jià)13000元/平米；龍江雅苑高層9400元/平米，洋房12600元/平米；欣都龍城13000元/平米，萬科金域緹香高層均價(jià)9600元/平米，南亞未來城洋房均價(jià)9000-12000元/平米。而已售樓盤房源作為二手房在網(wǎng)上掛出的價(jià)格也隨行就市地攀高，南亞風(fēng)情·第壹城小戶型12000元/平米，新亞洲體育城小戶型10000元/平米左右……越來越多奔著萬元而去的普通商品房小區(qū)高調(diào)現(xiàn)身，其受關(guān)注度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了二環(huán)內(nèi)的很多樓盤，就連售價(jià)都比穩(wěn)居中心區(qū)域內(nèi)的不少項(xiàng)目更勝一籌。
  2010年11月下旬，昆明市風(fēng)之鈴市場(chǎng)研究咨詢機(jī)構(gòu)提供的咨詢報(bào)告顯示：昆明一環(huán)內(nèi)的新開樓盤均價(jià)在15000-20000元/平方米，二環(huán)周邊區(qū)域的樓盤均價(jià)為9000-13000元/平方米，二環(huán)外區(qū)域的樓盤均價(jià)水平在7000-10000元/平方米不等。不難看出，要遵循以往的思路為房?jī)r(jià)格局找到年輪狀的層級(jí)排序，這些層級(jí)只會(huì)越來越寬泛，重疊越來越多。很多樓盤的價(jià)格已經(jīng)開始脫離了由內(nèi)而外遞減的趨勢(shì)，即便是三環(huán)邊甚至三環(huán)外的項(xiàng)目，同樣亮出了與中心區(qū)樓盤相差不遠(yuǎn)的價(jià)格。

中心觀念生變
  曾經(jīng)，二環(huán)內(nèi)的樓盤多少因交通便捷、配套豐富而顯得身價(jià)不俗，這些由城市發(fā)展歷史導(dǎo)致的優(yōu)越性在一定時(shí)期內(nèi)被加固并放大。開發(fā)項(xiàng)目對(duì)地段追求的理解也狹義地局限于對(duì)市中心的聚焦。居中心者的樓盤也一度成為圈里圈外備受矚目的焦點(diǎn)。
  但是，隨著城市化進(jìn)程的加快，城中村改造的推進(jìn)，昆明單中心的局面生變，“中心”的概念有了更寬泛的對(duì)應(yīng)。一方面，城市副中心的規(guī)劃讓眾多新生的項(xiàng)目在復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)的路上前仆后繼，以城市綜合體的輻射力與影響力撐起區(qū)域副中心的爭(zhēng)奪戰(zhàn)第一次讓主城中心失色。北市、南市、西市在孕育新中心的過程中，都擁有了屬于自己的粉絲，變局之下，房地產(chǎn)開發(fā)的腳步也向北、向西、向南甚至向東落下重重的足跡。另一方面，各個(gè)區(qū)域中一些小板塊因?yàn)橛兄仡^項(xiàng)目的加盟，也形成了具備號(hào)召全城的聚焦點(diǎn)。這些閃現(xiàn)而出的影響力，因?yàn)闃?gòu)成了不同的聚焦點(diǎn)，與區(qū)域的“中心”沾邊，或與板塊的“中心”有染，也就必然身價(jià)不同。
  多組團(tuán)、多中心的發(fā)展趨勢(shì)下，繼少數(shù)萬元級(jí)樓盤高調(diào)出走后，更多具備“中心”氣質(zhì)的項(xiàng)目將作別二環(huán)，在延展中的昆明城市版圖上形成匯聚人氣的中心標(biāo)桿。