利用政府文件，開(kāi)發(fā)商反水跳墻（媒體的見(jiàn)解）

利用政府文件、開(kāi)發(fā)商反水跳墻（媒體的見(jiàn)解）

政府文件引發(fā)“跳墻”銷售商告開(kāi)發(fā)商

http://www.sina.com.cn  2010年04月16日12:13  生活新報(bào)　本報(bào)記者 熊波

正當(dāng)普洱市墨江縣“鳳凰新城”銷售火熱之時(shí)，開(kāi)發(fā)商和樓盤銷售代理方鬧到了法庭。代理銷售方認(rèn)為，樓盤建成只等獲利之時(shí)，開(kāi)發(fā)商卻取消了他們的銷售權(quán)。對(duì)此次“跳墻”，開(kāi)發(fā)商“喊冤”，他們認(rèn)為，按當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)局一份文件要求，樓盤銷售代理方達(dá)不到相應(yīng)的銷售資質(zhì)，取消合同實(shí)屬無(wú)奈。昨天，省高院二審此案。

胡先生是昆明高屋房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡(jiǎn)稱高屋公司）的法定代表人，2007年1月1日，高屋公司與普洱昆利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱昆利公司）簽訂了一份《樓盤策劃代理合同》。合同約定，由高屋公司獨(dú)家策劃并代理銷售昆利公司在墨江縣開(kāi)發(fā)的“漣漪新城”（現(xiàn)在的“鳳凰新城”）樓盤項(xiàng)目。

然而，項(xiàng)目即將建成之時(shí)，昆利公司卻取消了高屋公司的代理銷售權(quán)。胡先生說(shuō)，為籌備銷售工作，他投入了大量的人力和財(cái)力，前期的款項(xiàng)他就墊了五六十萬(wàn)元。為了挽回?fù)p失，胡先生一紙?jiān)V狀將昆利公司告上法庭，要求昆利公司支付50萬(wàn)元的損失以及賠償因違約造成的可得利益損失80多萬(wàn)元。

普洱市中院一審駁回了胡先生的訴訟請(qǐng)求。

胡先生不服一審判決上訴到省高院。昨天，省高院在開(kāi)庭審理此案時(shí)，昆利公司認(rèn)為，雖然高屋公司有了相應(yīng)的經(jīng)紀(jì)資質(zhì)，但沒(méi)有到普洱當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門進(jìn)行登記備案。他們認(rèn)為高屋公司沒(méi)有履行合同的能力，所以取消了合同。

但高屋公司認(rèn)為，沒(méi)有哪一條法律規(guī)定，不是當(dāng)?shù)氐慕?jīng)紀(jì)公司必須在當(dāng)?shù)卦O(shè)立分支機(jī)構(gòu)才能在當(dāng)?shù)貜氖陆?jīng)紀(jì)活動(dòng)。直到開(kāi)庭，昆利公司拿出2008年7月10日普洱市建設(shè)局下發(fā)的文件時(shí)，他們才知道有這樣的規(guī)定，之前他們沒(méi)有接到任何通知。

此外，昆利公司的代理人認(rèn)為，房屋銷售的宣傳策劃是昆利公司自己做的，沒(méi)有給高屋公司造成實(shí)際的損失。

本案沒(méi)有當(dāng)庭宣判。

文件是把“殺手锏”

發(fā)布時(shí)間：2010-04-16　　都市時(shí)報(bào)

一個(gè)是房屋經(jīng)紀(jì)公司，一個(gè)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。本來(lái)兩者是魚和水的關(guān)系，然而，昆明的一家中介和普洱的一家開(kāi)發(fā)商卻較上勁了。

胡總在昆明有一家叫“高屋”的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司。2007年，樓市一路飄紅。胡總與普洱的“昆利”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司談好一筆生意，約定由“高屋”獨(dú)家策劃并代理銷售“昆利”在普洱市墨江縣開(kāi)發(fā)的樓盤，并簽了合同。

然而，項(xiàng)目即將開(kāi)盤時(shí)，“高屋”的代理銷售權(quán)被取消了。胡總火了：“給你們做了那么多事，說(shuō)跳墻就跳墻，豈有此理！”他將“昆利”告上法庭，索賠50萬(wàn)違約金和80余萬(wàn)元的傭金損失。

法院駁回了“高屋”的請(qǐng)求。昨天，兩家公司在二審法庭相見(jiàn)。

“高屋”稱，公司具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資質(zhì)，也提交過(guò)相關(guān)證件，索賠損失均有合同為據(jù)。但是，“昆利”也有話要說(shuō)。

原來(lái)，2008年7月10日，普洱市建設(shè)局曾下發(fā)過(guò)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理的通知》。文件中規(guī)定：非普洱市的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，須在普洱市注冊(cè)登記分支機(jī)構(gòu)，才能在普洱市開(kāi)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。這份文件正是“昆利”的“殺手锏”。

“昆利”稱，雖然“高屋”有了相應(yīng)的經(jīng)紀(jì)資質(zhì)，但沒(méi)有到普洱當(dāng)?shù)氐怯泜浒�，也沒(méi)有在當(dāng)?shù)刈��?cè)分支機(jī)構(gòu)。對(duì)于一個(gè)樓盤來(lái)講，代理公司是否具有資質(zhì)，關(guān)乎著項(xiàng)目的生死存亡。他們因此認(rèn)為，“高屋”沒(méi)有履行合同的能力。

而胡總稱，直到開(kāi)庭，從對(duì)方的證據(jù)里才看到這份“與上位法相抵觸”的文件。

因雙方分歧太大，本案將擇日宣判。

開(kāi)發(fā)商“反水”銷售商索賠130萬(wàn)

2010-04-16 05:40 來(lái)源：云信網(wǎng)

“非普洱市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，須在普洱市注冊(cè)登記分支機(jī)構(gòu)，方可在普洱市開(kāi)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。庭上，開(kāi)發(fā)商昆利公司表示，2008年7月10日，普洱市建設(shè)局下發(fā)了一份文件，在一條規(guī)定的補(bǔ)充說(shuō)明中，還規(guī)定非普洱市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，須在普洱市注冊(cè)登記分支機(jī)構(gòu)，方可在普洱市開(kāi)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。

本報(bào)訊“非普洱市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，須在普洱市注冊(cè)登記分支機(jī)構(gòu)，方可在普洱市開(kāi)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。”普洱市建設(shè)局的這份規(guī)定，讓墨江縣“鳳凰新城”的開(kāi)發(fā)商和樓盤銷售代理商鬧到了法庭。

昨日，省高院開(kāi)庭對(duì)此案進(jìn)行二審。

樓盤回利之時(shí)開(kāi)發(fā)商“跳墻”

胡先生是昆明高屋房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡(jiǎn)稱高屋公司）的法定代表人。2007年1月1日，胡先生的公司與普洱昆利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱昆利公司）簽訂了一份《樓盤策劃代理合同》。合同約定，由高屋公司獨(dú)家策劃并代理銷售昆利公司在墨江縣開(kāi)發(fā)的“漣漪新城”（現(xiàn)在的墨江“鳳凰新城”）樓盤項(xiàng)目。合同還約定在簽署合同后至合同期滿前，如昆利公司違約不將該項(xiàng)目交由高屋公司總代理或中途無(wú)故終止合同，則由昆利公司賠償50萬(wàn)元的損失。

“為了籌備銷售工作，我們投入了大量的人力和財(cái)力，前期的款項(xiàng)我們就墊了五六十萬(wàn)元。”高屋公司的胡先生說(shuō)。為了挽回?fù)p失，胡先生一紙?jiān)V狀將昆利公司告上法庭，要求昆利公司支付50萬(wàn)元的損失，以及賠償因違約造成的可得利益損失金80多萬(wàn)元。

普洱市中院對(duì)此案開(kāi)庭審理后，駁回了胡先生的訴訟請(qǐng)求。

政府新文件銷售商無(wú)銷售資質(zhì)

一審宣判后，胡先生不服，上訴到省高院。昨日上午8點(diǎn)半，省高院開(kāi)庭審理了此案。

庭上，開(kāi)發(fā)商昆利公司表示，2008年7月10日，普洱市建設(shè)局下發(fā)了一份文件，在一條規(guī)定的補(bǔ)充說(shuō)明中，還規(guī)定非普洱市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，須在普洱市注冊(cè)登記分支機(jī)構(gòu)，方可在普洱市開(kāi)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。

昆利公司認(rèn)為，雖然高屋公司有了相應(yīng)的經(jīng)紀(jì)資質(zhì)，但沒(méi)有到普洱市當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門進(jìn)行登記備案。取消合同之前，他們就曾經(jīng)向高屋公司發(fā)函叫其到建設(shè)部門辦理相關(guān)手續(xù)，而其一直沒(méi)有辦理。“我們認(rèn)為，高屋公司沒(méi)有履行合同的能力，這才取消了合同。”

因原被告雙方爭(zhēng)議較大，法庭宣布休庭，改天再宣判。

代理業(yè)“被跳墻”之殤

2010年5月號(hào) 作者：新地產(chǎn)•云南版  本刊記者 吳志柳/文

有人說(shuō)：“在地產(chǎn)圈，代理經(jīng)紀(jì)公司和開(kāi)發(fā)商的合作好比是談一場(chǎng)戀愛(ài)、結(jié)一次婚。”個(gè)人認(rèn)為，這句話形象地詮釋了代理公司和開(kāi)發(fā)商之間難以言表的“曖昧”關(guān)系。但對(duì)昆明高屋房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司而言，他們和普洱昆利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的這場(chǎng)婚姻并不圓滿，雙方不僅“感情破裂”，甚至發(fā)展到對(duì)簿公堂“協(xié)議離婚”。

“三年多的投入和付出，開(kāi)發(fā)商以一份政府文件為由公開(kāi)跳墻。為此，高屋迫于無(wú)奈才將開(kāi)發(fā)商告上法庭。”說(shuō)起事發(fā)緣由，二審后等待判決的胡總?cè)杂行�氣憤難平。

跳墻事件始末

2007年1月1日，昆明高屋房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司與普洱昆利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂了一份《樓盤策劃代理合同》。合同約定，由高屋公司獨(dú)家策劃并代理銷售昆利公司在墨江縣開(kāi)發(fā)的“漣漪新城”（現(xiàn)在的墨江“鳳凰新城”）樓盤項(xiàng)目。并注明，在簽署合同后至合同期滿前，如昆利公司違約，不將該項(xiàng)目交由高屋公司總代理或中途無(wú)故終止合同，則由昆利公司承擔(dān)50萬(wàn)元的違約責(zé)任及賠償上訴人可得利益的損失。

在之后的2007、2008年，高屋按合同規(guī)定進(jìn)行“鳳凰新城”策劃，并組織團(tuán)隊(duì)開(kāi)始了預(yù)售前期工作。高屋不僅花費(fèi)了大量人力物力進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查分析、來(lái)訪來(lái)電客戶的接待和咨詢，更為該項(xiàng)目的順利運(yùn)作墊資五六十萬(wàn)元。然而，在項(xiàng)目即將建成開(kāi)盤之時(shí)，高屋的代理銷售權(quán)卻被無(wú)緣無(wú)故取消了。

聽(tīng)到開(kāi)發(fā)商要單方面解除合同的消息，胡總懵了。自己做代理行業(yè)也有很多年，開(kāi)發(fā)商無(wú)緣由的跳墻讓他不解和氣憤。于是，高屋一紙?jiān)V狀將昆利地產(chǎn)告上法庭，向?qū)Ψ剿髻r50萬(wàn)違約金和傭金損失80余萬(wàn)元。然而令人意外的是，普洱市中院一審的結(jié)果并沒(méi)能如胡總所愿，法院判決認(rèn)為：“高屋公司不能完善樓盤策劃和銷售代理的相關(guān)手續(xù)，其經(jīng)營(yíng)資質(zhì)不符合《云南省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理辦法》的規(guī)定，導(dǎo)致合同無(wú)法履行，合同目的不能實(shí)現(xiàn)�！庇谑牵�一審法院最終駁回了高屋代理的訴訟請(qǐng)求。

地方條文之爭(zhēng)

在一審被駁回訴訟請(qǐng)求后，高屋不服，上訴到云南省高級(jí)人民法院。

2010年4月15日，省高院在開(kāi)庭審理此案時(shí)，被上訴方昆利公司擺出了一份2008年7月10日，普洱市建設(shè)局下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理的通知》。文件中有這樣的規(guī)定：“凡在本市行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)及管理的單位和個(gè)人，必須具備從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的業(yè)務(wù)條件，取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)批準(zhǔn)才能進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)�！倍�在這條規(guī)定的補(bǔ)充說(shuō)明中，還規(guī)定非普洱市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，須在普洱市注冊(cè)登記分支機(jī)構(gòu)方可在普洱市開(kāi)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。

昆利公司認(rèn)為，雖然高屋公司有了相應(yīng)的經(jīng)紀(jì)資質(zhì)，但沒(méi)有到普洱當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門進(jìn)行登記備案。取消合同前，他們就曾經(jīng)向高屋公司發(fā)函，讓其到建設(shè)部門辦理相關(guān)手續(xù)。由于一直沒(méi)有辦理，昆利認(rèn)為，高屋公司沒(méi)有履行合同的能力所以才取消了合同。

對(duì)于這樣的說(shuō)法，高屋公司覺(jué)得很委屈。胡總表示，公司具備相關(guān)的經(jīng)紀(jì)資質(zhì)，資質(zhì)證也曾經(jīng)向昆利公司提交過(guò)。而關(guān)于昆利公司發(fā)函要求完善相關(guān)手續(xù)這一件事，胡總才猛然想起，昆利公司是曾經(jīng)給高屋發(fā)過(guò)公函，要求他們完善手續(xù)，但昆利并沒(méi)有具體說(shuō)要辦理什么手續(xù)，公司也就沒(méi)把這件事放在心上，想不到此事竟成為開(kāi)發(fā)商跳墻的“把柄”。

“莫非沒(méi)有完善手續(xù)就要違約，拒絕付款？”對(duì)類似普洱市對(duì)房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)地方條文規(guī)定的合法性，胡總心存質(zhì)疑。而高屋的代理律師也認(rèn)為，普洱市頒布的這一文件與我國(guó)的上位法相抵觸，此條文存在極大爭(zhēng)議。

常年以州市市場(chǎng)代理為主的互通代理機(jī)構(gòu)總經(jīng)理汪吉表示，關(guān)于要求“非本地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，須在本地注冊(cè)登記分支機(jī)構(gòu)方可開(kāi)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)”的規(guī)定并不是普洱市一家之言。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，所有異地經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，都必須設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，因此，對(duì)于這一條文的發(fā)布是無(wú)可厚非的。他們?cè)诖罄怼⑴R滄、普洱、昭通等地代理過(guò)程中，也會(huì)遇到相關(guān)的規(guī)定，因此，公司都會(huì)提前備案，完善手續(xù)。

由于雙方各執(zhí)一詞，存在很多意見(jiàn)分歧，法庭沒(méi)有當(dāng)庭宣判。

小心地雷

官司誰(shuí)輸誰(shuí)贏已是后話，有關(guān)高屋被跳墻事件也在同行業(yè)間傳播，引人深思的更多是代理行業(yè)間的規(guī)范與信用問(wèn)題。據(jù)了解，在地產(chǎn)代理行業(yè)，因開(kāi)發(fā)商單方面“跳墻”違約而導(dǎo)致雙方感情破裂，撕破臉皮的事件時(shí)有發(fā)生，很多公司礙于企業(yè)自身形象及對(duì)今后業(yè)務(wù)發(fā)展的影響等因素，往往采取低調(diào)方式處理。

汪吉認(rèn)為，對(duì)于開(kāi)發(fā)商跳墻事件不能一概而論。一般情況下，尤其在州市市場(chǎng)，不管是開(kāi)發(fā)商還是代理公司，相互選擇都要慎重，并非好的、大的項(xiàng)目就適合自己，要根據(jù)能力而定。另一方面，代理公司應(yīng)不斷地增強(qiáng)自己專業(yè)度和應(yīng)變能力，通常，一個(gè)優(yōu)秀的代理公司會(huì)用專業(yè)和成績(jī)征服每一個(gè)想跳墻的開(kāi)發(fā)商。

而昆明合富輝煌劉銘的一句話則讓我們感慨代理行業(yè)的艱辛�！按�理行業(yè)更講究‘二八原則’，在我們每天所接觸的項(xiàng)目中，100個(gè)開(kāi)發(fā)商能有20個(gè)順利合作就已經(jīng)非常不錯(cuò)了，加上跳墻事件，這個(gè)比例可能更小。”以劉銘十多年來(lái)每年數(shù)以百計(jì)接觸開(kāi)發(fā)商的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，開(kāi)發(fā)商與代理公司之間的合作并不是一廂情愿，甚至兩情相悅就可以簽約的，對(duì)劉銘公司而言，很多單寧可不接也不要事后惹麻煩，影響雙方感情。

一直以沉穩(wěn)、低調(diào)為公司發(fā)展理念的包豪斯在接單上更是慎之又慎。包豪斯總經(jīng)理金濤就表示接單寧缺毋濫，而防止開(kāi)發(fā)商跳墻最關(guān)鍵的核心在于做好服務(wù)，不要讓開(kāi)發(fā)商找到任何跳墻的借口。另外要做好品牌宣傳，品牌代表了力量與權(quán)威，一般情況下，開(kāi)發(fā)商都不會(huì)輕易跳墻。

當(dāng)前，隨著地產(chǎn)業(yè)發(fā)展而衍生出來(lái)的代理行業(yè)越來(lái)越成為“香餑餑”，仿佛一夜之間冒出的雨后春筍，昆明大大小小的地產(chǎn)代理經(jīng)紀(jì)公司已數(shù)以千計(jì)。有實(shí)力的品牌企業(yè)早就把昆明市場(chǎng)瓜分完畢，偶爾有合適的州市項(xiàng)目就隨手接一兩個(gè)，賺點(diǎn)小錢；而一些成立時(shí)間較短、競(jìng)爭(zhēng)力較弱的公司則更多地選擇州市市場(chǎng)，可以作為鍛煉，也可以作為原始積累；也有公司因?yàn)閷?duì)州市市場(chǎng)的操盤經(jīng)驗(yàn)豐富，就專注于三線市場(chǎng)的拓展。于是，不管到了哪里，我們都可以看到昆明地產(chǎn)代理公司遍布的足跡。在此，不管代理公司身在何處，我們希望通過(guò)“高屋”案例給你以警示，但愿你們?cè)诮窈蟮氖袌?chǎng)開(kāi)辟中避開(kāi)雷區(qū)，謹(jǐn)慎前行。