根據(jù)中國房價行情網(wǎng)公布的最新數(shù)據(jù)，按照當(dāng)前昆明的住宅價格和租金水平計算，昆明投資住宅大致需要33.7年才能收回成本，與半年前的數(shù)據(jù)相比又延長了3年，遠超國際通行的16-25年的合理標準。在不考慮房價變動的情況下，昆明現(xiàn)在的住宅租金回報率僅為2.97%，比余額寶4.07%的收益率低了1.1個百分點，比信托平均收益率低了3.26個百分點。昆明目前的房貸執(zhí)行4.9%的基準利率，已經(jīng)達到歷史最低，但即便如此，昆明當(dāng)前房屋租金收益還是連房貸利息支出都不能覆蓋。僅從資金利用率的角度來看，在昆明買房確實不如租房。

全國31個省會城市租售比及租金回報率

先來看一下租售比的定義，租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值，國際上用它來衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運行是否良好，國際上設(shè)定的合理的房屋租售比在1:200到1:300之間，相當(dāng)于200-300個月（16-25年）內(nèi)靠租金能夠收回房款，分母越大，靠出租回本的時間就越長，也說明房屋投資價值越小。

按照這一標準，全國31個省會城市只有哈爾濱（1:278）和拉薩（1:300）達標，其它城市都超過了警戒線。根據(jù)中國房價行情網(wǎng)公布的最新數(shù)據(jù)，昆明6月份的住宅平均租金為23.3元/月/㎡，平均單價為9411元/㎡。在不考慮房價變動的情況下，參照租售比的計算公式，昆明當(dāng)前住宅租售比=23.3/9411，結(jié)果為1:404，遠超合理的租售比線，1:404的租售比相當(dāng)于在昆明買房投資需要404個月（約合33.7年）才能收回成本，比半年前又延長了3年。按投資回收期從高到低排列，昆明在全國31個省會城市中排在16名，處于中間水平。在西南4個省會城市中，昆明僅高于貴陽27個月的投資回收期，重慶和成都的回本時間分別是33.9年、37年。也就是說，僅從數(shù)據(jù)上來看，昆明住宅的投資價值低于貴陽，但比重慶和成都高。

從租金年回報率來看，昆明的租金回報率為23.3元*12個月/9411元=2.97%。在全國31個省會城市中，昆明的租金回報率排在16位，西南4個省會城市中僅次于貴陽的3.76%，高于重慶的2.95%、成都的2.68%，排在第二位。但是這樣的房屋租金收益連基本的房貸利息支出都不能覆蓋。昆明目前房貸基準利率為4.9%，已是歷史最低水平，可租金回報率比它還低了1.93個百分點。

租金回報率連房貸利息都不能覆蓋意味著買房投資并不劃算。僅從投資的角度而言，余額寶的收益都要比投資住宅來得高，余額寶最新的七日年化收益為4.07%，比昆明當(dāng)前的住宅租金收益還要高出1.1個百分點。另外，如果手頭上有100萬的話，考慮到資金的使用率，100萬元起步的信托收益要遠高于當(dāng)前住宅的租金收益率。最近一周信托產(chǎn)品平均年收益率為6.28%，比投資住宅的收益高出了3.26個百分點。

今年以來昆明房價節(jié)節(jié)攀升，而房屋租金卻上不去，這就會導(dǎo)致昆明住宅投資回收期延長，數(shù)據(jù)已顯示半年時間已經(jīng)延長了3年，這意味著昆明住宅的投資價值在減小。再綜上分析，在昆明賣房不如租房。不過，雖然簡單的數(shù)學(xué)題讓我們理論上得出了買房不如租房的結(jié)論，但是現(xiàn)實當(dāng)中，非投資客并不會受到租售比太大的影響，因為昆明乃至全國的租賃市場上缺乏穩(wěn)定的可供長期租賃的房源，租房者難免有漂泊感。所以這部分人群該買房最后還得買房。

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