近800萬高校畢業(yè)生，2.47億流動人口……2017年，在人口凈流入的大中城市，住房租賃市場注定不平靜。7月17日，廣州市政府官網(wǎng)公布了《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》，出臺16條措施全力推進(jìn)住房租賃市場發(fā)展。住房租賃市場，是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，是解決住房問題的重要渠道。目前租賃房市場正日益受到重視，隨著租賃房市場的快速推進(jìn)，樓市格局也將迎來巨大變化。2017年8月28日，深圳市規(guī)劃國土委發(fā)布了《深圳市關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實(shí)施意見》(征求意見稿)、《深圳市住房租賃試點(diǎn)工作方案》(征求意見稿)等，緊接著又在9月份又成立了市房屋租賃公司和市房屋租賃專業(yè)委員會。上述實(shí)施意見提出，鼓勵原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及繼受單位開展規(guī)�；》孔赓U業(yè)務(wù)。
“十三五”期間通過收購、租賃、改建等方式收儲不低于100萬套(間)村民自建房或村集體自有物業(yè)，經(jīng)質(zhì)量檢測、消防驗(yàn)收等程序后，統(tǒng)一租賃經(jīng)營、規(guī)范管理。同時，自2017年8月起，以招拍掛方式出讓的商品住房用地除按規(guī)定配建一定比例的保障性住房或人才住房外，還應(yīng)按不低于規(guī)劃建筑面積20%的比例建設(shè)自持租賃住房，自持年限為70年。
2017年9月6日，廣州市人民政府官網(wǎng)公布了關(guān)于印發(fā)《廣州市工業(yè)用地使用權(quán)先租賃后出讓和彈性年期出讓實(shí)施辦法》(以下簡稱“實(shí)施辦法”)的通知。根據(jù)實(shí)施辦法，廣州市供應(yīng)的工業(yè)用地，除按國家規(guī)定的工業(yè)用地最高出讓年限出讓外，可按先租賃后出讓、彈性年期出讓等方式供應(yīng)。過去，工業(yè)用地通常按50年的最高年限進(jìn)行出讓，受讓企業(yè)須一次性繳納50年土地出讓金，對不少中小微企業(yè)來說資金負(fù)擔(dān)較重。
實(shí)施辦法明確，工業(yè)用地使用權(quán)先租賃后出讓和彈性年期出讓方式依照國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓方式，采用招標(biāo)、拍賣、掛牌等公開交易方式。其審批管理與現(xiàn)有工業(yè)用地使用權(quán)公開出讓程序相同，由各區(qū)按程序?qū)嵤�。其中，先租賃后出讓方式供應(yīng)的工業(yè)用地，在出讓條件中應(yīng)明確租賃年限、出讓年限、租金收取標(biāo)準(zhǔn)及收取方式、出讓后的出讓金標(biāo)準(zhǔn)、租賃期滿的績效評估指標(biāo);彈性年期出讓應(yīng)明確彈性出讓年限、出讓金標(biāo)準(zhǔn)。
實(shí)施辦法規(guī)定，工業(yè)用地使用權(quán)先租后讓的租賃年限不得超過10年，與后續(xù)出讓年期總和不得超過20年。彈性年期出讓的土地使用權(quán)出讓年限不得超過20年，具體年限由相關(guān)區(qū)根據(jù)項(xiàng)目所屬產(chǎn)業(yè)、企業(yè)自身實(shí)力等情況確定。而對于國家、省重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目等超過20年以上出讓年限的，須報市人民政府批準(zhǔn)，以市人民政府認(rèn)定的出讓年期出讓，最高不超過50年。
此外，工業(yè)用地出讓年限屆滿前3個月內(nèi)，原土地受讓人可提出續(xù)期使用申請。出讓續(xù)期期限不得超過20年。
老謝認(rèn)為，因土地緊缺且謀求產(chǎn)業(yè)發(fā)展后勁的意愿強(qiáng)烈，廣州正在郊區(qū)試點(diǎn)租賃用地，并且面積非常小與明確誰去租，規(guī)定為工業(yè)員工租賃房，而深圳的供地正在大幅偏向商辦和工業(yè)用地，并且為社區(qū)工作居民的住住配套。廣州、深圳、上海、北京此次推出自持型用地，很大程度上說明了當(dāng)前廣州、深圳、上海、北京發(fā)展租賃市場的最大困難是土地供應(yīng)與運(yùn)營主體及平臺、利潤模式、投資回報、開發(fā)周期。
老謝認(rèn)為，事實(shí)上12個試點(diǎn)的城市雖然說是自愿模式，從試點(diǎn)的推進(jìn)與供地及效果看，靠出政策的多，落實(shí)的比較少。說明地方政府非常擔(dān)心影響到財政收入與土地財政縮水，擔(dān)心成爛尾樓。只是采取保守的探索實(shí)踐態(tài)度，設(shè)置許多限制，顯然不是人人可以享受的租賃房，或者成為工業(yè)企業(yè)的或者是企業(yè)的員工配套住房，或者是成為區(qū)域發(fā)展的住宅配套設(shè)施。
老謝認(rèn)為，事實(shí)上廣州、深圳的住宅用地供應(yīng)一直處于負(fù)增長，如深圳去年只有一塊住宅用地出讓。盡管計劃上說用供應(yīng)多少的租賃用地，最后都完成實(shí)現(xiàn)，因?yàn)闆]有住宅用地了。一方面是廣州、深圳每年的商品房供應(yīng)還是很大，而其他的供應(yīng)則小。另外一方面是需要發(fā)展新城與招商及基礎(chǔ)設(shè)施的需要，地方政府肯定不會大力全面的發(fā)展租賃房，因?yàn)樾枰X。
2017年8月14日，廣州市國土資源和規(guī)劃委員會印發(fā)《2017-2021年住宅用地供應(yīng)計劃》(以下簡稱《計劃》)，以加強(qiáng)和改進(jìn)住房及用地供應(yīng)管理，改善住房供求關(guān)系，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。根據(jù)《計劃》，未來五年廣州全市將供應(yīng)住宅用地3200公頃，住房建設(shè)計劃安排75萬套，其中普通商品住宅60萬套，租賃住房15萬套，說明占到四分之一。
《計劃》指出，在2017年至2021年的5年內(nèi)，廣州將供應(yīng)住宅用地3200公頃。其中，年平均計劃供應(yīng)住宅用地為640公頃。記者注意到，在這3200公頃的計劃供地里，普通商品住宅用地為2375公頃，占比為74.2%，租賃用地計劃供應(yīng)825公頃，占比為25.8%。而在住房建設(shè)套數(shù)方面，今后5年住房建設(shè)計劃安排75萬套，其中普通商品住宅60萬套，租賃住房15萬套。租賃住房在今后5年的供地和建設(shè)方面占據(jù)了不小的比例，而本次供地五年計劃也在租賃方面有所側(cè)重。
《計劃》指出，未來五年全市保障性住房將以公租房為主，并結(jié)合各區(qū)發(fā)展特點(diǎn)，提供一定規(guī)模的人才公寓，探索以政府統(tǒng)籌使用部分“城中村”改造村民復(fù)建安置房，加大公租房供應(yīng)力度。同時《計劃》還提出，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持商品房，以出租方式供應(yīng)市場，增加租賃住房有效供應(yīng)。
2017年9月11日，廣州一口氣推出6宗地塊，包括廣州開發(fā)區(qū)2宗宅地和海珠琶洲以及南沙4宗商地，總起拍價達(dá)33.9億元，6宗地塊均將于2017年10月11日10時在網(wǎng)上進(jìn)行競拍。值得關(guān)注的是，廣州開發(fā)區(qū)兩宗宅地均對自持設(shè)有一定要求，其中KXC-K1-9地塊更是明確要求企業(yè)全自持，不得分割銷售，這也是廣州首宗全自持用于租賃住房的地塊。
廣州開發(fā)區(qū)KXC-K1-9地塊必須是企業(yè)全自持，不得分割銷售。KXC-K1-9地塊位于廣州開發(fā)區(qū)開泰大道以北、開達(dá)路以西，為二類居住用地，占地較小僅7030平米，起拍總價15150萬元，樓面價7183元/平。地塊將采取“限地價+全自持+搖號”的網(wǎng)上掛牌出讓方式。并且設(shè)置最高限制地價，當(dāng)競買報價達(dá)到21967.5萬元(出讓起始價的145%)時，改為搖號確定競得人。競得人注冊地址須在廣州開發(fā)區(qū)、黃埔區(qū)。競買申請人注冊地址不在廣州開發(fā)區(qū)、黃埔區(qū)的，受讓地塊后須在廣州開發(fā)區(qū)、黃埔區(qū)成立新公司開發(fā)建設(shè)該地塊。
廣州開發(fā)區(qū)YH-K2-4地塊必須是企業(yè)競自持，配建中小學(xué)。根據(jù)出讓文件，YH-K2-4地塊總用地面積169572平方米，其中城市道路用地面積3225平方米，綠地用地面積2818平方米，可建設(shè)用地面積163529平方米。(含:居住用地81993平方米、中學(xué)用地41337平方米、小學(xué)用地27904平方米、體育用地12295平方米)。企業(yè)自持部分作為租賃住房，須整體確權(quán)(只辦理一個不動產(chǎn)權(quán)證)，不得銷售，持有年限與土地出讓年限一致。競得人注冊地址須在廣州開發(fā)區(qū)、黃埔區(qū)。地塊內(nèi)配建的中小學(xué)用地建設(shè)完成后須無償移交區(qū)教育部門。
此外，地塊內(nèi)須配建89350平方米村集體物業(yè)，配建的村集體物業(yè)建設(shè)完成后須無償移交給廣州市黃埔區(qū)永和街禾豐社區(qū)經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社，競得人須在競得土地后30日內(nèi)就配建物業(yè)的位置、戶型、建設(shè)裝修標(biāo)準(zhǔn)、合作經(jīng)營等條件與廣州市黃埔區(qū)永和街禾豐社區(qū)經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社簽訂協(xié)議。
關(guān)于出讓方式:采取“限地價+配建+競自持+搖號”的網(wǎng)上掛牌出讓方式。設(shè)置最高限制地價，當(dāng)競買報價達(dá)到256284.658萬元(出讓起始價的145%)時，競價方式轉(zhuǎn)為競企業(yè)自持商品住房面積的方式確定競得人，競價階梯為該宗地內(nèi)扣除89350平方米村集體物業(yè)后的居住建筑面積的5%，競買人報出自持面積比例最高的為競得人;當(dāng)有兩個或兩個以上競買人報出企業(yè)自持商品住房面積為100%后，停止網(wǎng)上競價，改為搖號確定競得人，所有接受100%自持商品住房面積的競買人參加搖號，搖號時間為限時競價后3個工作日內(nèi)。
此前，“競自持”是廣州土地“招拍掛”出讓的一環(huán)。廣州于2017年4月開始采用“競地價+競配建+競自持+搖號”的拍地方式。政府為土地設(shè)置了最高限價和配建規(guī)模。若二者均已達(dá)到上限，則開始“競自持”--包括開發(fā)商愿意自持的面積和年限。公開資料顯示，廣州已有多宗土地拍賣進(jìn)入“競自持”階段，但最終自持比例一般都不超過55%。
從2016年初至今，全國各地在“競自持”階段達(dá)到自持比例100%的地塊，共有六宗。其中四宗位于北京，一宗位于佛山，一宗位于杭州，自持年限均為70年。這些地塊有一半被萬科拿下，包括兩宗位于北京的地塊和一宗位于佛山的地塊。此次推出“全自持”且要求作為企業(yè)員工租賃用房的宅地，意味著廣州正在加速推進(jìn)打造住房租賃體系。
2017年10月11日，廣州首塊要求開發(fā)商全自持且必須用于租賃的住宅用地，尚未正式開拍就已達(dá)到最高限價，轉(zhuǎn)而直接進(jìn)入搖號階段。搖號將于10月16日舉行。原定于10月11日上午10點(diǎn)舉行的競拍提前宣告結(jié)束。在競拍開始前不到半小時，價格已鎖定在最高限價上。廣州公共資源交易中心于當(dāng)天發(fā)布的補(bǔ)充公告顯示:共有3位競買人接受最高限價，決定參與10月16日舉行的現(xiàn)場搖號。
該地塊引發(fā)爭搶的原因，或與租賃住房用地價格較低有關(guān)。即便達(dá)到最高限價，這宗地塊的樓面單價也僅為每平方米10416元，遠(yuǎn)低于同區(qū)域其余住宅用地出讓價格。公開資料顯示:在2016年8月，黃埔區(qū)競拍的一宗宅地，成交樓面單價已高達(dá)每平方米27274元。分析多個城市的土地出讓政策后發(fā)現(xiàn):地方政府將租賃住房用地以低價推向市場，或?qū)⒊蔀橼厔�。其中最為典型的是上海。�?月24日成交的兩宗租賃住房用地，其樓面地價分別為每平方米5569元和5950元。
根據(jù)興業(yè)證券2017年9月發(fā)布的研報，這兩宗地塊的樓面地價僅相當(dāng)于周邊在售二手房均價的9.3%和14.9%。較低的地價可以帶來租金收益率的大幅提升，這兩塊地的租金收益率將達(dá)到6.3%和4.5%。上海于8月23日再次掛出四宗租賃用地，這些地塊的掛牌價與周邊在售二手房均價之比均不超過15%。
據(jù)此測算，這些地塊的平均潛在租金收益率將達(dá)到6.1%--這遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出這些地塊所處區(qū)域目前的住宅平均租金收益率1.2%。如果租賃收益率上行，未來房屋租賃企業(yè)以租金作為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行ABS產(chǎn)品完全可行。以目前推出幾塊租賃用地來看，6.1%的平均租賃收益率也能夠滿足ABS產(chǎn)品需求。公開資料顯示:上海目前共計已推出25宗租賃住宅用地，合計建筑面積近200萬平方米。本次廣州出讓的這一地塊，與上海的租賃住房用地極其相似。
在杭州，9月26日也掛出兩宗“租賃住房用地”，競得人須全自持70年。據(jù)《錢江晚報》報道，杭州市國土局方面稱:上述地塊或參照上海模式，低價入市。房地產(chǎn)行業(yè)正在面臨一輪深刻的變化。長期來看，在中國15-20個核心城市中，將會有40%-50%的土地為自持物業(yè)，不可進(jìn)入銷售市場。值得注意的是，除部分地方政府直接推出純租賃用地外，2017年8月底，國土部、住建部已明確:將在北京、上海、南京等13個城市開展集體建設(shè)用地建租賃住房試點(diǎn)。這意味著:在上述城市，未來低成本租賃住房用地供應(yīng)將大幅增加。
2017年10月11日下午，深圳市土地房產(chǎn)交易中心發(fā)布的一則土地使用權(quán)出讓公告引發(fā)熱議，皆因在出讓條件中明確要求“只租不售”。這在深圳還是首次，以出讓租賃用地的形式支持和培育租賃市場。公告顯示，以掛牌方式公開出讓A811-0323宗地的使用權(quán)，該地塊位于深圳市龍華區(qū)民治街道，屬于二類居住用地，掛牌底價7.77億元，最高限制地價10.01億元，土地使用年限70年，土地面積2萬平方米，建筑面積9.02萬平方米。
以底價計算，該地塊的樓面價8616元/平方米。以最高限制地價計算，樓面價也僅有1.12萬元。這些價格，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商品房居住用地的樓面價格。其實(shí)，上海已有成功出讓租賃用地的先例。上海土地市場的官網(wǎng)顯示，今年7月以來，以成功出讓6宗租賃用地，當(dāng)前正在掛牌中的租賃用地還有9宗。出讓結(jié)果顯示，競得方多為國企，且均為底價競得。此次深圳出讓租賃用地，在出讓條件的第二條明確規(guī)定，項(xiàng)目建成后，宗地內(nèi)租賃住房和商業(yè)用房在出讓年期內(nèi)全年期自持，自持年限為70年。
這里的自持指的是，租賃住房及商業(yè)用房限整體登記、不得分戶登記，不得轉(zhuǎn)讓，允許抵押但抵押金額不得超出合同地價與建筑物殘值之和。也就是，該土地上建成的項(xiàng)目，不管是住房還是商鋪，只能用于出租，不能用于出售。即使因企業(yè)破產(chǎn)清算、重組或股權(quán)轉(zhuǎn)讓、司法強(qiáng)制執(zhí)行等情況確需轉(zhuǎn)讓的，租賃住房及商業(yè)用房限整體轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓后，自持物業(yè)性質(zhì)不變。該項(xiàng)目優(yōu)先為深圳市龍華區(qū)工作居民提供居住配套服務(wù)，每次簽訂房產(chǎn)租賃合同的租期最長不得超過20年。競得人自持的租賃住房應(yīng)當(dāng)提供滿足市場需求的裝修，且租賃合同應(yīng)當(dāng)約定不得轉(zhuǎn)租。此外，項(xiàng)目還應(yīng)按規(guī)定配建人才住房2.71萬平方米。人才住房產(chǎn)權(quán)歸市政府，競得人建成后無償移交。
2017年10月11日，深圳首現(xiàn)“只租不售”純住宅用地。這宗位于龍華民治街道的地塊，總土地面積約20041.9平方米，總建筑面積為90180平方米，土地使用年限為70年。深圳今年第一塊純住宅用地供應(yīng)在昨日新鮮出爐，值得關(guān)注的是，這也是深圳首宗自持地塊。公告規(guī)定，項(xiàng)目建成后，宗地內(nèi)租賃住房和商業(yè)用房在出讓年期內(nèi)須全年期(70年)自持，限整體登記，不得銷售、轉(zhuǎn)讓。與此同時，“單限雙競”的出讓方式也重出江湖。作為本年度深圳土地市場首塊純住宅用地，昨日，A811-0323宗地的出讓公告剛剛浮出水面，便在深圳地產(chǎn)圈掀起軒然大波。
出讓公告顯示，這宗位于龍華民治街道的地塊，總土地面積約20041.9平方米，總建筑面積為90180平方米，土地使用年限為70年。公告期自2017年10月11日起至2017年10月31日止，掛牌期自2017年11月1日起至2017年11月10日15時止。這也是深圳第一宗“只租不售”宅地。公告同時規(guī)定，項(xiàng)目建成后，宗地內(nèi)租賃住房和商業(yè)用房在出讓年期內(nèi)須全年期(70年)自持，限整體登記，不得銷售、轉(zhuǎn)讓，因企業(yè)破產(chǎn)清算、重組或股權(quán)轉(zhuǎn)讓、司法強(qiáng)制執(zhí)行等情況而確需轉(zhuǎn)讓的，租賃住房及商業(yè)用房限整體轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓后，自持物業(yè)性質(zhì)不變。項(xiàng)目允許抵押，但抵押金額不得超出合同地價與建筑物殘值之和。
與此同時，項(xiàng)目須竣工驗(yàn)收后方可租賃，租賃須符合市、區(qū)政府關(guān)于租賃住房的相關(guān)規(guī)定，并優(yōu)先租賃給在深圳市龍華區(qū)工作的人員，合同租期最長不得超過20年。乙方自持的租賃住房應(yīng)當(dāng)提供滿足市場需求的裝修，且租賃合同應(yīng)當(dāng)約定承租人不得轉(zhuǎn)租。事實(shí)上，A811-0323宗地亮相足夠吸引眼球的除了自持這一條件之外，還緣于其全方位的高門檻---“單限雙競”。
按照出讓公告的要求，該宗地限成交地價，掛牌起始價為人民幣7 .77億元，最高限制地價為人民幣10.1億元，封頂溢價率30%;競成交地價，當(dāng)競買人最高報價未超過最高限制地價時，按價高者得原則確認(rèn)成交;競?cè)瞬抛》棵娣e，當(dāng)競買人報價達(dá)到最高限制地價時，有意繼續(xù)競買的競買人由競地價轉(zhuǎn)為競無償移交的人才住房面積，按報移交人才住房面積最多者得的原則確定競得人。地塊原定的人才住房配建面積為27060平方米。最終須配建的人才住房面積由前述規(guī)定配建面積與競得人所競面積加總得出。人才住房面積增加的，租賃住房面積隨之減少。人才住房由競得人建成后產(chǎn)權(quán)無償歸政府，由深圳市人才安居集團(tuán)有限公司代表市政府接收、運(yùn)營和監(jiān)管。
2017年10月11日，深圳市土地房產(chǎn)交易中心發(fā)布公告，中心將于11月10日以掛牌方式公開出讓A811-0323宗地的使用權(quán)，該地塊位于龍華民治街道，為二類居住用地。根據(jù)公告，本次出讓宗地采用“單限雙競”的辦法以掛牌方式出讓，即限成交地價、競成交地價和人才住房面積，宗地項(xiàng)目建成后，宗地內(nèi)租賃住房和商業(yè)用房在出讓年期內(nèi)全年期自持，自持年限為70年。
此外，按規(guī)定此次宗地將會配建人才住房27060平方米，競得人建成后無償移交，并由深圳市人才安居集團(tuán)有限公司(市人才安居集團(tuán))代表市政府接收、運(yùn)營、監(jiān)管等。相比前期出讓的居住用地，深圳此次推出的居住用地在住房用途、人才住房占比及競價方式等多個方面都有創(chuàng)新變化。其中，項(xiàng)目建成后宗地內(nèi)租賃住房和商業(yè)用房在出讓年期內(nèi)須全年期(70年)自持，限整體登記，不得分戶登記、不得轉(zhuǎn)讓，這也是此次出讓居住用地最突出的特點(diǎn)。
項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后方可租賃，租賃須符合市、區(qū)政府關(guān)于租賃住房的相關(guān)規(guī)定，每次簽訂房產(chǎn)租賃合同的租期最長不得超過20年。與此同時，此次推出的居住用地限成交地價，該宗地掛牌起始價為人民幣7.77億元，最高限制地價為人民幣10.1億元，封頂溢價率30%。當(dāng)競買人報價達(dá)到最高限制地價時，在最高限制地價和配建人才住房面積基礎(chǔ)上，競價轉(zhuǎn)為競無償移交的人才住房面積，無償移交人才住房面積多者為宗地競得人。
此外，深圳市規(guī)土委還強(qiáng)調(diào)，要加強(qiáng)土地購置資金來源審查。其中，要求競買申請人在申請用地競買時提交《關(guān)于土地購置資金來源的承諾函》，承諾其土地購置資金來源不屬于開發(fā)貸款、資本市場融資、資管計劃配資等。
上一次深圳掛牌出讓居住用地已經(jīng)是在2016年12月，位于深圳大鵬新區(qū)和坪山新區(qū)的兩塊居住用地分別被東莞市中駿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和碧桂園以6.8億元和22.8億元競得。由此可見，今年第四季度深圳土地市場終于拉開居住用地的出讓帷幕。雖然10月31日大鵬新區(qū)將出讓一宗土地，但為僅含50年使用年限的三類居住用地，在業(yè)內(nèi)人士看來，此次出讓位于龍華民治街道的宗地，嚴(yán)格來說才是深圳市今年出讓的首宗居住用地。廣州這塊要求“全自持”且規(guī)定用途為工業(yè)企業(yè)員工租賃用房的地塊,與上海的“租賃住房用地”性質(zhì)極其相似。
2017年7月24日,上海成交兩宗租賃住房用地,兩宗地塊均由上海本地國企獲得,且均以底價成交。其樓面地價分別為每平方米5569元和5950元,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于當(dāng)?shù)氐纳唐纷≌玫貎r格。8月23日,上海市土地交易市場發(fā)布掛牌出讓涉及徐匯區(qū)、長寧區(qū)、浦東新區(qū)3個地區(qū)共計4幅國有建設(shè)用地使用權(quán)的公告,用戶租賃住房建設(shè)。
一天之后,上海浦東新區(qū)規(guī)劃和土地管理局規(guī)劃管理處公示《浦東新區(qū)租賃住房地塊所在街坊(部分)控制性詳細(xì)規(guī)劃局部調(diào)整(實(shí)施深化)》(草案),計劃將世博、三林、張江3個黃金板塊的5幅商辦用地改為租賃住房用地,規(guī)劃租賃住房建筑面積高達(dá)39萬㎡,套均面積80㎡,提供5240套住房。讓以房為家的中國人接受租房時代還需要多久?答案也許并不如想象中那么漫長。
8月18日，南京市人民政府網(wǎng)站發(fā)布《南京市住房租賃試點(diǎn)工作方案》，提出適時研究出臺符合條件的承租人享受與本地居民同樣的基本公共服務(wù)政策措施，建立承租人權(quán)力清單，逐步實(shí)現(xiàn)購租同權(quán)�？戳藝獾摹白赓�?fù)瑱?quán)”，才知道身在國內(nèi)的你想多了。
7月廣州市政府宣布對特定人群實(shí)行“租購?fù)瑱?quán)”，許多人為此“嗨”了一把。剛剛，新華社又發(fā)文透露:住建部將通過立法明確租購?fù)瑱?quán)，國家將通過立法來確認(rèn)“租售同權(quán)”。簡單來說，就是租房的人和買房的人一樣，享受受教育權(quán)、養(yǎng)老保障、醫(yī)療等權(quán)利。消息一出，很多人認(rèn)為小孩讀書問題解決了，租房也可以就近入學(xué)，不用再買昂貴的學(xué)區(qū)房了。大家在歡呼“租購?fù)瑱?quán)”時，西方國家早在n年前實(shí)現(xiàn)了，這本應(yīng)與“人的生存權(quán)”一樣，受到保障。
第二，如果相信“租房能上名校”，你就輸了。西方國家怎么做到的?教育經(jīng)費(fèi)均衡分配，對公共教育撥付充足的財政資源。以美國為例，公立學(xué)校的教育經(jīng)費(fèi)很大一部分來自學(xué)區(qū)內(nèi)征收的房產(chǎn)稅。學(xué)區(qū)越好，房價越高，房產(chǎn)稅也就越高，有更多的教育經(jīng)費(fèi)請好老師、辦好學(xué)校。但為避免公立教育出現(xiàn)兩極分化，美國各級政府會“關(guān)照”排名靠后的學(xué)校，投入更多經(jīng)費(fèi)，努力縮小學(xué)校之間的差距。地方政府還會在學(xué)區(qū)間進(jìn)行“轉(zhuǎn)移支付”，將好學(xué)區(qū)內(nèi)征收的部分稅收用來扶持落后學(xué)區(qū)，以求達(dá)到教育均衡。
更重要的是，只需要租住在學(xué)區(qū)內(nèi)就好。此外，在美國的一些好學(xué)區(qū)，每年也會有固定名額給貧困家庭的孩子。在多數(shù)西方國家，教育資源均衡分配得到了有效保障，追逐“好學(xué)區(qū)”就不那么急迫。即便是亞裔家庭希望孩子受更好教育，也可以租好學(xué)區(qū)的房子，就近入讀�；蛟S有人會問:如果好學(xué)校的學(xué)位不夠怎么辦?在學(xué)區(qū)緊張時，可能也會出現(xiàn)“抽簽”的情況，但并不十分普遍。
在西方，“就近入學(xué)”只針對公立中小學(xué)系統(tǒng)，而許多中產(chǎn)及以上家庭會將孩子送進(jìn)私立學(xué)校教育體系。據(jù)美國教育部數(shù)據(jù)，大約有10%的學(xué)生就讀于私立學(xué)校。
這是繼7月20日，住建部等九部委發(fā)文要求大中城市加快發(fā)展住房租賃市場，并把深圳、廣州、南京等12個城市列為首批試點(diǎn)以來，又一個出臺試點(diǎn)方案的城市，也是繼廣州之后第二個明確提出“租購?fù)瑱?quán)”的城市。
繼浦東張江、嘉定新城以底價拍出兩幅只租不售的租賃住宅地塊后，上海市靜安區(qū)規(guī)劃和土地管理局發(fā)布公告，將市北高新技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)兩幅商業(yè)用地調(diào)整為四類住宅用地(R4)，規(guī)劃為社會租賃住宅，擬為園區(qū)就業(yè)人口供應(yīng)近千套租賃住房。
上海市規(guī)土局已委托第三方機(jī)構(gòu)在做租賃住宅政策研究，目前尚處于政策討論階段。主要研究方向是類住宅、195工業(yè)用地向租賃住宅轉(zhuǎn)化的政策通道;租賃住宅土地全生命周期管理、部分產(chǎn)權(quán)化實(shí)現(xiàn)人力資本的財富積累效應(yīng)、租賃住宅運(yùn)營管理的租金租期進(jìn)入退出設(shè)計等方面。伴隨著廣州、成都、鄭州、南京等多地試點(diǎn)方案的陸續(xù)出臺，一時間，關(guān)于租賃住房的政策如七八月的雨點(diǎn)般密集落下。這些發(fā)生在過去不到兩個月時間內(nèi)的密集決策，或?qū)ьI(lǐng)中國的房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個全新的租賃時代，一個長效機(jī)制逐步建立的時代。
按照目前的中國12個城市租賃用地、搖號用地的供應(yīng)看，廣州、深圳目前只有各一塊，租賃房占市場比例小，還不如保障房，更不如商品房。首先要提高租賃房在全社會住房中的比例。就以保障性住房來看，目前中國內(nèi)地覆蓋率只有17%，相比而言，香港特區(qū)有30%，新加坡高達(dá)70%-80%，差距還很大。相較之下，美國和英國的情況與我國較為類似，城市聚集度高、產(chǎn)業(yè)集中度高，“社會+市場”模式可能是更適合現(xiàn)階段的租賃型住房的發(fā)展路徑。
上述模式有兩個特點(diǎn):第一，土地拍賣和規(guī)劃時，已經(jīng)考慮了租賃型住房的需求，并且會要求開發(fā)商持有一定比例的住房進(jìn)行租賃運(yùn)營。第二，機(jī)構(gòu)是租賃市場運(yùn)營的主體，機(jī)構(gòu)深度參與租賃型住房的運(yùn)營。這種深度參與不僅是房源的整合和出租，資產(chǎn)運(yùn)營的輕資產(chǎn)操作，還包括和政府、企業(yè)的深度合作。比如，允許租金在稅前扣除;由企業(yè)承擔(dān)一部分租金負(fù)擔(dān)，以提高承租人的住房支付能力。目前，我國很多城市在土地規(guī)劃環(huán)節(jié)，已經(jīng)考慮了租賃型地塊的供給，“社會+市場”模式需要社會化機(jī)構(gòu)深度參與租賃型住房的運(yùn)營。
因此，本輪租賃市場的改革，引入市場化力量參與管理運(yùn)營，才是可持續(xù)發(fā)展之路。日前，杭州市政府與阿里巴巴搭建租賃平臺，平安集團(tuán)旗下平安好房也在醞釀通過平臺的系統(tǒng)對接，整合目前市面上的各類品牌公寓房源，為租房用戶提供更加真實(shí)的房源信息和一站式的服務(wù)體驗(yàn)。下一步，更多機(jī)構(gòu)出租人參與到租賃市場的專業(yè)化、規(guī)范化操作;房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)分析平臺參與到租賃市場的管理和運(yùn)營，租賃市場的大發(fā)展才能真正到來。
按照南京市8月18日出臺的文件中提到，2017年國有規(guī)�；》孔赓U企業(yè)不少于14家;2017年民營和混合所有制試點(diǎn)企業(yè)不少于4家，到2020年底不少于10家。這在已試點(diǎn)城市中尚屬首次提出。
實(shí)際上，各城市在落地政策的時候，仍然有很多實(shí)質(zhì)性問題待解:比如前述上海張江和嘉定兩幅租賃住房地塊的產(chǎn)權(quán)所有者是兩家國企，而公租房的產(chǎn)權(quán)所有者是政府。產(chǎn)權(quán)的不同，決定了在具體的運(yùn)作模式、針對對象上存在很大不同。租賃市場將來會不會掌握在國企手中，關(guān)鍵還是看國企是否需遵循了市場規(guī)律，采用合理的經(jīng)營模式實(shí)現(xiàn)盈利，并從根本上促進(jìn)行業(yè)發(fā)展。
據(jù)中估聯(lián)數(shù)據(jù)對上海存量房中可出租房源的粗略估計，目前在100萬-130萬套之間，而兩地塊提供的租賃型住房不低于1897套，在上海的租賃市場中占比非常低。根據(jù)上海市政府近期公布的《上海“十三五”住房發(fā)展規(guī)劃》，“十三五”期間，商品住房供給約為45萬套，租賃住房供給約70萬套，保障性住房約55萬套。
這其中釋放了比兩地塊成交更強(qiáng)烈的信號，第一，市場化供給中，租賃型住房和商品房進(jìn)行了區(qū)分，且租賃型住房占比(41.1%)遠(yuǎn)高于商品房占比(26.4%)。第二，租賃型住房供給與保障房供給是分開的，一個是市場化供給(67.5%)，一個是保障條線的供給(32.5%)。
數(shù)據(jù)顯示，目前深圳的外來常住人口最多。去年深圳常住人口達(dá)到了1190.84萬，但戶籍人口只有384.52萬，非戶籍常住人口達(dá)到了806萬，占常住人口比重高達(dá)67.7%。在深圳之后，廣州的非戶籍常住人口也達(dá)到了533.85萬。廣州的人口流入不斷加快。數(shù)據(jù)顯示，2016年廣州市常住人口首次突破1400萬人，達(dá)1404.35萬人，比2015年末增加了54.24萬人，增量居全國各大城市之首。在2016年深圳戶籍新政實(shí)施之前，非戶籍常住人口的占比要更高。作為城區(qū)人口過千萬的超大城市，深圳的人口結(jié)構(gòu)存在嚴(yán)重倒掛。
2016年8月，深圳市政府印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和完善人口服務(wù)管理的若干意見》、《深圳市戶籍遷入若干規(guī)定》(下稱《戶籍規(guī)定》)以及《深圳市居住登記和居住證辦理規(guī)定》，繼續(xù)深化戶籍制度改革，提高戶籍人口比例及結(jié)構(gòu)優(yōu)化。新的人才引進(jìn)政策將純學(xué)歷型人才入戶條件放寬至大專，技術(shù)型人才入戶條件放寬至中專+中級職稱，技能型人才入戶條件放寬至緊缺急需工種高級工，只要滿足條件即可申請入戶，不設(shè)指標(biāo)數(shù)量限制，多多益善。在投靠類遷戶政策方面，入戶條件同樣有了適度的放寬。
這一政策的出臺也被外界稱之為“史上最松”的落戶政策。新的政策之下，去年深圳戶籍人口增加49.8萬人。2016年末，深圳戶籍人口在常住人口中比例為33.99%，較上一年增加2.79個百分點(diǎn)。按此趨勢，今年這一比例仍將顯著提高。不過，深圳居民的住房自有率相當(dāng)?shù)汀?015年末，深圳常住居民家庭住房自有率達(dá)到34%，比2010年提高7個百分點(diǎn)，這一比例不到京滬穗的一半。也就是說發(fā)展租賃房市場，深圳最為迫切，市場空間也最大。
例如本次試點(diǎn)的4個中西部城市，武漢、鄭州、成都和合肥，所在的省份都是人口大省，是所在省份的單極核心城市，近幾年隨著大量的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移落戶，這些城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不斷加快，周邊大量地市的人口流入。以鄭州為例，鄭州是2011~2015年河南全省唯一的人口凈流入地區(qū)，外省流入河南人口的37%和省內(nèi)流動人口的60%均流入鄭州，“十二五”期間鄭州凈流入人口達(dá)185萬，僅比深圳少1萬，在全國大中城市中位居第七。
今年6月，河南省社科院發(fā)布的《河南城市發(fā)展報告(2017)》指出，目前河南的情況是，農(nóng)村人口大多直接向鄭州等大城市流動，再加上三四線城市人口也在向鄭州轉(zhuǎn)移，造成鄭州人口激增，三四線城市人口流失。在合肥，2016年末全市常住人口786.9萬人，比上年增加7.9萬人，增長1.0%;比2010年第六次人口普查時增加41.2萬人，年均增長0.9%。
從城區(qū)人口來看，首批12個試點(diǎn)城市中，廣深兩個一線城市的城區(qū)人口都超過了千萬大關(guān)。武漢、鄭州、南京、成都、沈陽和杭州也都是城區(qū)人口超過500萬的特大城市。廈門、佛山和合肥也是快速發(fā)展中的二線城市，廈門和合肥城區(qū)人口都超過了300萬。只有肇慶的城區(qū)人口在100萬以下，2015年的數(shù)據(jù)為71.33萬。實(shí)際上，在這12個城市之外，其他城市也在加速發(fā)力租賃房市場。
例如，根據(jù)上海住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃，上海預(yù)計新增供應(yīng)住房用地共計5500公頃，其中租賃住房用地為1700公頃，占比約為31%。與這1700公頃租賃住房用地相對應(yīng)的，是上海市擬在“十三五”期間推出租賃住房共計70萬套，讓其成為房地產(chǎn)市場的“壓艙石”和“穩(wěn)定器”。
2017年7月，住建部會同發(fā)改委、公安部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局、證監(jiān)會等八部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場。目前已選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶的12個城市作為首批開展住房租賃試點(diǎn)的單位。
這是繼2016年國辦39號文《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》之后關(guān)于租賃市場發(fā)展的又一個重大的“政策紅利”，核心是發(fā)揮地方政府的積極性，支持地方政府探索試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，目的是建立租售并舉的住房制度。從長遠(yuǎn)看，該政策有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，但當(dāng)前租賃市場還存在很多問題，政策效果還要看各地政策細(xì)則及政策實(shí)際落地執(zhí)行情況。
同期，一份文件名為《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》公開，文件內(nèi)容顯示，廣州將出臺16條措施全力推進(jìn)住房租賃市場發(fā)展。這份“住房租賃新政”共16條，從商改租、入學(xué)、稅收、水電等多個方面對住房租賃進(jìn)行史無前例的大力扶持。包括用地納入年度土地供應(yīng)計劃、成立廣州住房租賃發(fā)展投資有限公司、扶持住房租賃企業(yè)等宏觀政策，也有房屋出租稅收減免、允許滿足條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益等細(xì)則。住房租賃市場，是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，是解決住房問題的重要渠道，解決好城鎮(zhèn)居民住房問題，需要房地產(chǎn)市場和租賃市場協(xié)同發(fā)展。
過去二年國家連續(xù)出臺政策，多管齊下建立購租并舉的住房制度，就是要滿足多層次的住房需求。2017年7月八部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場�！锻ㄖ诽岢�，要培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)�；》孔赓U企業(yè);建設(shè)政府住房租賃交易服務(wù)平臺;增加租賃住房有效供應(yīng);創(chuàng)新住房租賃管理和服務(wù)體制。
除了土地政策方面，還在金融政策、落實(shí)“放管服”改革等方面細(xì)化了支持政策。另外，《通知》還要求，支持相關(guān)國有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)，以充分發(fā)揮國有企業(yè)在穩(wěn)定租金和租期、積極盤活存量房屋用于租賃、增加租賃住房有效供給等方面的引領(lǐng)和帶動作用。
2015年年底，中-央-經(jīng)-濟(jì)-工-作-會-議明確提出，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口。2016年，國-務(wù)-院-辦-公-廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，全面部署加快培育和發(fā)展住房租賃市場工作。2016年年底，中-央-經(jīng)-濟(jì)-工作會議再次要求，加快住房租賃市場立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化租賃企業(yè)發(fā)展。
為此，2017年5月，住建部公布《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例(征求意見稿)》，向社會公開征求意見，這個條例也成為我國首部專門針對住房租賃和銷售的法規(guī)。2017年5月，住建部公布《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例(征求意見稿)》，該條例成為我國首部專門針對住房租賃和銷售的法規(guī)。
2017年7月，《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》發(fā)布。通知明確各地要搭建住房租賃交易平臺，旨在增加租房供應(yīng)。土地政策方面，《通知》鼓勵各地通過新增用地建設(shè)租賃住房，在新建商品住房項(xiàng)目中配建租賃住房等方式，多渠道增加新建租賃住房供應(yīng)。按照國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部的統(tǒng)一工作部署，超大城市、特大城市可開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作。金融政策方面，運(yùn)營政策方面。
本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請?jiān)?個月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。
熱門評論