本期導(dǎo)讀

8月11日起，人民幣對(duì)美元中間價(jià)創(chuàng)2011年8月11日以來(lái)新低，三日累計(jì)跌幅高達(dá)4.45%。一時(shí)之間，人民幣跳水性貶值成為市場(chǎng)熱議的焦點(diǎn)。有市場(chǎng)人士認(rèn)為，人民幣進(jìn)入趨勢(shì)性貶值通道，會(huì)引發(fā)熱錢大量外流，引致國(guó)內(nèi)流動(dòng)性失血，進(jìn)而影響樓市�！嗣駧刨H值對(duì)當(dāng)前樓市是利好or利空？

8月12日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2015年1-7月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售情況，數(shù)據(jù)顯示，整體開(kāi)發(fā)投資增速繼續(xù)收窄，尤其是住宅開(kāi)發(fā)投資首次回升，而新開(kāi)工繼續(xù)不振，商品房銷售較6月大幅下降，說(shuō)明在當(dāng)前市場(chǎng)狀況下，房企信心仍不足。——切勿沾沾自喜,行業(yè)數(shù)據(jù)仍很不樂(lè)觀

本周全市商品房成交17.17萬(wàn)㎡，成交均價(jià)8901元/㎡。本周僅有九夏云水取得預(yù)售許可證。

7月底昆明主城區(qū)土地集中供應(yīng)，因此本周昆明主城區(qū)內(nèi)土地供應(yīng)持續(xù)放緩，并未有土地供應(yīng)和成交。東川區(qū)供應(yīng)5.58萬(wàn)㎡居住用地。

【CRIC視點(diǎn)】

人民幣貶值對(duì)當(dāng)前樓市是利好or利空？

新聞內(nèi)容：8月11日起，人民幣對(duì)美元中間價(jià)創(chuàng)2011年8月11日以來(lái)新低，三日累計(jì)跌幅高達(dá)4.45%。一時(shí)之間，人民幣跳水性貶值成為市場(chǎng)熱議的焦點(diǎn)。有市場(chǎng)人士認(rèn)為，人民幣進(jìn)入趨勢(shì)性貶值通道，會(huì)引發(fā)熱錢大量外流，引致國(guó)內(nèi)流動(dòng)性失血，進(jìn)而影響樓市。

CRIC點(diǎn)評(píng)：

對(duì)此，我們認(rèn)為：近日人民幣跳水性貶值主要是人民幣匯率中間價(jià)形成機(jī)制完善引發(fā)的估值修復(fù)，并不意味就此進(jìn)入“趨勢(shì)性”貶值通道。人民幣貶值最有可能短時(shí)間內(nèi)調(diào)整到位，然后在寬幅區(qū)間內(nèi)波動(dòng)。而且，在估值修復(fù)過(guò)程中，人民幣貶值對(duì)樓市的影響較小，更大的影響是在未來(lái)的寬幅波動(dòng)中。

貶值動(dòng)因：更多的是市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)，內(nèi)含刺激出口和對(duì)沖美聯(lián)儲(chǔ)加息的考量。在新的匯率機(jī)制下，中國(guó)和世界的流動(dòng)性交互決定匯率的走向。央行將從原來(lái)的裁判員角色，更多地向場(chǎng)內(nèi)運(yùn)動(dòng)員的角色轉(zhuǎn)換。還要指出的是，在國(guó)內(nèi)樓市持續(xù)回暖的行情中，投資中國(guó)樓市的外資現(xiàn)在選擇撤離，意味著將損失未來(lái)獲利，可能得不償失。所以綜合看，此時(shí)央行宣布匯率機(jī)制調(diào)整，并且促進(jìn)人民幣大幅貶值，時(shí)機(jī)非常恰當(dāng)。

趨勢(shì)判斷：人民幣瞬間回調(diào)到位是大概率事件，趨勢(shì)性貶值可能性小。跟市場(chǎng)預(yù)期不一樣，我們認(rèn)為，人民幣不會(huì)就此進(jìn)入長(zhǎng)期的貶值通道，因?yàn)檫@不符合中國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。一則世界主要經(jīng)濟(jì)體的市場(chǎng)增量在放緩，依賴出口拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)已非長(zhǎng)久之計(jì)；二則中國(guó)企業(yè)在做強(qiáng)做大后有強(qiáng)烈走出去的需求，人民幣大幅貶值無(wú)疑會(huì)增加中國(guó)企業(yè)海外開(kāi)拓成本。

外資通過(guò)外匯儲(chǔ)備影響國(guó)內(nèi)流動(dòng)性，而匯率漲跌不一定影響外匯儲(chǔ)備。我們認(rèn)為，盡管資本項(xiàng)下蘊(yùn)藏著更多境外炒樓熱錢，但包含資本項(xiàng)和經(jīng)常項(xiàng)的外匯儲(chǔ)備更能全面衡量整個(gè)國(guó)家流動(dòng)性受到境外資金擾動(dòng)的影響。對(duì)小國(guó)或經(jīng)常項(xiàng)持續(xù)出超的大國(guó)而言，資本項(xiàng)大量流出即意味著外匯儲(chǔ)備大幅減少，典型如美國(guó)、東亞諸小國(guó)。但對(duì)經(jīng)常項(xiàng)每年有大量入超的中國(guó)而言，卻不是。

相較于流動(dòng)性，利率和購(gòu)房門檻對(duì)樓市的影響更大。流動(dòng)性確實(shí)會(huì)影響樓市需求。但要指出的是，全社會(huì)流動(dòng)性和銀行體系的流動(dòng)性是兩個(gè)概念。相較于流動(dòng)性，利率和購(gòu)房門檻對(duì)樓市的影響更大。換言之，即使人民幣貶值引發(fā)國(guó)內(nèi)流動(dòng)性大幅萎縮，央行通過(guò)多種手段都不能完全對(duì)沖掉這種影響的話，監(jiān)管層仍可通過(guò)大幅降低房貸利率和購(gòu)房門檻來(lái)穩(wěn)定樓市發(fā)展。

人民幣快速恢復(fù)性貶值對(duì)樓市的影響小，未來(lái)寬幅波動(dòng)時(shí)期對(duì)樓市的影響大。因?yàn)樵趯挿儎?dòng)過(guò)程中，國(guó)際游資進(jìn)入和出逃更加便捷，同時(shí)央行讓市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)的意愿增強(qiáng)以及能力邊界的減弱，會(huì)使人民幣匯率與國(guó)內(nèi)利率、流動(dòng)性的聯(lián)動(dòng)性上升，匯率與樓市的行情或?qū)⒁虼顺尸F(xiàn)某種程度的共振。

切勿沾沾自喜,行業(yè)數(shù)據(jù)仍很不樂(lè)觀

新聞內(nèi)容：8月12日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2015年1-7月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售情況，數(shù)據(jù)顯示，整體開(kāi)發(fā)投資增速繼續(xù)收窄，尤其是住宅開(kāi)發(fā)投資首次回升，而新開(kāi)工繼續(xù)不振，商品房銷售較6月大幅下降，說(shuō)明在當(dāng)前市場(chǎng)狀況下，房企信心仍不足。

CRIC點(diǎn)評(píng)：

商品房銷售量、價(jià)環(huán)比大降，持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)開(kāi)始反轉(zhuǎn)。1-7月份，商品房銷售面積59914萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.1%，增速比1-6月份的同比提高2.2個(gè)百分點(diǎn)，商品房銷售額41171億元，增長(zhǎng)13.4%，增速提高3.4個(gè)百分點(diǎn)。但7月商品房量、價(jià)環(huán)比6月都大幅下跌，結(jié)束自4月以來(lái)的不斷增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

開(kāi)發(fā)投資連續(xù)18個(gè)月回落，但住宅開(kāi)發(fā)投資首次回升。今年前7月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資52562億元，同比增長(zhǎng)4.3%，增速已連續(xù)18個(gè)月回落，但增速比1-6月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，回落幅度進(jìn)一步收窄。而住宅投資35380億元，同比增長(zhǎng)3.0%，增速比1-6月份回升0.2個(gè)百分點(diǎn)，為2014年以來(lái)的首次回升。

房屋新開(kāi)工增幅仍在加速回落，部分城市未來(lái)供應(yīng)恐將青黃不接。前7月，房屋新開(kāi)工面積81731萬(wàn)平方米，下降16.8%，降幅擴(kuò)大1個(gè)百分點(diǎn)，結(jié)束自今年3月以來(lái)的不斷收窄態(tài)勢(shì)。其中，住宅新開(kāi)工面積56684萬(wàn)平方米，下降17.9%。雖然2季度市場(chǎng)大幅回暖，但在當(dāng)前去庫(kù)存繼續(xù)推進(jìn)，而且市場(chǎng)進(jìn)入傳統(tǒng)淡季下，房企信心仍不足。

待售面積短暫回落后，行業(yè)庫(kù)存量繼續(xù)攀高。在成交大幅下滑影響下，商品房待售面積大幅增加。7月末，商品房待售面積66259萬(wàn)平方米，比6月末增加521萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加221萬(wàn)平方米，結(jié)束5、6兩月的下降態(tài)勢(shì)。

整體供大于求及結(jié)構(gòu)性分化下，去庫(kù)存仍是主旋律。在當(dāng)前，經(jīng)濟(jì)疲軟，穩(wěn)增長(zhǎng)壓力較大情況下，樓市的挑大梁作用仍是關(guān)鍵，因而3季度行業(yè)基本面仍會(huì)延續(xù)寬松，而當(dāng)前樓市最主要的問(wèn)題還是整體供大于求以及結(jié)構(gòu)性矛盾加劇問(wèn)題。

本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請(qǐng)?jiān)?個(gè)月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。