城中村改造模式大PK

近幾年，我國(guó)的城市化進(jìn)程明顯加快，各級(jí)城市都在紛紛擴(kuò)張，如深圳梅林關(guān)的取消，向東擴(kuò)張；鄭州正在建設(shè) “鄭東新區(qū)”，頂力打造CBD核心區(qū)域；南昌紅谷灘新區(qū)的建設(shè)正如火如荼的進(jìn)行等。2010年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)要繼續(xù)推進(jìn)“城鎮(zhèn)化”，這勢(shì)必會(huì)加快我國(guó)城市化的進(jìn)程。
但是在“攘外”的同時(shí)，如何有效、合理“安內(nèi)”，如何加快現(xiàn)有老、舊城區(qū)的拆遷改造，尤其是城中村的拆遷改造，是我國(guó)當(dāng)前城市化進(jìn)程中面臨的共同問(wèn)題。城中村的演變與改造，是城市化向縱深發(fā)展或向高級(jí)階段推進(jìn)的結(jié)果，是城市由初期的外延式擴(kuò)張向中后期內(nèi)涵式發(fā)展轉(zhuǎn)變的必然趨勢(shì)，其實(shí)質(zhì)屬于“內(nèi)涵式城市化”或“城市的城市化”。
需要指出的是，城中村問(wèn)題雖然是我國(guó)的普遍性問(wèn)題，但存在明顯的地區(qū)性差異以及改造模式的差異。實(shí)施城中村改造，部分城市已先行一步，并取得了一定的成績(jī)和經(jīng)驗(yàn)。如廣州市按照“先行試點(diǎn)、穩(wěn)妥進(jìn)行”的原則，選擇有代表性的城中村試點(diǎn)改造；杭州市依照社區(qū)股份合作制的方法首先對(duì)城中村的集體資產(chǎn)進(jìn)行量化改制；珠海市通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制，引入房地產(chǎn)開發(fā)商參與城中村改造等。
從國(guó)內(nèi)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和當(dāng)?shù)氐膶?shí)際看，實(shí)施城中村改造的可行模式主要有四種：

一 政府主導(dǎo)模式
名詞解釋：一般指基于城市建設(shè)的需要，政府按市場(chǎng)估價(jià)或雙方協(xié)商一致的價(jià)格將村民所屬集體土地及物業(yè)全部或部分贖買，村民在拿到足額補(bǔ)償后，自行或由政府協(xié)助統(tǒng)一進(jìn)行異地安置；其后，由政府或政府委托的開發(fā)商對(duì)騰空的舊村進(jìn)行拆除，并按照城市建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)和項(xiàng)目用地的要求進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。
這是一種典型的異地改造模式。
主要特點(diǎn)：（1）對(duì)村民的土地和物業(yè)實(shí)行一次性買斷，關(guān)系較為單純，操作簡(jiǎn)單易行；（2）政府需支付高昂的贖買資金和安置成本；（3）由于容易發(fā)生補(bǔ)償方面的爭(zhēng)議，政府需付出較大成本以及對(duì)異地安置的村民未來(lái)生計(jì)難有妥善解決之策，因此，這種模式通常難于獲得村民的認(rèn)同，政府大多是在萬(wàn)不得已的情況下才采用這一模式。
適用范圍：主要適用于一些規(guī)模較小、地理位置較偏、經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱、機(jī)會(huì)成本（損失）不大的城中村，或涉及到國(guó)家重大工程項(xiàng)目需強(qiáng)制征用農(nóng)村土地的情形。但具體操作形式又有所差異。除傳統(tǒng)整體搬遷之外，出現(xiàn)了分批改造的方式。
案例：廣州花地村
花地城中村更新改造規(guī)劃方案已在去年獲得廣州市政府審批，花地村改造首嘗“搬積木”式做法，分19個(gè)地塊進(jìn)行，先拆后建，此后依次把所有村民安置到前一批改造建成的高層住宅中。

二集體經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)的企業(yè)化模式
名詞解釋：在完善股權(quán)設(shè)置和股份分配的基礎(chǔ)上，由村集體統(tǒng)一改造，村民以其“宅基地”及住房（合法補(bǔ)償面積部分）作價(jià)入股，在自行妥善安置村民的基礎(chǔ)上，由集體經(jīng)濟(jì)組織牽頭逐步對(duì)城中村進(jìn)行重新的統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)。此外，還有另一種較為激進(jìn)的“版本”：將實(shí)質(zhì)上的集體股轉(zhuǎn)為自然人股，由合格村民以現(xiàn)金方式購(gòu)買公司股權(quán)，成為完全意義上的“股東”；同時(shí)，逐步對(duì)外開放股權(quán)，引入富有實(shí)力的外部股東（以不控股為限），實(shí)現(xiàn)公司股權(quán)結(jié)構(gòu)的社會(huì)化和多元化；最后，在村集體的統(tǒng)一組織下，利用出售股權(quán)收回的資金用于城中村改造。
這是一種具有創(chuàng)新意味的就地改造模式。
適用范圍：主要適用于村改制較為超前、集體經(jīng)濟(jì)股份制較為完善、村的經(jīng)濟(jì)實(shí)力較為雄厚、對(duì)經(jīng)濟(jì)手段和商業(yè)運(yùn)作較為嫻熟的城中村。除傳統(tǒng)的單一村落改造之外，還出現(xiàn)了幾個(gè)村聯(lián)手的做法。
案例：深圳漁民村
漁民村的改造資金以村民自籌為主，改造總投資約1.3億元。每戶村民需要出資260萬(wàn)到280萬(wàn)元。其中每戶村民自籌50萬(wàn)元，其余資金由政府出面協(xié)調(diào)有關(guān)銀行，村民向銀行融資，股份公司用集體資產(chǎn)作為融資抵押，建設(shè)期內(nèi)融資利息由區(qū)政府支付。工程竣工后兩年把抵押協(xié)議轉(zhuǎn)為房屋按揭，并補(bǔ)繳25％的地價(jià)。村民各戶按揭年限不等。在改造模式上，漁民村創(chuàng)造出了獨(dú)特的“村股份公司自己組織改造、村民自籌資金的改造模式”。

三半市場(chǎng)化的社區(qū)型改造模式
名詞解釋：以村集體企業(yè)為改造單位自行組織改造，一般利用村的空地作為周轉(zhuǎn)啟動(dòng)地塊，建設(shè)公寓式新村，遷入一部分村民（主要以建安成本價(jià)分配）；然后，對(duì)遷出后騰空的部分舊村實(shí)施拆遷、補(bǔ)償，并依據(jù)修建性詳規(guī)進(jìn)行公寓式住宅復(fù)建，建好后再用于安置舊村內(nèi)其它區(qū)域的村民；如此循環(huán)，逐步對(duì)整個(gè)舊村進(jìn)行滾動(dòng)式開發(fā)，遷出一片，建設(shè)一片，安置一片，直到舊村置換改造完畢，并將村民全部回遷至新建設(shè)的公寓式住宅當(dāng)中。這是一種典型的就地改造的模式。
適用范圍：這種模式主要適于有一定復(fù)建用地、村的規(guī)模較大、村的生活居住用地與經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地相混雜、村的商業(yè)資源稟賦較好、村及所在區(qū)街財(cái)力較雄厚的城中村。此外，村民的觀念意識(shí)須以改善居住環(huán)境為導(dǎo)向，而非過(guò)于強(qiáng)烈的謀利動(dòng)機(jī)。目前，廣州首批參與改造的7個(gè)試點(diǎn)村以及天河區(qū)主要采取這種模式。
案例：廣州石牌村
石牌村人口多，建設(shè)規(guī)模大，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，又位于新城市中心區(qū)。從初步方案看，石牌采取的是一種以村集體經(jīng)濟(jì)為主體的半市場(chǎng)化社區(qū)改造模式，以村里出資為主，政府從公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施和配套建設(shè)上給予適當(dāng)支持。在具體規(guī)劃上，逐步拆遷原村生活居住區(qū)內(nèi)的非公寓式住宅，將原村民遷往周邊本村新辟建的新村居住，同時(shí)，發(fā)揮石牌地區(qū)強(qiáng)烈的商業(yè)氛圍，逐步將抽疏后的原村居住區(qū)建設(shè)為以“IT業(yè)＋ 日用百貨”為主題的商業(yè)街區(qū)，并增加公共設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施，合理保留少量住宅。
案例：深圳蔡屋圍村
蔡屋圍村的改造項(xiàng)目于1992年立項(xiàng)，1995年完成拆遷，1999年建成都市名園交付使用。都市名園占地3.29平方公里，總建筑面積17.35萬(wàn)平米，樓高100米，集商業(yè)和商住公寓于一體，包括地下三層停車場(chǎng)，五層商業(yè)裙樓，六棟32層商住公寓，總戶數(shù)1300多戶。其改造模式為，政府立項(xiàng)，由羅湖區(qū)正陽(yáng)投資開發(fā)公司與香港建橋國(guó)際發(fā)展集團(tuán)有限公司共同成立深圳帝王居物業(yè)發(fā)展有限公司進(jìn)行開發(fā)，原居民原地返遷，拆一賠一。資金來(lái)源由開發(fā)公司自籌資金。

四市場(chǎng)化的房地產(chǎn)開發(fā)模式
名詞解釋：利用村里剩余空地較多的優(yōu)勢(shì)，以土地資本為杠桿，將空地轉(zhuǎn)為商住性質(zhì)用地，并與宅基地一起進(jìn)行聯(lián)片統(tǒng)一開發(fā)。在對(duì)舊村物業(yè)逐步拆遷補(bǔ)償?shù)幕�礎(chǔ)上，建設(shè)公寓式新村；在開發(fā)建設(shè)完成后，將一部分住宅物業(yè)按一定比例分配給村民（按成本價(jià)購(gòu)買），而另一部分物業(yè)則全部對(duì)外銷售，以回收投資；回籠的資金一部分用于支付舊村拆遷補(bǔ)償，一部分用于支付新村建設(shè)成本，剩余部分則作為投資者的必要利潤(rùn)�？紤]到啟動(dòng)資金的規(guī)模和村民在改造中需要另行安置的問(wèn)題，整個(gè)操作過(guò)程也可以采取分期滾動(dòng)開發(fā)的方式。這是一種建立在充分運(yùn)用土地資本和市場(chǎng)手段基礎(chǔ)上的就地改造模式。
適用范圍：這種模式主要適于規(guī)模不大、集體空地較多、地理位置較好、村的生活居住與經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地分離度較高的城中村。
案例：廣州獵德村
獵德村位于珠江新城臨江的規(guī)劃區(qū)內(nèi)，該村改造方案和構(gòu)想的基本要點(diǎn)是：利用本村空地多地段好的優(yōu)勢(shì)，按照完全市場(chǎng)化的房地產(chǎn)開發(fā)方式，由村集體及其成立的房地產(chǎn)開發(fā)公司，統(tǒng)一負(fù)責(zé)全村范圍內(nèi)的拆遷、補(bǔ)償、安置、復(fù)建等改造工作。首先，在兩條市政規(guī)劃路建設(shè)的啟動(dòng)下，逐步拆除村內(nèi)共約60萬(wàn)平米物業(yè)；然后，以滾動(dòng)開發(fā)方式和約3000元/平米的成本復(fù)建130萬(wàn)平米物業(yè)面積（容積率符合珠江新城規(guī)劃），復(fù)建總成本共約39億元；最后，按照1：1補(bǔ)回村民住宅，則剩余70萬(wàn)平米可按均價(jià)6000元/平米售出，籌集資金約42億元，足以支持整個(gè)改造工程并略有盈余。

(該方案的優(yōu)點(diǎn)是充分運(yùn)用土地“杠桿”，大大減輕了政府財(cái)政壓力，因?yàn)槿舨扇∮烧�府統(tǒng)一贖買而全村異地安置方式，則政府需凈出資28億元補(bǔ)償村民。不過(guò)，需要指出的是，該方案也有問(wèn)題：一是村民主導(dǎo)的房地產(chǎn)開發(fā)能否達(dá)到珠江新城建設(shè)的高標(biāo)準(zhǔn)，二是新增70萬(wàn)平米物業(yè)，是否會(huì)沖擊廣州業(yè)已飽和的房地產(chǎn)市場(chǎng)，三是新增建設(shè)量大，政府能否批準(zhǔn)用地指標(biāo)并給予免收土地出讓金、耕地墾復(fù)金等優(yōu)惠政策。)