昨日，風(fēng)之鈴市場(chǎng)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)發(fā)布了今年地產(chǎn)行業(yè)最新《市場(chǎng)咨詢(xún)報(bào)告》。《報(bào)告》認(rèn)為，今年1—4月份昆明市場(chǎng)樓盤(pán)供量萎縮，整體開(kāi)發(fā)規(guī)模同比下降，但目前居民購(gòu)房預(yù)期上升明顯，尤其外來(lái)人群婚房需求突出。開(kāi)發(fā)商正謹(jǐn)慎備戰(zhàn)六七月。

樓盤(pán)供應(yīng)量萎縮

主城寫(xiě)字樓將現(xiàn)熱潮

今年1—4月份，市場(chǎng)整體供應(yīng)量萎縮，開(kāi)發(fā)速度整體放緩，新上市樓盤(pán)25個(gè)，除去年已經(jīng)上市目前進(jìn)入二期或者三期開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)以外，今年新入市樓盤(pán)甚少；整體開(kāi)發(fā)量約116萬(wàn)平米，建筑面積約357萬(wàn)平米，供應(yīng)單元約1.8萬(wàn)套；和去年同期的開(kāi)發(fā)水平相比，整體開(kāi)發(fā)規(guī)模下降。

根據(jù)風(fēng)之鈴的監(jiān)測(cè)，今年新入市樓盤(pán)受2007年底政策調(diào)控壓力的影響，開(kāi)盤(pán)較為謹(jǐn)慎，開(kāi)盤(pán)房源控制較為小心。尤其一環(huán)路內(nèi)物業(yè)供應(yīng)較為缺乏，只有順城二期的公寓寫(xiě)字樓和南屏?xí)r代兩個(gè)樓盤(pán)。風(fēng)之鈴認(rèn)為，從市場(chǎng)反應(yīng)情況來(lái)看，一環(huán)路內(nèi)物業(yè)價(jià)格上漲還有一定空間，受信貸緊縮和通脹壓力的雙重作用，一環(huán)路內(nèi)的物業(yè)更能體現(xiàn)投資價(jià)值，投資性需求較為凸顯。

二環(huán)路內(nèi)今年的住宅供應(yīng)也較為匱乏，新開(kāi)盤(pán)有糖果公寓、金地山水等樓盤(pán)，預(yù)計(jì)下半年進(jìn)入市場(chǎng)的樓盤(pán)有都市春天和上海沙龍三期等，另外2007年入市的云安尚品所剩尾房數(shù)量較少。從整體開(kāi)發(fā)的情況看，市中心及二環(huán)路以?xún)?nèi)在今年將進(jìn)入寫(xiě)字樓的新一輪開(kāi)發(fā)熱潮，競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系較為突出的有順城和東方首座。

東南西北各有看點(diǎn)

走勢(shì)穩(wěn)步上升

位于東市區(qū)的東驤神駿·萬(wàn)泰小區(qū)、新亞洲體育城四期·星體花園、云大知城等，均價(jià)為5460元/平米。隨著昆洛路、東三環(huán)通車(chē)、新機(jī)場(chǎng)路的建設(shè)以及規(guī)劃中輕軌的修建，使交通環(huán)境大大改善，東市區(qū)的發(fā)展值得期待。

位于西市區(qū)的森林湖、中晟溪城等，均價(jià)為3900元/平米。西市區(qū)在售樓盤(pán)主要是普通住宅和以普通住宅為主的混合型物業(yè)樓盤(pán)。因其地段優(yōu)勢(shì)，還是有一定發(fā)展?jié)摿Φ摹?/P>

位于南市區(qū)的樓盤(pán)銀海暢園、銀海領(lǐng)域等，均價(jià)達(dá)到7350元/平米，位于此區(qū)的樓盤(pán)物業(yè)類(lèi)型以別墅、花園洋房、高端公寓為主。一季度以來(lái)，此區(qū)的樓盤(pán)價(jià)格呈小幅上漲的趨勢(shì)，以銀海暢園的小高層、洋房別墅為例，開(kāi)盤(pán)時(shí)的高層均價(jià)為4300元/平米，現(xiàn)上漲到4500元/平米，洋房由6300元/平方米上漲到6500元/平方米，別墅由14000元/平米上漲到15000元/平米。此片區(qū)臨近滇池，環(huán)境優(yōu)美，發(fā)展也相對(duì)成熟，故物美價(jià)高也是其必然。

位于北市區(qū)的樓盤(pán)像云嶺天驕、立欣洲住宅均價(jià)分別為5000元/平米和3400元/平米，云嶺天驕僅余20余套在售。北市區(qū)目前開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)基本上以小高層、高層普通住宅為主，世博板塊以別墅和花園洋房居多。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前北市區(qū)樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格均價(jià)在5380元/平米左右。隨著以北辰財(cái)富中心為核心的區(qū)域日漸成熟及商業(yè)、娛樂(lè)、生活等配套設(shè)施的逐漸完善，北市區(qū)的發(fā)展前景值得期待，因此北市區(qū)樓盤(pán)價(jià)格還將處于穩(wěn)步上升階段。

現(xiàn)住物業(yè)戶(hù)型分布

戶(hù)型分布水平

主力戶(hù)型多樣90平米下住宅居多

大部分樓盤(pán)推出的主力戶(hù)型不止一種，如銀海領(lǐng)域推出了2—5房的高層住宅和別墅、金色交響Ⅲ以2—4居為主力戶(hù)型。但也有小部分樓盤(pán)的主力戶(hù)型比較單一，如嶺東紫郡和金色交響Ⅲ兩個(gè)項(xiàng)目推出的就是在200平米以上面積的純別墅和純花園洋房，即將上市的專(zhuān)為老年人設(shè)計(jì)的上井·雅苑公寓主推面積為20—90平米間的1居小戶(hù)型等。

戶(hù)型最多的是面積在20—88平米之間的1—2居的小戶(hù)型，共占42.56%，其中1居和2居的小戶(hù)型各占21.28%；其次是面積在80—180之間的3居戶(hù)型，共占23.4%；4居的戶(hù)型比例也占到了14.89%，為面積在131—184之間的中等戶(hù)型，包含部分連排別墅、花園洋房項(xiàng)目；5居以上的大戶(hù)型占到19.15%，一般是面積在200平米以上的連排、獨(dú)棟別墅等。

典型的小戶(hù)型樓盤(pán)有果殼中的宇宙、MOHO蜂巢、銀景天都，此外立欣洲、云嶺天驕、東驤神駿·萬(wàn)泰小區(qū)、金色交響Ⅲ等也均推出了1—2居的小戶(hù)型。在3—4居的戶(hù)型中，以高層公寓為主花園洋房為輔，如世紀(jì)半島蘋(píng)果谷、云嶺天驕、都市春天、異龍灣二期、志源尚居等項(xiàng)目。5居以上的大戶(hù)型一般是別墅的主打戶(hù)型，如森林湖推出的面積在130平米—230平米間的5居聯(lián)排別墅和6居獨(dú)棟別墅、云大知城推出了面積278平米的別墅，以及嶺東紫郡推出了聯(lián)排別墅和獨(dú)棟別墅等。

營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)集中

開(kāi)發(fā)商謹(jǐn)慎備戰(zhàn)六七月

1—4月份，受信貸緊縮壓力，大部分開(kāi)發(fā)商試水房?jī)r(jià)，開(kāi)盤(pán)前的預(yù)售工作都比較充分，總體銷(xiāo)售狀況良好，盡管沒(méi)有出現(xiàn)如2007年下半年那般火爆的銷(xiāo)售局面，今年更加趨于低調(diào)和理性的市場(chǎng)策略對(duì)市場(chǎng)而言并非是一件壞事情，至少在市場(chǎng)變得理性的同時(shí)，房屋價(jià)格上漲也沒(méi)那么瘋狂了。

1-4月份物業(yè)整體供給的減少，導(dǎo)致細(xì)分市場(chǎng)產(chǎn)品價(jià)格出現(xiàn)分化，花園洋房、別墅及投資性小戶(hù)型物業(yè)價(jià)格均有不同程度的上漲，傳統(tǒng)的居家型物業(yè)面臨的銷(xiāo)售壓力明顯比上述物業(yè)要大，通過(guò)觀(guān)察近期的幾個(gè)熱點(diǎn)樓盤(pán)都可以看出。從面積上講，80平米以下小戶(hù)型銷(xiāo)售都比較理想；別墅樓盤(pán)的供給由于受到限制，別墅價(jià)格上漲主要是因?yàn)槲飿I(yè)較為稀缺，據(jù)實(shí)地調(diào)研，近期即將推出的森林湖別墅物業(yè)暫時(shí)就沒(méi)考慮過(guò)出售的問(wèn)題，可見(jiàn)別墅物業(yè)尤其是獨(dú)棟物業(yè)的稀缺較為嚴(yán)重。

近期營(yíng)銷(xiāo)手段集中表現(xiàn)為購(gòu)房?jī)?yōu)惠，折扣集中在1%-5%間。而近期的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)也較為集中，幾乎所有開(kāi)發(fā)商都在為6、7月份的銷(xiāo)售旺季做準(zhǔn)備，近期推盤(pán)的變數(shù)較大，都在謹(jǐn)慎的觀(guān)察市場(chǎng)的變化。風(fēng)之鈴預(yù)測(cè)，整個(gè)2008年的營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)格都將是低調(diào)謹(jǐn)慎的，進(jìn)入6、7月份以后開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)數(shù)量不會(huì)很多，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商更有可能的做法是在開(kāi)盤(pán)前已經(jīng)悄悄的把房屋銷(xiāo)售的差不多了，然后才會(huì)考慮開(kāi)盤(pán)。促銷(xiāo)手段固然重要，但細(xì)分市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)關(guān)鍵所在將是客戶(hù)群的深度營(yíng)銷(xiāo)水平，尤其在本土開(kāi)發(fā)商和外來(lái)開(kāi)發(fā)商之間這種競(jìng)爭(zhēng)將尤為劇烈。

北市區(qū)、滇池路

下半年開(kāi)打“高端戰(zhàn)”

今年住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)相對(duì)集中在成熟的北市區(qū)和滇池片區(qū)板塊物業(yè)品質(zhì)相對(duì)較高，住宅物業(yè)價(jià)格水平也相對(duì)較高。風(fēng)之鈴認(rèn)為，北市區(qū)和滇池片區(qū)住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)將會(huì)更為集中和成熟，產(chǎn)品類(lèi)型也將更加豐富，將成為高端物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的主戰(zhàn)場(chǎng)。市中心近期主要以寫(xiě)字樓和商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)為主，住宅產(chǎn)品較少并且以投資性住宅產(chǎn)品為主，順城、南屏?xí)r代、世紀(jì)廣場(chǎng)等均屬于同類(lèi)型物業(yè)，使得市中心尤其一環(huán)以?xún)?nèi)的價(jià)格水平相對(duì)較高。

在細(xì)分區(qū)域市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)上，產(chǎn)品線(xiàn)的豐富和營(yíng)銷(xiāo)策略的理性和逐漸成熟。風(fēng)之鈴預(yù)計(jì)，下半年的房?jī)r(jià)仍然是穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)，漲幅和節(jié)奏會(huì)有所趨緩，受經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控的影響，房貸政策的進(jìn)一步落實(shí)，眾多購(gòu)房者會(huì)考慮信貸成本的壓力，在房屋總價(jià)和戶(hù)型面積的搭配上是促成銷(xiāo)售的重要因素。

本版撰文風(fēng)之鈴市場(chǎng)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)地產(chǎn)投資研究中心

首席記者李先鋒整理

數(shù)據(jù)圖表來(lái)源：風(fēng)之鈴市場(chǎng)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)地產(chǎn)投資研究中心

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