根據(jù)云南房網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，昆明高新建成區(qū)已經(jīng)建成、在建和擬建的商業(yè)商務(wù)體量高達(dá)348.57萬(wàn)方，涉及西城時(shí)代、聯(lián)邦國(guó)際等近20個(gè)項(xiàng)目，僅經(jīng)典雙城（華信雙城）一個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)商務(wù)體量就有180萬(wàn)方，占比過(guò)半。此次梳理的19個(gè)項(xiàng)目中，正在建設(shè)的商業(yè)體量達(dá)283.99萬(wàn)方，已經(jīng)建成的超過(guò)了30萬(wàn)方，剩余的30余萬(wàn)方正處于擬建或規(guī)劃當(dāng)中。而有公開(kāi)資料稱昆明西市區(qū)的人口數(shù)量大約為70萬(wàn)，以此粗略估算，348.57萬(wàn)方的商業(yè)體量平攤到個(gè)人，人均擁商業(yè)面積大約為5平米。若是范圍再縮小到高新建城區(qū)，人均商業(yè)面積勢(shì)必要比5平米還要高一些。如此迅猛的商業(yè)放量背后似乎也讓我們隱隱嗅到了一種不安的味道。

高新建城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)情況

高新建成區(qū)將有近350萬(wàn)方商業(yè)放量

云南房網(wǎng)梳理后發(fā)現(xiàn)，截至目前，昆明高新建成區(qū)建成、在建和擬建包括商鋪和寫(xiě)字樓在內(nèi)的商業(yè)體量高達(dá)348.57萬(wàn)方。

其中，現(xiàn)在已經(jīng)建成的有萬(wàn)科金域國(guó)際、啟鴻假日城市、春城慧谷一期、經(jīng)典雙城悅象坊和云錫金地，以上5個(gè)項(xiàng)目累計(jì)向市場(chǎng)釋放了約34萬(wàn)方的商業(yè)體量。

海源高新天地、昆百大國(guó)際派、綠藍(lán)時(shí)代廣場(chǎng)、經(jīng)典雙城（華信雙城）、經(jīng)典明苑、金鉆商務(wù)中心、同豐總部花園、西城時(shí)代、春城慧谷二期、海源財(cái)富中心、園城、經(jīng)典悅峰和大塘片區(qū)城中村改造項(xiàng)目共計(jì)13個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)工或正在建設(shè)，建成后將有約384萬(wàn)方的商業(yè)商務(wù)體量。

另有約30來(lái)萬(wàn)方的商業(yè)正處于擬建或規(guī)劃當(dāng)中，涉及聯(lián)邦國(guó)際、恒旺廣場(chǎng)、怡合景苑
二期三個(gè)項(xiàng)目。

列入統(tǒng)計(jì)范圍的19個(gè)項(xiàng)目中，商業(yè)體量最大的要數(shù)經(jīng)典雙城（華信雙城），建成后將有180萬(wàn)方的商業(yè)釋放出來(lái)，包括了100萬(wàn)方商業(yè)區(qū)、60萬(wàn)方寫(xiě)字樓和20萬(wàn)方酒店物業(yè)。而該項(xiàng)目的商業(yè)商務(wù)體量在高新建城區(qū)中的占比已然過(guò)半。

從交付或開(kāi)業(yè)時(shí)間來(lái)看，現(xiàn)商業(yè)已經(jīng)開(kāi)業(yè)或部分開(kāi)業(yè)的有4個(gè)項(xiàng)目，而大約有近十個(gè)項(xiàng)目集中在2015年下半年至2016年年中開(kāi)業(yè)或交付使用。而剩余的幾個(gè)已知工程進(jìn)展情況的項(xiàng)目中，竣工或入市的時(shí)間幾乎都集中在2017年。

人均占有商業(yè)面積至少5平米

昆明高新建成區(qū)的人口數(shù)量無(wú)從查起，不妨將范圍擴(kuò)大一些，西市區(qū)倒是有公開(kāi)的人口數(shù)據(jù)，常住人口約為70萬(wàn)人，若以此計(jì)算的話，那么348.57萬(wàn)方的商業(yè)體量，每個(gè)人能夠分到約5平米的商業(yè)。

如果將范圍框定在屬于西市區(qū)的高新建成區(qū)內(nèi)，顯然人均擁有商業(yè)要比還要比5平米高出一些。去年，昆明就有做過(guò)統(tǒng)計(jì)，數(shù)據(jù)顯示未來(lái)三年昆明人均商業(yè)面積將達(dá)到3平米，從這個(gè)數(shù)據(jù)來(lái)看，高新建城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩情況遠(yuǎn)比昆明的整體水平要嚴(yán)峻的多。

即便是刨除寫(xiě)字樓等商務(wù)物業(yè)不算，高新建成區(qū)大型購(gòu)物中心、百貨超市、社區(qū)商業(yè)保守算下來(lái)也有大約190萬(wàn)方的建筑面積，若以70萬(wàn)人口粗略估算，該片區(qū)人均商業(yè)面積將達(dá)近3平米之多。

按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，1.2平方米的人均商業(yè)占有量是一個(gè)比較合理的參照值，具體到國(guó)內(nèi)，如果人均占有商業(yè)面積超過(guò)了1.5平米也就意味著該城市的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過(guò)剩。而高新建成區(qū)無(wú)論從5平米還是3平米的人均占有商業(yè)面積來(lái)看，都已經(jīng)是合理參照值的數(shù)倍，最終面臨的將是供應(yīng)量遠(yuǎn)大于接受量。

很顯然，昆明高新建成區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)已經(jīng)面臨著嚴(yán)重過(guò)剩的局面。隨著該區(qū)域?qū)崿F(xiàn)騰籠換鳥(niǎo)，未來(lái)勢(shì)必還有大量土地進(jìn)入市場(chǎng)，由此看來(lái)，高新建城區(qū)商業(yè)釋放量還會(huì)繼續(xù)增加，商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過(guò)剩的程度或許遠(yuǎn)比我們簡(jiǎn)單累加起來(lái)的數(shù)字還要嚴(yán)重得多。

招商難或成商業(yè)過(guò)剩后遺癥

不得不承認(rèn)，高新建成區(qū)曾經(jīng)工廠密布，也是昆明城中村改造的重點(diǎn)區(qū)域，商業(yè)配套在很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)一度處于空白狀態(tài)。但是該片區(qū)卻一下子就從開(kāi)發(fā)熱走向了商業(yè)過(guò)剩，不到70萬(wàn)的人口真的能吃下近350萬(wàn)方的商業(yè)“巨無(wú)霸”嗎？高新建成區(qū)商業(yè)地產(chǎn)爆發(fā)式的增長(zhǎng)或許正在透支未來(lái)很多年才需要的商業(yè)體量。

而商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過(guò)剩的后遺癥也將逐漸顯現(xiàn)，最主要的表現(xiàn)就是招商難，且這一病癥已經(jīng)實(shí)實(shí)在在地出現(xiàn)在了昆明的多個(gè)項(xiàng)目身上。其實(shí)，這一結(jié)果也是可以料想得到的、畢竟優(yōu)質(zhì)的商業(yè)品牌資源是有限的，即便是招商方給出超長(zhǎng)免租等優(yōu)惠的招商條件，品牌商家也會(huì)就地段、未來(lái)租金等多方面內(nèi)容作出考量，難免陷入“狼多肉少”的窘?jīng)r。正奔馳在商業(yè)地產(chǎn)快車(chē)道上的高新建成區(qū)現(xiàn)在唯一能做的恐怕就是慢下來(lái)。

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